2004年是秦皇島市商品房市場的“熱銷年”，商品房市場出現了前所未有的熱銷局面，全年房屋銷售面積達103.8萬平方米，比上年同期增加了22.5萬平方米，銷售面積超出同期竣工面積，銷售率達到157%。其中商品住宅銷售85.7萬平方米，比上年同期增加了19.5萬平方米，商品房銷售價格比上年上漲了2.0%。到2004年底，全市商品住宅空置面積24.6萬平方米，比上年同期減少4.9萬平方米，按全年的平均銷售速度，秦皇島市空置的商品住宅面積，100天即可售完。

    而2004年也可謂是房地產市場的“政策年”，國家采取了進一步整頓土地市場秩序、暫停農轉非用地審批、提高存款準備金率和項目資本金比率、清理固定資產投資項目、控制城市拆遷規模、上調人民幣利率等一系列宏觀調控政策，抑制房地產和相關行業的過度投資和盲目擴張，把過熱的房地產投資冷下來。全市共完成房地產投資23.0億元，比上年同期下降10.8%，購置土地面積51.5萬平方米，房屋竣工面積66.3萬平方米，分別比上年同期減少了45.1%和45.0%。

    這一冷一熱，是宏觀調控與區域經濟自我發展間存在的沖突，如何處理好這個矛盾，在市場調節和宏觀調控之間尋求到最佳平衡點，保持秦皇島市房地產業健康、平穩的發展勢頭，是政府部門、房地產經營者以及消費者都需要冷靜考慮的一個問題。

    一、管理部門要冷靜面對房地產投資

    房市和股市、匯市一樣是經濟運行的“溫度計”，經濟變化的“晴雨表”，是關聯度很大的行業。房地產投資一直在全社會固定資產投資中占相當大的比重，對房地產投資的調控往往就是宏觀調控的重點。2004年投資與銷售出現截然相反的發展趨勢，是以前未曾出現過的，如何準確把握房地產投資規模和結構，正確引導投資行為，管理部門應認真分析。

    房地產投資下降，勢必減弱投資對經濟的拉動作用。從房地產業的投資增長速度來看，秦皇島市房地產業的開發投資規模與全行業的發展步調是一致的。新世紀的頭幾年，房地產投資一直保持較高增長，2001年增37.5%，2002年增34.0%，2003年增1.6%。2004年以來，隨著房地產調控政策的密集發布，房地產投資由增變減，全年投資總量低于上年。在全社會固定資產投資中，由于房地產投資一直以來處在僅次于建設與改造投資后的第二大投資內容，因此，房地產投資減少影響全市固定資產投資率0.6個百分點。總體上看，投資需求不足仍是現階段秦皇島市經濟中的主要矛盾，堅持擴大投資需求是加快發展臨港新型產業、實現經濟提速發展的根本之策。而房地產投資下滑，對經濟快速發展定會產生負面影響。

    住宅成為投資絕對主體，非住宅投資萎縮。前一時期秦皇島大規模商業用房開發，造成了26.3萬平方米的空置面積，給此間投資活動造成的影響預計還會持續若干年，開發商已把注意力全部轉移到住宅開發上。2004年，秦皇島市商品住宅完成投資17.8億元，比上年同期增長了24.5%，辦公樓僅完成投資7176萬元，比上年同期下降59.6%，商業營業用房完成投資2.4億元，比上年同期下降11.6%，三項投資間比例為8.5：0.3：1.2,而2001年此比例為4.5：0.6：4.9。投資結構轉變，直接影響到商品房的供給結構。全年住宅竣工面積55.3萬平方米，辦公樓、商業用房竣工面積8.4萬平方米，二者比例為6.6：1,而2001年此比例為3.9：1。

    全市經濟較快增長和對投資控制的適度政策，將保證房地產開發投資的恢復增長。2004年，全市經濟仍然保持穩定較快增長，經濟總量再上新臺階，據初步測算，GDP總量達到453.4億元，比上年同期增長12.8%，比上年同期提高了0.7個百分點。良好地城市經濟背景將有利于房地產開發投資恢復增長。同時，對決定經濟增長水平的過快投資增長，國家沒有沿用過去經濟過熱時期全面控制和“硬著陸”的辦法，而是采取了適度和區別對待的辦法，因而有利于房地產開發投資氣候的較快形成。為了促進房地產投資的健康快速發展，進一步發揮住房對擴大內需的積極作用，2005年宏觀調控應主要致力于引導投資方向，調整住房供應結構，解決房地產發展過程中存在的結構性矛盾，通過抑制被動需求和監控投機性需求，減輕房價上漲帶來的社會壓力。

    二、房地產開發企業要冷靜面對業界競爭

    房子好賣、房價上漲，可房地產開發商的日子并不一定都好過。據首次經濟普查資料，全市現有房地產開發企業205家，其中有經營活動（包括有開發項目和房屋銷售）的企業有101家，有半數以上的房地產企業處于“休眠”狀態，在有經營活動的房地產企業中，也只有55家企業有開發項目，每年都有企業消亡或被兼并。房地產開發競爭激烈，個中究竟，應認真分析。

    房地產業進入洗牌重組、優化調整的變動時期。房地產業屬于典型的資本密集型傳統產業。目前，土地制度和房地產市場規則對地產商的資金實力要求越來越高。國家上調銀行存款準備金率、提高房地產開發項目資本金比例，抬高了房地產企業準入門檻，將一些資金實力不足的企業剔除在外。而從銀行方面看，銀行貸款將更傾向于有實力、資質高、項目好、信譽優、規范化的企業，有利于優化房地產開發市場。從長期看，宏觀調控注重“扶強汰劣”，房地產業的洗牌重組不可避免，資金和土地將向優勢企業聚集，唐山、天津一些房地產已開始向秦皇島市滲透，一大批中小企業將被剔出競爭市場，企業將向集團化、規模化、品牌化方向發展。目前，秦皇島市200多家房地產企業中，擁有房地產開發二級資質的企業僅3家，在今后一段時間里，房地產業的“瘦身”活動還將持續。

    土地供應量減少，是房地產企業擴大經營規模的最大障礙。2004年4月以來，國務院采取了一系列措施，開展土地市場治理整頓，土地管理更加嚴格。加之秦皇島市城土地資源緊缺，使土地供應量大大減少，2004年，全市房地產購置土地面積51.5萬平方米，比上年同期減少42.3萬平方米，減少了45.1%。新購置土地面積減少，拿不到開發用地，是困擾房地產企業的一個普遍難題。換一個角度，這也促進了房地產企業對已獲得土地的開發力度，全年開發土地面積39.5萬平方米，比上年同期增長了1.4倍。

    規避金融風險，是房地產企業要研究的課題。當前，房地產開發企業“三款”即國內貸款、定金及預收款、應付款中，出現了一些值得關注的新情況。首先是國內貸款規模仍然偏大。房地產開發投資資金來源中的國內貸款漲幅較大，2004年規模達4.1億元，比上年同期增長29.5%。加大了房地產開發企業對銀行資金的依賴程度，造成使用和占壓銀行資金偏多和資金來源結構單一等問題存在。其次是定金及預收款持續擴張。2004年房地產開發投資資金來源中，定金及預收款達11.4億元，比上年同期增長了11.0%，規模幾近企業自籌資金。此項投資增長過快，會帶來房地產開發投資反彈風險、房價繼續上漲、制約房地產開發企業規模和自我發展能力提高、催生企業債務增加等負面社會經濟影響。第三是應付款依然偏高。2004年，建筑領域清欠規模和力度前所未有，秦皇島市房地產開發業應付款大幅減少，但是2.8億元的拖欠總額和23億元的投資相比較，依然偏高。房地產開發企業負債率和應付款居高，除不利于房地產開發投資和房價回落外，還造成間接增大銀行不良資產壓力、加劇相關行業資金緊張程度、降低農民收入水平等不良后果

    三、消費者要冷靜面對商品房價格

    國家統計局對全國35個大中城市房地產市場調查顯示，2004年房屋銷售價格同比上漲10.8%，比秦皇島市高8.8%，根據目前房地產市場運行軌跡，宏觀調控特別是金融和土地政策取向的作用，需求及其預期變化的影響，今年秦皇島市商品房價格還會在較高位運行并會出現小幅上漲。2005年針對商品房價格現狀，購房者應冷靜分析，擇機而購。

    開發成本增加，是支撐商品房價格上揚的主要因素。一是物質成本增加。2004年，建設領域的各種價格指數均超過100,住宅土地交易價格上升6.1%，建筑安裝裝飾工程價格上漲9.0%，建筑材料價格上漲12.4%，人工費上漲4.8%，設備租賃價格上漲0.7%，有如此多的價格上漲因素影響，全市商品房價格上漲2%已屬正常。二是投資風險成本增加。目前秦皇島市房地產開發項目，絕大多數投資在3000萬元以上，由貸款、自籌資金和預收款構成的大規模投資，在給房地產企業帶來豐厚利潤的同時，也存在相當大的投資風險，一個開發項目的成敗，關系到一家企業的存亡，因此房地產企業均從提高設計標準、完善配套設施、優化服務水平等方面吸引住房需求者，在價格上絕對不放寬。

    需求不斷增加，決定了商品房價格短期內不可能下跌。這種需求包含四個方面：一是隨著國民經濟發展和居民收入增加，居民為改善和提高住房條件，對住宅產生新的需求。在建設部居民住宅建設發展方案中，到2020城市居民人均住房面積要達到35平方米，而目前秦皇島市居民人均住房面積17平方米。GDP和居民收入連續多年快速增長，將引發消費結構升級帶來的新一輪住宅需求。二是城市化進程中，城市區的人口不斷增加，要求租房或買房的需求。2004年新增城市人口1.9萬人，新增住戶5000戶，如按每戶購買一套70平米住宅計算，將給秦皇島房地產市場帶來35萬平方米潛在需求。三是隨著城市改造和拆遷力度的加大，在拆遷貨幣化的推動下，居民“不得不”買房或租房的需求。而2004年全市竣工的4萬平方米經濟適用房，顯然不能滿足居民改善住宅條件的需要，商品房市場仍是主消費區。四是隨著居民儲蓄的增長和存款利率的不斷降低，居民將房產作為投資品所產生的需求。當房價漲幅大于利率時，消費者會更多選擇貸款購房，當投資者預期房地產價格上升時，對于房地產的需求也會增長。2004秦皇島市個人儲蓄存款為364億元，多點分散的投資意識將大大增加住宅需求。