房地產(chǎn)市場大規(guī)模的擴(kuò)張、供需兩旺的市場行情，令諸多業(yè)界人士紛紛斷言，今年將是中國房地產(chǎn)再次飛躍的一年。

    而在上海剛剛結(jié)束不久的最令人激動的一次土地拍賣會上，11.4億成交的“地王”，也讓地產(chǎn)界“有地才有奶酪”的名言再次流行。

    此時，想要土地的開發(fā)商們暗暗咬牙：“血拼”的成本越來越高了！

    建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹告訴記者，房地產(chǎn)市場正是國內(nèi)最紅火的行業(yè)，人人都想進(jìn)入掏金。前景的確誘人，但風(fēng)險卻無時不在。秦虹分析，目前，房地產(chǎn)市場存在五大風(fēng)險。

    在幾大風(fēng)險中，對土地未來的預(yù)期不確定成為首要解決的問題。目前，房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)實(shí)行招拍掛，但是由于招拍掛的土地計劃不透明，甚至國土部門有關(guān)土地供應(yīng)的詳細(xì)計劃也沒有向社會公布，土地需求者對土地的供應(yīng)預(yù)期非常不確定，造成用地者在拿地時出現(xiàn)各種不理性行為，很多城市都發(fā)生了不惜成本拿地的現(xiàn)象，造成很大風(fēng)險。

    另外，土地供應(yīng)由政府壟斷。經(jīng)營型土地雖然已經(jīng)進(jìn)行招拍掛程序，市場化的程度的確提高了，但是用地者取得土地的環(huán)節(jié)基本還是行政行為，用地者拿地的價格不是供求決定的。過去是按土地管理法年產(chǎn)值三到六倍來補(bǔ)償，現(xiàn)在調(diào)高了補(bǔ)償價格，但就算提高10倍、20倍，也不是供求決定的價格。而正由于該環(huán)節(jié)是計劃控制決定，導(dǎo)致各個地方政府大量占用土地，把土地作為第二財政。政府在招商引資的過程中，當(dāng)需要經(jīng)營土地籌錢時，就限量供地，非飽和供地，憋高土地的價格，使政府的收入增加。但此舉導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，因?yàn)橥恋毓��?yīng)是政府壟斷進(jìn)行，而并非靠市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律來決定。

    每年政府供應(yīng)土地量的多少，直接影響到房價的高低。土地供應(yīng)少了，價格必然上漲，土地供應(yīng)多了，價格就下降。

    政府不僅對土地供應(yīng)壟斷，而且房地產(chǎn)市場也存在行政干預(yù)過度。一些地方政府為了塑造城市發(fā)展形象，干預(yù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。“我們曾經(jīng)調(diào)查過一個中等城市，政府在批規(guī)劃的時候，強(qiáng)制性要開發(fā)商在市中心建高層大樓，為的是體現(xiàn)政府形象。”秦虹說，結(jié)果該高樓建成以后只賣出三分之一，大量空置浪費(fèi)，這都是行政干預(yù)的結(jié)果。

    與此同時，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模擴(kuò)張比較快，市場不規(guī)范的地方很多，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)糾紛多、誠信差。目前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)連續(xù)三年列為國務(wù)院清理整頓市場秩序的專項治理重點(diǎn)，虛假廣告、面積縮水、違規(guī)開發(fā)和違規(guī)銷售，假按揭、假中介等等現(xiàn)象，近幾年一直非常突出，導(dǎo)致了大量糾紛、大量的社會矛盾。

    與此同時，供求雙方過度依賴銀行貸款，造成一定金融風(fēng)險。現(xiàn)在每個開發(fā)項目60％到70％的資金來源都是銀行貸款，我國的住房貸款盡管實(shí)行比較低的優(yōu)惠利率，但是采用浮動利率。浮動利率帶來一個問題，購房者在買房時無法準(zhǔn)確地預(yù)期總的支出。成本比較低時，可能就多買房，買大房，一旦利率調(diào)高，對還款就帶來很大壓力。此時，就不能很好地安排財政計劃。如果利率相對穩(wěn)定，購房者可以根據(jù)自己的收入，在買房時做出比較理性的財政預(yù)算安排。

    另外，由于擔(dān)保機(jī)制很不健全，銀行要承擔(dān)一定的風(fēng)險。雖然現(xiàn)在的辦法是除了對房子要保險以外，對借款人本身的信用也要進(jìn)行擔(dān)保。但是目前全國一百多個城市成立的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，擔(dān)保作用有限，銀行仍然沒有辦法把風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去。擔(dān)保機(jī)構(gòu)很分散，不能每個城市獨(dú)立地成立擔(dān)保機(jī)構(gòu)，所以銀行的風(fēng)險還是存在。

    而第五大風(fēng)險，是市場結(jié)構(gòu)矛盾十分突出。開發(fā)商為了追求利潤，確確實(shí)實(shí)蓋了房子。但是，高價格的房子供應(yīng)比較多，低價位的房子仍然供不應(yīng)求，結(jié)構(gòu)性問題比較突出，市場也不完善。而且，一級市場搞的紅紅火火，但是二級市場、租賃市場發(fā)育都不夠完善。可以說，房地產(chǎn)市場的問題仍然層出不窮。