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與百姓生活休戚相關的房產業行業一直是眾所矚目的焦點。近兩年，為了促進房地產行業的穩定健康發展，國家出臺了一系相關政策措施，對房地產行業產生了很大影響，行業競爭格局也正因此而發生著改變。在未來的市場競爭中，房地產企業的經營發展將會受到哪些因素的制約呢？什么類型的企業將會在競爭中脫穎而出呢？就上述問題，記者采訪了中國國際金融有限公司房地產行業分析師白宏煒。
資金成為影響企業發展第一要素
在談及對房地產企業未來發展的主要影響因素時，白宏煒表示，資金和土地這兩大影響房地產企業發展的根本因素不會改變，但游戲規則將發生變化。過去對房地產開發企業影響最大的是土地，其次是資金，而當前隨著國家土地政策和信貸政策的改變，現在及將來影響最大的是資金，其次是土地。
近兩年開始實施的公開土地出讓制度給房地產市場帶來兩大變化：一是土地獲取更加公平，資金成為獲得土地的最重要因素；二是土地的招投標方式對地價款的支付時間要求較為嚴格，沒有足夠資金實力的公司無法在短期內完成地價款的支付。與此同時，房地產信貸政策的改變，使得銀行不得為地價款的支付進行貸款。綜合起來，決定房地產企業發展的最關鍵因素從原來的土地變為資金。
白宏煒告訴記者，房地產作為資本密集型行業，資金推動作用十分明顯，而我國當前房地產金融體系比較落后，融資渠道單一、房地產金融產品欠缺，這些都將在信貸緊縮政策下制約企業的發展。依照國外的發展經驗，一個成熟的房地產市場也是一個完善的房地產金融市場。可以預期，房地產金融發展是未來房地產行業發展的主旋律。
優勢企業面臨良好發展機遇
對于房地產行業未來的發展趨勢，白宏煒認為，房地產市場將向大企業大集團占領市場轉變，企業未來將呈現規模化、專業化、品牌化的趨勢。
他表示，在歷史上，我國房地產行業粗放式發展的初期特點使得行業壁壘很低。按照以前的土地制度，通過各種關系和渠道可以以較小的代價獲得土地的開發權，然后以土地作擔保獲得銀行貸款，進行土地開發，或者單純以買賣土地為目的，不參與開發。低行業壁壘使得大量的小企業存在：目前全國有大大小小的房地產企業3萬多家，平均凈資產不足一千萬元，開發企業中具有一級資質的只占1.44%，二級資質也僅占12.9%。
在資金替代土地成為影響企業發展的第一要素之后，土地成本和融資成本也在不斷上升，項目開發要求提高自然就提高了行業的壁壘，中小企業失去了生存的土壤，其退出市場是一種必然。
對于優勢企業而言，其未來發展將面臨良好的機遇。一方面銀行對房地產企業的貸款必將趨向差異化，銀行之間的競爭有利于優良企業獲得優惠貸款，另外有實力的企業上市融資或者以其他方式融資的優勢也十分明顯；另一方面優勢企業憑借較強的資金實力、專業化和品牌化等綜合實力在土地的招標、拍賣和掛牌中更易占據主動地位。
誰將成為市場的領先者？
房地產行業游戲規則的改變，不僅給國內優勢房地產企業帶來了機遇，對于外資企業尤其是港澳臺房地產開發企業也十分有利。過去這些企業進入國內市場的弱點是土地獲取代價高和對當地市場了解較差，而隨著國內房地產市場的運作越來越規范，這些開發商憑借強大的資金實力同樣將在土地獲得和項目開發上獲得優勢。國內開發商對融資的迫切需求使得國外眾多投資機構有機會通過直接投資、基金、貸款等方式參與房地產項目的投資和合作。外資的介入必然引起中國房地產市場競爭加劇。
在國內外企業同臺競技的競爭格局下，哪些企業將會最終勝出呢？白宏煒的觀點是，未來發展潛力較大的公司應當是那些能夠較好地平衡發展與規避風險的關系、融資和回報的關系、土地儲備與開發速度的關系以及合作與競爭關系的公司。他同時指出，房地產公司的差異化越來越明顯，隨著市場的成熟，專注于某一細分市場的公司將有可能加快成長的過程，成為該細分市場的領先者。上海證券報栗蓉
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