本周二，香港政府將于今年首次公開賣地。此幅地皮位于九龍灣，可建樓面面積約60.9萬平方呎，可用作寫字樓或酒店；購地價達6.08億港元，或每呎998港元。此次賣地是自過去三年半以來，香港首宗商業地皮推出。即使規模遜于去年10月兩塊大型住宅地皮，但仍然廣受市場人士關注。

    拍賣前，市場人士對賣地預測結果分歧頗大，價格幅度介乎8. 5至11.2億港元之間，較底價高出40%至84%不等。預測差異如此大，筆者看來，主要是因寫字樓和酒店的估值不同。因該區域內暫以寫字樓發展為主，酒店并不普遍。因此，酒店的估值較難評估。

    此次香港地政總署主動提出將九龍灣地皮用作酒店，可視為九龍灣城市規劃改變的嶄新一步。在內地游客急升，迪斯尼樂園即將于今年九月開幕的前提下，香港對酒店的需求有增無減。早前由旭日企業（0393）主席，有“褲王”之稱的楊釗持有九龍灣商業項目已成功轉作酒店之用，為轉型打響頭炮。

    嘉里建設或可受益

    不論如何，以同區較新的寫字樓，如企業廣場三期每平方尺3000港元計算，與此次賣地底價相比，具備一定吸引力。我們預計，成交價可達每平方尺1500港元或以上。相對而言，嘉里建設(0683)在九龍灣擁有企業廣場寫字樓項目，第五期于2007年落成，提供樓面面積達417000平方尺。因該公司在企業廣場三期還有剩余單位，預期其可藉理想的賣地成績，保持或推高售價。假設九龍灣項目每平方尺售價推高500港元，嘉里建設將可獲得2.5億港元的額外收益。

    兩家大型地產商，如新鴻基地產(0016)、恒基地產(0012)在該區內亦有多個項目獲批，均可由工業用途改作酒店。假如九龍灣地皮售價創下高位，新鴻基地產位于鄰近創紀之城的估值可大幅調升，足以抵消因九龍灣項目補地價格上升。但對恒基地產的影響則較為負面。其于觀塘已有多個項目的補地價過高，假如港府進一步要求調高其區域內的補地價格，公司方面可以難以達成協議，對長遠發展增長不利。

    趁升浪獲利減持地產股

    近期，市場憧憬港府理想的賣地成績，地產股紛紛偷步上揚。借鑒以往經驗，即使賣地成績十分理想，地產股往往會在賣地后獲利回吐。而且，過去二周內，銀行拆息大幅回升，中小型銀行很可能跟隨加息步伐，對利率敏感的地產股不利。筆者建議，投資者應趁近期升浪減持部分地產股。

    國企指數成分股變動

    上周五，恒指服務公司宣布維持恒生指數成分股不變。中國航空(0753)和中興通訊(資訊 行情 論壇)(0763)被加入國企指數成分股，慶鈴汽車(1122)和長城汽車(2333)將被剔除。

    消息公布后，兩只新貴的股價并沒有顯著上升。反而，一星期前，當摩根士丹利資本國際公司(MSCI）指數宣布納入兩者后，中國國航由之前2.875港元，一度上升至3.05港元；中興通訊亦由25.95港元升至近期新高27.7港元。我們認為，大部分基金均參考MSCI中國指數。其指數變動，對國航和中興通訊的股價提振作用更為明顯。

    展望兩家公司的前景，筆者之見，內地迅速發展的航空業為國航提供動力。短期看，國航將受制于高油價影響，因此，此股宜于3港元之下，中線吸納；內地即將推出3G，為中興通訊帶來機遇。但是，鑒于固網商將因3G牌照發行而暫緩小靈通的發展，對業務以小靈通設備為主的中興而言，無疑是沉重打擊。我們認為，中興的現價不具備吸引力。