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專家點(diǎn)評：“低密度衛(wèi)星城”概念———鳳凰城社區(qū)商業(yè)發(fā)展分析與前瞻
當(dāng)午，鳳凰城大盤初開，不僅創(chuàng)造出轟動全城的銷售奇跡，更打出一張“低密度衛(wèi)星城”的全新概念牌，一如十年前的“番禺概念”樓盤。這張牌的成功與否將直接關(guān)系到其房地產(chǎn)、商業(yè)等各業(yè)發(fā)展的未來成敗，所以要討論其商業(yè)發(fā)展的形勢，必須要首先探究其所打出的概念牌究竟如何。
號稱占地面積1.5萬畝，實(shí)際占地也可能高達(dá)6-7平方公里，這一數(shù)字使開發(fā)商從“大盤時代”直接進(jìn)入“城市（鎮(zhèn)）運(yùn)營”階段，屬于衛(wèi)星城（鎮(zhèn)）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的范圍，而不再僅僅是單一房地產(chǎn)開發(fā)的概念了。
此時，對開發(fā)商所要求的不僅僅是空間布局和建筑形態(tài)上的設(shè)計(jì)能力（在“大盤時代”，這一點(diǎn)是核心競爭力所在），還需要有能力將區(qū)域內(nèi)外的社會經(jīng)濟(jì)等各因素聯(lián)系組合起來，從經(jīng)濟(jì)的角度進(jìn)行有效的產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃（包括公建配套、內(nèi)外交通等）。這些所考驗(yàn)的不僅僅是開發(fā)商的資金實(shí)力和房地產(chǎn)成功案例，更是對其專業(yè)人才、創(chuàng)造力、協(xié)調(diào)操作水平等的綜合性大考驗(yàn)，而考驗(yàn)的結(jié)果將直接關(guān)乎這個社區(qū)的發(fā)展前景。
與“衛(wèi)星城（鎮(zhèn)）運(yùn)營”相適應(yīng)的另一張概念牌是，開發(fā)商以各式各類別墅作為社區(qū)的突出特色。
考究城區(qū)內(nèi)已開發(fā)大盤的規(guī)劃人口密度，一般最終會達(dá)到4-5萬/平方公里，甚至更多，這一數(shù)字其實(shí)與目前老城區(qū)基本相當(dāng)。而鳳凰城最終將住進(jìn)多少人？雖然現(xiàn)在還沒有準(zhǔn)確的說法，但從其建筑形態(tài)與分布來看，應(yīng)該屬于真正的低密度居住區(qū)，這種居住密度將可能改變未來相當(dāng)部分城市人的居住方式。與已明確將成為未來城市中心的番禺不同，鳳凰城位于東部增城與廣州交界處，其地理位置特性以及在城市格局上的權(quán)重與花都、從化、白云（部分）等北部城區(qū)更為接近，而在花都等地也已經(jīng)出現(xiàn)了類似于鳳凰城的低密度衛(wèi)星城鎮(zhèn)式的居住區(qū)，這對鳳凰城形成直接沖擊，共同爭奪廣州城內(nèi)暫時還不多的目標(biāo)客戶群。
鳳凰城的優(yōu)勢在于其位于城市快速路邊上，各類交通基礎(chǔ)設(shè)施齊備，并且毗鄰已有20年歷史的廣州開發(fā)區(qū)。
廣州開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比北部的新白云機(jī)場區(qū)域發(fā)展成熟，而近期將獨(dú)立建區(qū)的傳言，更顯示出其從工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型為混合區(qū)的強(qiáng)烈社會期望與巨大增值潛力。這對于有著“低密度衛(wèi)星城”概念的鳳凰城是獨(dú)到利好，還是陷入更激烈競爭的導(dǎo)火索？現(xiàn)在還沒分曉。幾平方公里，相當(dāng)于容納了幾個大盤，這樣的數(shù)字，使得有志于投資商業(yè)者也應(yīng)該像購房者那樣仔細(xì)地，或者更仔細(xì)地，去研究社區(qū)的總體規(guī)劃（其實(shí)已相當(dāng)于一份城市的分區(qū)規(guī)劃了）、開發(fā)時序、配套建設(shè)動向等方面的信息。由于“概念”的比重所占很大，對于這里的社區(qū)商業(yè)發(fā)展，中期甚至更遠(yuǎn)的發(fā)展期望是合情合理的。或許可以用以鼓舞的是———番禺樓盤的商業(yè)價(jià)值也并不是一夜形成的，十年之后的番禺樓盤依然矛盾重重，卻充滿生機(jī)。(觀宇/編制)
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