2005,房地產前途未卜。

    開發商大喊：漲價。消費者等待：跌落。政府：政策頻出。從來沒有一個行業這樣興師動眾，但即便是這樣，全民對他的關注卻越來越投入。

    房價是漲是跌、土地是不是越來越貴、房貸利息會不會有變化 ？所有這些，都正在成為新聞傳播的熱點。本報新年過后，重點采訪金融界、建設部、科學院的專家學者，為剛剛開始的2005年房地產行業的發展把脈。

    中央銀行從來都把房地產作為國民經濟的重要支柱產業。但是�熌壳霸诜康禺a發展中的金融政策存在著許多問題。

    在由中國社會科學院金融研究所與中國博士后特華科研工作站聯合主辦的“2005特華金融論壇”上，中國人民銀行副行長吳曉靈在接受本報記者采訪時表示，房地產金融直接融資渠道狹窄，銀行承擔過大的市場風險，對金融系統構成比較大的威脅。

    “從開發商的角度看，從買地開發到建房銷售都是依靠貸款，對銀行信貸依賴程度非常高，遠遠大于行業統計數字計算出來的60％。”吳曉靈說，在這種情況下，一旦出現風險，所有風險都壓在銀行身上，對國民經濟非常不利。以前的海南房地產市場，就是一個例證。

    與此同時，房地產信托運作也非常不規范。從2003年開始，央行對房地產貸款進行相應限制后，信托就成為房地產籌措資金的重要渠道。但目前房地產信托的運作卻是問題多多，房地產商基本上是用信托貸款的方式變相滿足銀行的資本金要求。因此出現了百姓投資者實際承擔資本風險，而得到的卻是貸款的利息，這對信托人是不公平的。同時，如果房地產信托是為了解決房地產業股本不足的問題，就應該有信息的披露。事實上，這種信息的披露非常少，隱性的風險更加大。

    事實上，信托一般是私募性質，因此，就應該有合格的投資人。但現在的投資人，為了突破監管當局的規定，把很多沒有風險識別能力的人引入到信托計劃中，此舉不但隱藏了很大風險，更加重了信托投資的風險。所以，現在的房地產金融中，最大的問題來自于金融政策，應該給股本融資以自主權。

    “現在，人人都在講房地產是國民經濟的支柱產業，但房地產更需要財政政策的更大支持。”吳曉靈說，如果住房市場缺少財政的適度支持，將會影響金融對房地產的支持力度。以住宅為例，目前住房的商業化主要是銀行提供優惠利率的按揭貸款。如果還沿用這樣的思路，以后的路將很難走下去。

    在國外，購房問題實行雙軌并行。商業住房靠國家的稅收抵扣，特別是美國，第一套自用住房有平方米限制，據了解是100平方米。因為有一定平方米的限制，再加上第一套住房的按揭貸款的利率可以全額抵扣，這是政府財政政策給第一套住房消費者的優惠。這種做法，不是讓銀行承擔利息的損失，而是由政府補貼。

    另外，購房不應該是社會的唯一取向。中國人的追求有時候容易變成從一個極端走到另一個極端，過去全是租房不是買房，現在都是買房很少談租房，一個社會不可能所有的人都能買房。所以說，現在市場缺的不是以賣房為主的房地產商，而是對租賃市場有研究的地產商。目前，已經有地方政府希望銀行開設長期的住房貸款，這樣，開發商蓋完房子不賣只租。

    在吳曉靈看來，現在的房地產市場，對于金融行業而言，是蘊藏很大風險的市場，有諸多的不確定性。“我想說，對銀行的資產質量，影響最大的是幾個制度性因素。第一是土地制度。現在的土地制度，按現行的辦法是管不住的。而且現在的土地拍賣制度，是一次性賣出去的制度，基本上助長了現有政府吃了子孫的飯。現在把能賣的地都賣完了，后面的政府怎么過？”吳曉靈說，政府賣的是剩地，一旦得了好處，都到了開發商的手里。

    第二是稅制問題。現在改變了土地的供給制度，那么稅制應該怎么設置？實際上，很多地方政府是有巨額的隱性債務，這對經濟制度非常不利。

    另外就是產權制度，憲法已經承認要保護私人產權，但是目前一系列的具體法律法規，對產權的保護仍有很大距離。現在，業主和開發商的矛盾很多都是由于產權問題引起的。

    與此同時，政府在房地產市場上的定位問題。如果目前這些發生了的變化都是制度性變化，那么銀行放出去的款，還有一些金融行為所帶來的風險，也應該有一些是制度性的風險，不是個人經營的風險。這就需要政府扮演好角色，適當的時候有適當的政策。