“福田區(qū)將在10年內(nèi)投資300億元，大力推進城中村改造規(guī)劃的實施。”3月2日，深圳各主要媒體均以顯著篇幅報道了這一消息。

    該消息來自前一天下午剛剛舉行的深圳市福田區(qū)城中村改造研討會。會上發(fā)布了由福田區(qū)舊城重建局與中國城市規(guī)劃研究設計院、世聯(lián)地產(chǎn)公司、深圳社會科學院等五家專業(yè)機構合作、歷時7個月調(diào)研后完成的《福田轄區(qū)城中村改造專項規(guī)劃（初 稿）》。

    這是去年10月深圳市政府全面啟動大規(guī)模城中村改造行動以來，在深圳6區(qū)中率先推出的一份相關專項規(guī)劃報告。據(jù)了解其他各區(qū)的同類報告會在近期內(nèi)相繼出臺。

    “今年是城中村改造示范年，行動將逐步駛上快車道。”這幾乎是深圳市及各區(qū)政府領導的一致口徑。

    不過，因為糾結(jié)著多方的復雜利益和沖突，城中村及舊城改造工程歷來是國內(nèi)不少城市發(fā)展中的頭號難題之一，此次深圳市雷厲風行的舉動，能否如愿順利推進，看來還有待觀察。

    政策可操作性存疑

    3月2日中午，記者在蒙蒙細雨中來到福田區(qū)保稅區(qū)附近的漁農(nóng)村，看到村內(nèi)不少樓房已經(jīng)開始清拆，在一個小山坡上還掛出了“重建漁農(nóng)村，百姓是最大的受益者”的橫幅。這里據(jù)說是深圳第一個由知名開發(fā)商全面參與的城中村整體改造項目，深圳金地公司就是這個“吃螃蟹”的企業(yè)。

    但深圳金地有關人士婉拒了記者的采訪要求，表示項目正在進行之中，目前不適宜做過多評論。另據(jù)記者了解，中海地產(chǎn)已經(jīng)在深圳最繁華的老商業(yè)街區(qū)東門附近拿下占地數(shù)萬平方米的改造項目，另一家深圳本地很有名的京基地產(chǎn)公司，則正在各大金融機構云集的蔡屋圍參與一個規(guī)模很大的改造項目。

    “作為開發(fā)商，只要符合經(jīng)濟效益，我們肯定是尋找機會積極參與這類項目的，可城中村改造確實是難啃的骨頭，而政府有關政策好像不是很明確和穩(wěn)定，實際操作性也有待加強，我們只能一步步地做，不好說太多”。深圳某開發(fā)商的老總對記者表示。他的公司前不久在深圳龍崗區(qū)拿到一個成片改造的項目，現(xiàn)已進入前期談判拆遷的階段。

    去年10月22日，深圳市政府發(fā)出《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，對市內(nèi)城中村改造的方式、目標、優(yōu)惠政策及拆遷補償?shù)忍岢鲋笇б庖姡�其中包括“鼓勵國�?nèi)外有實力的機構積極參與”等條款，這也標志著醞釀已久的城中村改造計劃開始實施。在此前后，共有30個城中村改造項目進入操作階段。

    不過，正如不少對舊改項目感興趣的開發(fā)商所顧慮的，市政府出臺的原則性政策，遠不足以保證改造行動的真正實施。此后政府又陸續(xù)下發(fā)了一些配套文件，同時要求市屬各區(qū)根據(jù)自身實際情況盡快制定分區(qū)的專項規(guī)劃方案。

    另據(jù)了解，深圳全市城中村改造總體規(guī)劃方案正在加緊制定之中，預計最快四月份可以提交有關部門審議，有可能6月份基本定稿。

    “我們最近一直在籌備市里的專題會議，在各區(qū)出臺專項規(guī)劃的基礎上，整體協(xié)調(diào)和落實全市范圍內(nèi)的城中村改造行動”，深圳市城中村改造辦公室新聞發(fā)言人陳主任日前對記者介紹稱，“但需要完成的工作實在太多，而且市里主要領導馬上要出席全國兩會，原定3月上旬召開的會只好往后押一押”。

    四方利益博弈城中村改造

    “城中村改造的復雜性在于，它至少牽涉到4個主體直接而可觀的利益。”深圳社科院院長樂正稱。他是福田區(qū)城中村改造專項規(guī)劃的參與制訂者之一。

    “從城中村里來說，一是村內(nèi)原住民，即大量村屋的業(yè)主；二是這些房子的租戶，他們大多為中低收入的暫住人口，或剛到深圳創(chuàng)業(yè)的處于過渡階段的人士；從外部來說，就是參與改造、期望從中獲取開發(fā)利潤的地產(chǎn)商，以及整個改造規(guī)劃主導人的政府本身。”他分析說。

    在他看來，正是這四方的出發(fā)點和利益訴求有很大差異，令城中村改造難上加難，而深圳作為一個仍以加工貿(mào)易為主要產(chǎn)業(yè)特色的移民城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構和人口結(jié)構短期內(nèi)不會有大的變化，決定了市場上對廉租屋的強烈需求。

    有資料表明，僅福田區(qū)15個城中村接近4平方公里的地面上，就居住了50萬～80萬的外來人口。而據(jù)樂正稱，深圳全市現(xiàn)有出租屋面積估計在1.5億平方米左右，其中大多數(shù)位于全市約240個城中村里。

    “內(nèi)地城市一般城中村或舊改項目，被拆遷對象基本是小業(yè)主，屬于弱勢群體，但深圳城中村的原住民業(yè)主，是名副其實的強勢群體。”世聯(lián)地產(chǎn)顧問部一位長期參與相關項目研究咨詢的人士稱。

    他給記者算了一筆賬：以城中村每套出租屋單位月租700元算，一層樓六套，一棟樓七層，業(yè)主年租金收入超過35萬元！而這些業(yè)主通常不止有一棟樓房出租，其中很多都沒有按章納稅，是地地道道的純收入。難怪有媒體報道稱他們?yōu)槌侵写謇锏摹鞍偃f富翁”。

    另一方面，深圳城中村基本上都成立了股份公司管理村內(nèi)資產(chǎn)，并處理對外投資，他們也嗅到政府龐大的城中村改造規(guī)劃潛藏的誘人利益，有意從中分一杯羹。

    這種典型的城中村經(jīng)濟生態(tài)，深圳以外的國內(nèi)其他城市，恐怕并不多見。城中村改造拆遷將從根本上觸動這一階層的巨大利益，拆遷補償如何談判落實，拆遷成本怎樣合理控制，確實是擺在政府和開發(fā)商面前的一道難以求解的題目。