深滬兩地收緊按揭貸款審批 日前，關于上海、深圳、重慶多家銀行大幅抬高個貸門檻、首付比例最高提至5－6成的說法甚囂塵上。

    據了解，促使銀行收緊房貸的原因只有一個，那就是最高院發布的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》今年正式實施，《規定》第六條強調：“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可 以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。” 正是這一條規定在銀行業內引發了軒然大波。

    滬上銀行界有關人士認為，該司法解釋將給銀行處置房貸違約帶來挑戰。據悉，目前上海銀行同業公會已上書高院，要求明確相關的細則，而在高院給出答復之前，為降低風險，各大銀行不約而同的收緊了按揭貸款的審批。

    “現在辦理住房按揭貸款的確比以前嚴了，以前那種僅憑一紙收入證明就可獲取貸款的做法已經行不通了”，滬上一位銀行業人士對記者說。

    工行上海分行一位從事房貸的工作人員也告訴記者，目前該行已經提高了對住房按揭的審核力度，尤其是對于金額高的貸款者，審查尤為嚴格，“現在關鍵是要核查收入的真實性，如果有稅單，或能提供其他財產的證明，審批就比較順利，首付一般也可以是三成。”

    與此同時，交通銀行也在行內發布了有關規定，除了要求對貸款者的收入月供比進行嚴格把關外，如果按揭對象是二手房的，還有房齡的要求，對相關中介機構也有準入的要求。不過，交行的一位人士透露，對個人信用比較好的客戶，銀行仍執行以往的政策。

    在深圳，記者了解到，今年開始，國內幾家大銀行深圳分行如農行、建行、工行等針對具體地產項目，也已經悄然抬高了房貸首付款門檻。但也有深圳金融系統內部人士透露，各銀行信貸部尚處在研究階段，房貸首付比例仍維持在兩成，部分銀行已經收緊對小戶型中低收入者的按揭貸款，但是否會提高房貸首付比例則暫無結論。

    國信證券經濟研究所方焱告訴記者，農行深圳分行信貸部目前內部制定了一套審核規定，大致內容包括：一是只對公務員、教師、律師、金融機構從業人員、醫生五類職業人員提供貸款，二是家庭至少其中一方為深圳戶口，三是無深戶的需要出具擔保，其四是具體項目具體對待。

    看來，在具體細則出臺之前，銀行都是各行其是。

    地產公司短期受壓 平安證券研究所姜培正表示，此項規定沒有細則出臺，對于規定中“所必需居住房屋”和“對被執行人及其所撫養家屬”均沒有明確界定。由于個人住房抵押貸款違約者所必需居住房屋需要得到保障，假定違約者沒有其他資產，那么銀行可回收部分就是購買房屋與所必需居住房屋之間的差額，從這個角度來看，面積較大和房價較高的房屋、以及家庭規模較小的購房者的抵押貸款對于銀行來說風險較低。這就使得銀行的個人住房抵押貸款對低收入者有所限制，因此深圳各銀行考慮提高房貸比例是風險增加的必然結果。

    萬科董事總經理郁亮此前曾表示，商業銀行協會正在和法院溝通司法解釋一事，也許在定義明確后，可以給中低層收入者擴大住房來源。

    深圳某著名地產上市公司有關人士坦言，目前這種提高房貸門檻的趨勢對地產行業震動確實不小，不過公司認為消費者會趨于理性，選擇更有實力的品牌發展商。

    姜培正表示，頗受關注的萬科、招商地產(資訊 行情 論壇)、華僑城A和金地集團(資訊 行情 論壇)開發產品均為中高檔住宅，雖然招商地產2005年結算的城市主場項目為小戶型項目，但是此項目均價為8000元，而且銷售情況良好，因此如果銀行提高小戶型按揭比例，對這幾家上市公司影響也不大。

    他同時表示，前期房地產板塊有較大漲幅，重點關注的績優地產公司目前均處在合理估值區間，因此要防范偏淡消息改變心理預期引發地產股獲利回吐的風險。

    也有業內專家指出，房貸首付提高的利空消息，短期內會對地產行業產生比較大的影響，近期，“一萬兩金”即萬科、金地、金融街(資訊 行情 論壇)在資本市場上的表現也與物業稅、加息預期和提高房貸門檻等有關。

    他最后強調，房地產作為國民經濟的支柱產業之一后，產業關聯度非常高，因此依靠宏觀調控給房地產“急剎車”，未必是好事。應該看到，目前出臺的多項規范政策，都是為了促進該行業健康穩定發展，從長遠角度來看，不能對地產行業太看空。

    鏈接：降低上海地產股估值水平

    上海各銀行調整房貸政策是必要的 上海房價上漲太快，按揭貸款風險加大。目前，上海按揭貸款的首付比例普遍是30%，但房價近5年上漲了一倍，而實際漲幅可能比公布的要高，中心城區房價實際上漲在200%左右，目前上海內環以內成交均價已經達到16934元/平方米。一旦房價下跌，按揭貸款的風險是可想而知的，銀行從自身風險考慮，調整房貸政策非常必要。

    上海新增按揭貸款增長太快，且占金融機構貸款增量比例太高，隱藏的風險較大。2004年上海住房按揭貸款占銀行新增貸款的比重已經超過了75%，目前比重還在增長，而全國平均水平只有12%，所以，調整房貸政策迫在眉睫。

    上海房價飛漲，絕對價格高企，主要是投資和投機購房的比例太高，房貸政策調整，可以直接抑制該部分購房需求，有利于市場健康穩定的發展。

    針對上海房價的快速上漲，高層非常重視，也給上海市府帶來壓力，給上海社會和經濟等方面帶來不穩定的因素，近期推出房貸調整政策的可能性較大。

    短期內難以抑制房價上漲的態勢，但會降低上海房價上漲的幅度 抑制部分住房消費需求，但具體影響程度有待觀察。上海房地產市場的火爆，完全是投資、投機資金所為，而銀行按揭貸款資金則起到了推波助瀾的作用，因此，收緊房貸能夠抑制部分投資、投機資金來源，進而抑制房地產消費需求，但具體影響程度有待觀察，從深圳各大銀行2005年1月1日起收緊房貸以應對高院的司法解釋看，目前對深圳房地產銷售影響較小。

    房貸政策調整會大大緩解上海房地產供需矛盾，部分房地產項目銷售可能會受到較大影響，進而影響上海地產公司2006年盈利水平，但對今年盈利基本沒影響。

    上海房貸政策調整降低上海地產股估值水平。房貸政策調整會影響地產開發公司2006年盈利水平，從而影響其估值。我們在2004年12月初以及今年2月中旬分別推出相關報告，給予中遠發展(資訊 行情 論壇)、浦東金橋(資訊 行情 論壇)、中華企業(資訊 行情 論壇)、上海新梅(資訊 行情 論壇)、上實發展(資訊 行情 論壇)等5只上海地產股“謹慎推薦”，鑒于上海房貸政策調整的影響，我們調低這5只股票的投資評級至“中性”。

    調低萬科和金地集團的投資評級至“謹慎推薦”。上市公司中，萬科和金地在上海有房地產項目，會影響這兩家公司部分2006年結算項目的銷售毛利和銷售進度，但它們可以通過其他區域的盈利來抵消來自上海的部分影響，我們調低對萬科、金地集團的投資評級至“謹慎推薦”。

    考慮上海房貸政策調整對全國的影響，建議短期回避地產股，但對行業2005上半年投資評級仍維持“謹慎推薦”。