近年來，隨著上海城市房地產的持續高速發展，物業管理服務行業所面對的管理標的物和服務對象結構及特征也隨之產生了較大的變化。物業不僅僅是具備實際使用功能的實物，更是社會財富和地位的價值體現，已越來越成為機構或個人的重要財產構成，并且對其未來增值寄予良好的預期；物業服務對象已由單純的使用者向財產所有人、投資人等多種身份轉化，視物業不同，服務對象的結構比例也相應發生變化。按照上海房地主管部門公佈的2005年物業管理新的要求，物業管理如何面對市場變化，通過有效的服務 來適應及促進房地產業的發展，已成為全社會關切的熱門話題之一，因此，與物業相關的各方，需要互相支持，共同參與，探索物業管理的創新之舉。

    價值觀念創新

    財產管理是物業管理的重點，而財產管理質量較大程度地取決于管理費用的多少。在市場經濟環境中，謀求以低廉的收費而獲得高質量的管理水準是不現實的，也是難以長久的。如果一居住區物業的市場價格為每平方米10000元，居住區建筑面積為50000平方米，則被管理的標的物市值就達5億元；如平均每單元建筑面積為100平方米，則每單元房地產權利人擁有的物業市值為100萬元。對如此標的物的管理及維護支出究竟多少合適我們暫不作定論，但就目前物業管理已實施的政府限價、指導價和議價的三種定價方式來看，其標準是遠低于實際需要的，由此造成物業管理必要投入不足，表面上業主支出較少，很實惠，然而業主實際的財產管理質量卻下降了，財產權益的維護水準不高。有的物業成立業主委員會后，更換管理公司的首要標準就是要降低收費，結果是管理公司換了，物業管理費低了，大家皆大歡喜。但隨之而來的，是環境管理差了、設施維護粗了、租金效益跌了，市場價格比低了，正所謂“世上沒有免費的午餐”。

    造成上述現象的原因不僅僅在于業主對物業財產的觀念問題，也在于物業管理企業針對業主的財務透明度不夠。如果業主在物業管理招標中采用物業管理企業酬金與物業收費支出費用相分離的原則，併委托社會審計、會計等中介機構定期檢查，促使物業管理企業嚴格執行透明財務制度，則上述問題不難解決。如此，既可保證對物業的必要投入，盈余歸全體業主，又可保證物業管理企業的合理贏利，促使其不斷提升業務水準，形成皆大歡喜的局面。

    服務理念創新

    按照管理標的物價值及服務對象的特點，物業管理企業應不斷創新服務手段，顯示服務的附加價值。

    例如，針對投資型業主，可適時提供諸如售/租信息發佈、物業視察、交易合同管理、租金代收、稅務管理等理財型服務，幫助業主實現其投資目標，併從中獲取有償服務收益，併將該收益在物業管理企業與全體業主之間合理分配。能為業主創收的物業管理企業，必將獲得業主的青睞。

    針對自用型業主，除了常規服務外，應增加對業主財產管理的服務，包括設備、設施的能耗管理，做好更新改造計劃等。服務增值將成為物業管理企業的核心競爭力，也將成為市場環境中企業分等定級的主要參照標準。

    服務創新對于物業管理企業而言，還在于服務能力的全面提升。在強化企業服務長項的同時，更要形成圍繞物業管理所需的各項服務的市場及社會資源的整合能力，充分運用外部資源為我所用，片面追求大而全并非服務型企業的長遠致勝之道。

    企業管理創新

    物業管理企業面對新一輪的市場競爭，亟待建立以現代服務業為基礎的企業管理系統。服務型企業最重要的資產是人力資源，必須以此為中心，建立與現代服務業相適應的包括員工薪酬管理、人力資源培訓、采購管理、外包服務管理和財務規劃在內的各項專業制度與運作模式，併視所管理的標的、服務對象的特點，靈活制定個性化的項目管理模式。物業管理企業也應針對市場及自身的特點，對所承接的項目有所選擇，有所為、有所不為，一味貪多、求大，反而可能事與愿違。

    2005年上海物業管理企業間的競爭將進一步加劇，我們在呼喚物業管理創新的同時，還要完善市場管理規范，為優質企業的勝出奠定良好的環境基礎。一句話，只有通過全社會對現代服務業的建立、發展產生共識，物業管理才能走出一條創新之路。