2004年，安徽省房地產(chǎn)市場供求兩旺，消費(fèi)拉動(dòng)與投資推動(dòng)特征更加明顯，呈現(xiàn)出持續(xù)、穩(wěn)定、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢。最新測算的“皖房景氣指數(shù)”顯示，安徽省房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)第六年運(yùn)行在景氣區(qū)間，商品房銷售價(jià)格、開發(fā)投資和到位開發(fā)資金指數(shù)保持高位景氣運(yùn)行，空置面積指數(shù)持續(xù)小幅上揚(yáng)，全省房地產(chǎn)業(yè)延續(xù)了上年良性增長勢頭。

    一、綜合景氣水平

    2004年，全省房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣指數(shù)值（簡稱“皖房景氣指數(shù)”）運(yùn)行在103.7—110.8之間。全年景氣指數(shù)高開低走，1月份達(dá)到全年最高后，指數(shù)逐月回落到6月份的全年最低，進(jìn)入下半年，指數(shù)走勢趨穩(wěn)并小幅回升，全年景氣指數(shù)值107.3。與上年相比，“皖房景氣指數(shù)”值全年下降3.2點(diǎn)，其中有10個(gè)月低于上年，安徽省房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣水平明顯降低。

    從走勢看，安徽省房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣指數(shù)在2003年四季度達(dá)到歷史高點(diǎn)后，開始小幅回落。2004年一季度，開發(fā)投資、到位資金、竣工面積等指標(biāo)增幅逐月回落，“皖房景氣指數(shù)”值104.7,比上年四季度下降5.8點(diǎn)。二季度，受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資、到位資金、土地購置面積等指標(biāo)增幅較上年明顯減弱，8個(gè)分類指數(shù)與上年同期相比2升6降，與一季度相比1升7降，從而帶動(dòng)綜合景氣指數(shù)持續(xù)下行到全年的最低點(diǎn)103.7。三季度，隨著開發(fā)投資、到位資金等指標(biāo)增幅趨穩(wěn)，尤其是商品房屋持續(xù)旺銷，商品房屋銷售價(jià)格不斷攀升，開發(fā)投資、到位資金等5個(gè)分類指數(shù)小幅回升，綜合景氣指數(shù)止住下降趨勢，比二季度回升0.6點(diǎn)。四季度，開發(fā)投資、新開工、竣工、銷售面積等指標(biāo)走勢平穩(wěn)，空置面積仍維持低速增長，開發(fā)投資、新開工、竣工等5個(gè)分類指數(shù)比三季度繼續(xù)提高，全省綜合景氣指數(shù)全年進(jìn)一步回升到107.3的較高水平，比三季度提高了3點(diǎn)。

    2004年“皖房景氣指數(shù)”值

    指數(shù)名稱           指數(shù)值（%）   與2003年相比   與三季度相比   景氣狀況
                                         增減(點(diǎn))       增減(點(diǎn))
    皖房景氣指數(shù)            107．3          ↓3.2          ↑3.0       景氣
    開發(fā)投資指數(shù)            119．9         ↓16.6          ↑3.8       景氣
    資金來源指數(shù)            108．7         ↓15.9          ↓3.4       景氣
    購置土地面積指數(shù)         98．7          ↓0.1          ↑3.4     不景氣
    土地購置費(fèi)指數(shù)          102．5          ↓1.6          ↑6.8       景氣
    空置面積指數(shù)            105．7          ↓1.0          ↓2.7       景氣
    新開工面積指數(shù)          102．2          ↑0.5          ↑8.7       景氣
    竣工面積指數(shù)            109．3          ↑1.8          ↑6.7       景氣
    銷售價(jià)格指數(shù)            117．3         ↑11.2          ↓2.1       景氣

    二、主要分類指數(shù)狀況

    從景氣狀況看，“皖房景氣指數(shù)”已經(jīng)連續(xù)6年運(yùn)行在景氣區(qū)間，延續(xù)了良性增長勢頭。其所屬的8個(gè)分類指數(shù)除土地購置面積外均運(yùn)行在景氣區(qū)間，指數(shù)值與上年相比3升5降，總體景氣水平低于上年。但從構(gòu)成上看，旺盛的市場需求，帶動(dòng)商品房銷售面積和銷售價(jià)格快速上揚(yáng)，顯示了消費(fèi)需求的拉動(dòng)作用進(jìn)一步增強(qiáng)；受宏觀調(diào)控的影響，開發(fā)投資和資金到位率增幅雖有所下降，但仍保持在較高水平，對安徽省房地產(chǎn)業(yè)的即期推動(dòng)作用十分明顯；空置面積繼續(xù)低水平增長；新開工面積和竣工面積全年景氣值適度回升，顯示出安徽省房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。

    1、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)

    2004年，隨著國家宏觀調(diào)控的相關(guān)措施出臺(tái)，全省開發(fā)投資高開低走，增幅逐季回落，從一季度增長69.6%，快速回落到二季度的48.4%，增幅下降21個(gè)百分點(diǎn)。下半年，全省開發(fā)投資走勢趨穩(wěn)，三季度增長47.1%，四季度增長45.6%，呈小幅回落走勢。2004年，全省共完成開發(fā)投資350.3億元，凈增110億元，增長45.6%，增幅雖比上年下降了20多個(gè)百分點(diǎn)，但仍保持在較高水平。全年，該分類指數(shù)值是119.9,為8個(gè)分類指數(shù)中最高，對“皖房景氣指數(shù)”的影響力雖有所減弱，但仍是支撐安徽省房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行在景氣區(qū)間的主要?jiǎng)恿Α?/p>

    2、本年資金來源指數(shù)

    2004年，全省共到位各類開發(fā)資金413.8億元，同比增長37.8%，增幅比上年下降30多個(gè)百分點(diǎn)，全年呈逐漸回落走勢。從構(gòu)成看，主要是占到位資金15%的國內(nèi)貸款出現(xiàn)大幅回落。2004年，全省房地產(chǎn)開發(fā)共到位國內(nèi)貸款62.3億元，同比僅增長9.7%，增幅比上年回落近90個(gè)百分點(diǎn)。全年該分類指數(shù)值為108.7,比上年下降近16個(gè)點(diǎn)，景氣狀況明顯低于上年。目前，雖然全省到位開發(fā)資金受國內(nèi)貸款增幅減緩的影響較大，但由于占總開發(fā)資金近六成的企業(yè)自有資金、定金及預(yù)付款仍保持了高增長，因此資金短期內(nèi)將不會(huì)影響到安徽省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

    3、土地類分類指數(shù)

    2004年，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共購置開發(fā)用土地2173.7萬平方米，增長35.2%，與上年基本持平；實(shí)際支付土地購置費(fèi)88.2億元，增長57.9%，增幅已低于上年20多個(gè)百分點(diǎn)。土地購置費(fèi)增長適度回落，對平抑近四年來過快上漲的土地價(jià)格和安徽省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有十分積極的意義。目前該分類指數(shù)均略低于上年，但在今年四季度，指數(shù)值在連續(xù)兩個(gè)季度下降后，出現(xiàn)明顯回升，將對安徽省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生積極影響。

    4、空置面積分類指數(shù)

    2004年，全省空置面積延續(xù)上年低速增長走勢，全年共空置各類商品房屋265.4萬平方米，增長1.4%，比上年僅增加3萬平方米，這是安徽省空置面積連續(xù)兩年保持在較低水平。其中住宅空置128.8萬平方米，下降10.8%。在全部空置的商品房屋中，空置在1—3年的滯銷房104.7萬平方米，下降16.2%；3年以上積壓房25萬平方米。安徽省商品房屋的空置規(guī)模和結(jié)構(gòu)總體形勢較好。全年空置面積分類指數(shù)值105.7,走勢較為平穩(wěn)，表明安徽省房地產(chǎn)業(yè)仍在健康軌道上運(yùn)行。

    5、新開工面積分類指數(shù)

    2004年，全省共新開工各類商品房屋2191.5萬平方米，同比增長32.4%，增幅與上年基本持平，全年走勢平穩(wěn)，保持了較高增長水平。目前，該分類指數(shù)值是102.2,略高于上年，運(yùn)行在適度景氣區(qū)間。安徽省房地產(chǎn)開發(fā)的新開工面積均衡增長，對保持開發(fā)規(guī)模適度擴(kuò)大，抑制開發(fā)規(guī)模增長過快，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。

    6、竣工面積分類指數(shù)

    2004年，全省共竣工各類商品房屋1685萬平方米，同比增長27.1%，略高于上年水平。其中，住宅竣工1304.1萬平方米，增長25.4%。從安徽省商品房屋竣工面積的走勢看，每月均穩(wěn)定在90萬平方米以上的較高供給水平，保持了全省房地產(chǎn)市場供需平衡，并形成供略大于需的合理格局，有力地支撐了安徽省房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

    7、商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)

    2004年，全省共銷售各類商品房屋1429.2萬平方米，同比增長30.7%；實(shí)現(xiàn)銷售額254.7億元，增長54%，繼續(xù)保持快速增長走勢。目前，安徽省商品房屋平均銷售價(jià)格1782元/平方米，一年上漲近270元/平方米，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的上升勢頭。從走勢看，自五月份開始，商品房屋平均銷售價(jià)格增幅明顯加快，達(dá)到20%左右的增長水平。該分類指數(shù)自2003年9月份進(jìn)入景氣區(qū)間后，持續(xù)小幅攀升，目前景氣值僅次于開發(fā)投資，成為拉動(dòng)綜合景氣指數(shù)走高的最主要因素。充分表明投資推動(dòng)和市場拉動(dòng)，已成為安徽省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要特征。

    三、“皖房景氣指數(shù)”綜述

    2004年，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，安徽省房地產(chǎn)業(yè)在嚴(yán)格土地管理、緊縮銀根等措施的共同作用下，綜合景氣水平低于上年，但始終運(yùn)行在景氣區(qū)間。8個(gè)分類指數(shù)3升5降，但有7個(gè)均運(yùn)行在景氣區(qū)間；其中，開發(fā)投資、商品房銷售價(jià)格和竣工面積三個(gè)指數(shù)的景氣水平最高，安徽省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出開發(fā)投資快速推進(jìn)、消費(fèi)需求持續(xù)旺盛、市場供給穩(wěn)定增長的良性發(fā)展格局，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。

    從各分類指數(shù)的走勢看，消費(fèi)需求旺盛是拉動(dòng)安徽省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最重要力量；受宏觀調(diào)控的影響，開發(fā)投資和到位資金增長減緩，尤其是國內(nèi)貸款增幅出現(xiàn)較大幅度回落，減弱了資金和投資對全省房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣指數(shù)的影響，但由于占總到位資金近六成的企業(yè)自有資金和定金及預(yù)付款均保持了高速增長，開發(fā)資金總體充足，仍將支撐開發(fā)投資快速增長；全省商品房屋供給穩(wěn)定增長，竣工面積指數(shù)在今年后兩個(gè)季度持續(xù)上升，同時(shí)新開工面積和土地類指數(shù)全年小幅上揚(yáng)，景氣回升，為安徽省房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的保證。

    總體上看，安徽省房地產(chǎn)業(yè)正處于迅速擴(kuò)張階段，各項(xiàng)指標(biāo)均保持了較高的增長，但已呈現(xiàn)出幾個(gè)值得關(guān)注的問題。一是土地購置面積指數(shù)已連續(xù)三個(gè)季度運(yùn)行在不景氣空間，這將對全省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利影響；二是土地購置費(fèi)增幅已連續(xù)四年快于土地購置面積的增長，全省開發(fā)用土地價(jià)格始終處于上漲通道，2004年全省開發(fā)用土地價(jià)格平均已經(jīng)達(dá)到27萬元/畝，且呈現(xiàn)加快趨勢；三是商品房銷售價(jià)格近幾個(gè)月來持續(xù)快速攀升，增幅在20%左右。因此適量增加土地供給，適度控制房價(jià)上漲，將有利于安徽省房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。