剛剛過去的一年風(fēng)云變幻，有關(guān)部門連續(xù)出臺了影響樓市的若干重大政策。但不管市場如何變化，政策怎樣出臺，價(jià)格才是最牽動購房者神經(jīng)的焦點(diǎn)。雖然在各種干預(yù)下，2004年樓市價(jià)格瘋漲有所遏制，但上漲勢頭仍然明顯。所以，盡管房地產(chǎn)是當(dāng)前宏觀調(diào)控的五個過熱行業(yè)之一，但眾多業(yè)內(nèi)人士仍然對2005年房價(jià)看漲。

    -“漲聲”帶來心理壓力

    奔馳的樓市仍然停不住腳步。2004年末房價(jià)釘在了高位。房價(jià)的上漲已是不容爭辯的事實(shí)。

    建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年1至8月份，全國商品住宅的價(jià)格達(dá)到了2525元／平方米。商品房價(jià)格同比上漲了13.5%，再創(chuàng)歷史新高。根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，去年三季度房屋銷售、土地交易和房屋租賃三大價(jià)格全面上漲。房價(jià)再度成了各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

    也許那些想在京城大小房展會上尋覓到低價(jià)滿意房源、但卻總是黯然離開的買房者心里最清楚，2004年商品房平均銷售價(jià)格上漲實(shí)在太快。

    根據(jù)北京市建委的統(tǒng)計(jì)信息，去年1月至10月北京商品住宅均價(jià)較前年同期提高，其中期房每平方米漲了226元，現(xiàn)房每平方米漲了77元。但這還只是一些公布出來的數(shù)據(jù)，更多的購房人的反映卻是，看著相對還算可心的房子，稍微由于個把月，價(jià)格就“忽悠”上去了，人們的心理接受度總是被無情的“漲聲”沖擊得七零八落。

    -誰在推動房價(jià)超速奔跑

    一個誰都能看得明白的因素就是供應(yīng)量的減少�！�8.31”大限后，土地供給量受到抑制，同時(shí)開發(fā)商的信貸被抽緊，房地產(chǎn)市場供應(yīng)放緩，但需求并沒有減少。雖然在房地產(chǎn)開發(fā)政策和金融政策的影響下，開發(fā)項(xiàng)目的資金大大增加，但這些項(xiàng)目也不能形成有效的供給，供應(yīng)量的減少必然促使房價(jià)上漲。而一些開發(fā)商甚至利用了購房者的這種“只升不降”的心理預(yù)期，大喊“貨緊”來抬高房價(jià)。

    住房潛在需求也正在轉(zhuǎn)化為有效需求。國家統(tǒng)計(jì)局投資司副司長賈海分析說：居民住房需求的升級換代，舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來的城市拆遷，城市新增人口，其中相當(dāng)部分是富裕農(nóng)民，已經(jīng)進(jìn)入市場購房。

    “目前并非僅僅是富人在改善住房條件，一個明顯的趨勢是，中等收入階層的社會群體、機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工在房改之后進(jìn)入了一個依靠市場改善住房條件的加速期�！苯ㄔO(shè)部政策研究中心主任陳淮說。

    另一個值得關(guān)注是，央行公布加息至今房價(jià)并沒有因此而降下來。其中一個導(dǎo)致房價(jià)在調(diào)息后仍然“逆市而上”的重要原因就是，出于對美元貶值和對未來人民幣升值的預(yù)期，海外購房團(tuán)正在大量涌入北京、上海，以購買高檔樓盤來作為保值投資品，從而相當(dāng)程度地拉高了當(dāng)?shù)氐臉鞘袃r(jià)格。如今，高檔樓盤才是京城房價(jià)飆升最快的樓盤。

    當(dāng)然，樓房的品質(zhì)在不斷提升，這也是促使房價(jià)堅(jiān)挺的一個原因。而經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)規(guī)模減少，對平均銷售價(jià)格的平抑作用當(dāng)然也在減弱。

    -2005年樓市漲跌難預(yù)測

    2005年樓市的發(fā)展走勢，無疑是人們當(dāng)下最關(guān)注的話題。今年里能不能將京城房價(jià)漲幅控制在政府的預(yù)期當(dāng)中，老百姓口袋里的錢是否能撐起自己的購買能力，這些將在很大程度上影響購房者的心理預(yù)期。

    而業(yè)內(nèi)外對2005年房價(jià)的上漲卻是異口同聲，盡管對于漲幅的多少眾說紛紜。

    “價(jià)格歸根結(jié)底還是由市場的供求關(guān)系來決定的�！北本┲性�房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰在預(yù)測2005年房價(jià)時(shí)說：“土地供應(yīng)減少，成本提高，會在一定程度上推高產(chǎn)品檔次。如果真要對比房價(jià)，只能在同等地段來對比，來看漲還是跌。從這個角度看，今年的房價(jià)肯定要漲，這是沒商量的�！�

    持此觀點(diǎn)的還有中信證券(資訊 行情 論壇)研究員王德勇，他預(yù)測今年房價(jià)還會加速上漲。

    而偉業(yè)顧問總經(jīng)理林潔則認(rèn)為2005年“北京房地產(chǎn)市場的交易量會上升30%左右，但房價(jià)會與去年持平或略升�！绷譂嵳f，綜合各方面因素，特別是土地資源不可再生性和可開發(fā)用地的絕對減少、建筑原材料價(jià)格的上漲以及土地、融資、人力成本的上漲，將支撐整體房價(jià)一直呈穩(wěn)步上漲的趨勢；但是部分過關(guān)項(xiàng)目在資金壓力下急于變現(xiàn)而推出的降價(jià)或低價(jià)措施，今年整個市場的房價(jià)變化很可能不會太大，呈穩(wěn)中有升的趨勢。

    有相近觀點(diǎn)的還有華高萊斯北京總經(jīng)理李忠：2005年的供應(yīng)情況決定今年房價(jià)將會出現(xiàn)上半年持續(xù)上漲，下半年回落的現(xiàn)象。

    當(dāng)然，面對新的一年房價(jià)走勢，我們也聽到了極具官方色彩的不同判斷：在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和市場環(huán)境不斷改善的條件下，支持房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)發(fā)展的基本條件沒有改變。國家統(tǒng)計(jì)局投資司副司長賈海近日在接受記者采訪時(shí)曾表示，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持23%左右的較快增長，商品房平均銷售價(jià)格漲幅有望回落到10%左右。