摩根士丹利近日公開(kāi)發(fā)表了一份寫(xiě)于2月22日的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告。該報(bào)告認(rèn)為,中國(guó)內(nèi)地的樓價(jià)在今年仍有較大機(jī)會(huì)再度上升。內(nèi)地良好的住宅市場(chǎng)承受力給需求上升周期帶來(lái)支持,帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的因素包括:人口、經(jīng)濟(jì)動(dòng)力、持續(xù)的城市化和不斷改善的基礎(chǔ)設(shè)施。這是摩根士丹利近期有關(guān)內(nèi)地樓市的最新公開(kāi)研究報(bào)告。

    報(bào)告稱(chēng),人們普遍把樓價(jià)迅速飚升,特別是在上海,歸咎于投機(jī)者。估計(jì)人民幣會(huì)升值的投機(jī)活動(dòng)也在推波助瀾。盡管在某種程度上是事實(shí),但這不是造成中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速膨脹的唯一原因。

    報(bào)告認(rèn)為,帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的因素包括:人口、經(jīng)濟(jì)動(dòng)力、持續(xù)的城市化和不斷改善的基礎(chǔ)設(shè)施。這些都是促使人們對(duì)提升生活環(huán)境產(chǎn)生強(qiáng)烈愿望的主要因素。與此同時(shí),自上世紀(jì)90年代末以來(lái),內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展,公寓在面積、種類(lèi)和質(zhì)量上,均出現(xiàn)急劇的改進(jìn),如:建筑面積、裝修配套等,隨著買(mǎi)家的需求而不斷演變。在這方面的升級(jí)也是造成價(jià)格較高的部分原因。

    摩根士丹利的該份報(bào)告稱(chēng),中國(guó)內(nèi)地的住宅需求是一個(gè)長(zhǎng)期消費(fèi)趨勢(shì),它將會(huì)持續(xù)多年。如何達(dá)到平衡將取決于市場(chǎng)的承受力,也就是需求能否趕得上價(jià)格。

    報(bào)告認(rèn)為,中國(guó)內(nèi)地人均城市家庭可支配收入自1992年起平均年復(fù)合增長(zhǎng)(CAGR)14%,是推高住宅市場(chǎng)承受力和需求的主要因素。再加上城市家庭存款年增長(zhǎng)18%。另外,實(shí)際上,每個(gè)家庭平均持有相當(dāng)于年收入兩倍的存款,潛在的需求動(dòng)力顯然十分龐大。

    報(bào)告稱(chēng),盡管低利率是個(gè)有利因素,長(zhǎng)期而言,收入增長(zhǎng)才是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅需求的最重要原動(dòng)力。

    摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠曾對(duì)上海房市提出警告

    謝國(guó)忠提出,1995年,當(dāng)美元見(jiàn)底的時(shí)候,泰國(guó)曼谷的"房地產(chǎn)泡沫"開(kāi)始破裂,下跌的房?jī)r(jià)使外國(guó)投機(jī)熱錢(qián)撤離。上海與10年前的曼谷很類(lèi)似。他認(rèn)為,上海很可能步曼谷后塵。去年下半年,他曾表示,"上海的房地產(chǎn)泡沫可能還會(huì)持續(xù)幾個(gè)月,不會(huì)超過(guò)一年"。他說(shuō),當(dāng)時(shí)得出這一結(jié)論的基本假設(shè)是美元將在2005年見(jiàn)底。美聯(lián)儲(chǔ)將把利率提高到3%以上,同時(shí),美國(guó)的消費(fèi)將真正陷入疲弱,這將阻止熱錢(qián)流向上海。謝國(guó)忠認(rèn)為,上海房地產(chǎn)泡沫破裂的時(shí)間取決于外來(lái)者的態(tài)度在什么時(shí)候改變。這是資金成本不斷升高和上海房地產(chǎn)神話(huà)逐漸褪色的過(guò)程。