在今年春節(jié)黃金周期間，一股來自“產(chǎn)權(quán)式酒店”的狂風(fēng)席卷海南房地產(chǎn)市場。作為中國新興的房地產(chǎn)業(yè)熱點地區(qū)，海南的房地產(chǎn)以其獨特的自然環(huán)境優(yōu)勢贏得了國內(nèi)消費者的青睞，而“產(chǎn)權(quán)式酒店”又是其備受關(guān)注的“明珠”。

    春節(jié)外來客狂購海南“產(chǎn)權(quán)式酒店”

    春節(jié)期間，隨著大量游客的涌入，海南三亞不僅旅游市場紅紅火火，房地產(chǎn)市場也迎來銷售的黃金周。記者2月16日從三亞房產(chǎn)協(xié)會獲悉，春節(jié)7天，三亞各樓盤共預(yù)訂和銷售商品房623套，面積達5.08萬平方米。這個數(shù)字，雖比去年春節(jié)黃金周有所下降，但旺盛的旅游人氣依然帶來眾多看房考察的人群。吉林來的劉先生夫婦，大年廿七就與朋友結(jié)伴來三亞過春節(jié)。在三亞的十來天里，除了游覽一些知名景區(qū)景點，劉先生夫婦還探訪了三亞各處樓盤，想購置一套房產(chǎn)安度晚年。

    今年春節(jié)，三亞樓市出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式房產(chǎn)受捧的勢頭。據(jù)介紹，80平方米的海景小戶型產(chǎn)權(quán)式酒店最受歡迎。時代海岸、蘭海濱河城市花園、瀛寰度假公館、椰風(fēng)海韻等樓盤銷售非常火爆。僅創(chuàng)維鴻洲開發(fā)的時代海岸，銷售量就達200余套。

    島外客依然是三亞購房的主力軍，來自上海、北京和東北三省的購房族所占比重不斷攀升。業(yè)界分析，在住宅環(huán)境上，三亞的一線海景商品房受到熱捧，再依次是河景房、生活配套完備的小區(qū)和市區(qū)商品房。在“潛力股”與“投資暗礁”的邊緣行走

    “4萬元連一套一居式都買不到，卻能使你成為擁有產(chǎn)權(quán)的四星級酒店的主人，每年可獲得10%－30％的回報”。這就是近來頗受青睞、主要用做休閑度假、投資的產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓、別墅的廣告詞。

    產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報率究竟如何實現(xiàn)？這是一支前景大好的“潛力股”還是一塊充滿危險的“投資暗礁”？當(dāng)我國許多地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)遭遇宏觀調(diào)控所帶來的尷尬處境之時，部分“先知先覺”的開發(fā)商如救命稻草般地發(fā)現(xiàn)了一種叫“產(chǎn)權(quán)式酒店”的開發(fā)經(jīng)營模式。于是幾乎在一夜之間，各種打著“高投資回報”廣告的產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般林立于全國各地。

    來自海口市的邱先生于2001年買下了海南航空(資訊 行情 論壇)集團的一套產(chǎn)權(quán)酒店的客房進行投資，該產(chǎn)權(quán)屬于異地投資的類型。從這幾年的發(fā)展來看，他的投資非常成功。據(jù)邱先生介紹，進行投資必須要明確概念，現(xiàn)在講“旅游房地產(chǎn)”實際包含幾方面綜合性的內(nèi)容：旅游、投資、房產(chǎn)和航空等。投資者在選擇時一定要關(guān)注開發(fā)商是否正規(guī)、實力是否雄厚，包括他過去的、現(xiàn)在的經(jīng)營狀況以及未來的潛力等。開發(fā)商實力雄厚，投資者才會有基本的保障，否則投資項目出了問題或者開發(fā)商卷款潛逃都會給投資者帶來很大的風(fēng)險。

    據(jù)介紹，產(chǎn)權(quán)式酒店的每個客房投資者都享有各自獨立的產(chǎn)權(quán)。通常情況下，開發(fā)商將酒店的客房分割后出售給投資者。投資者一般不住在酒店，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取年度分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。

    在海南省海口市的的ＤＣ城房地產(chǎn)交易市場，一位遼寧來的許先生說，海南風(fēng)景秀麗，每年吸引成千上萬的游客前來觀光旅游，作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，產(chǎn)權(quán)式酒店符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的基本原則。它是一種新型融資方式，比單獨購買一套住房，來旅游時住、平時出租的方法便利多了。采訪中，許多購買產(chǎn)權(quán)客房的消費者都認(rèn)為，房產(chǎn)商通過出售產(chǎn)權(quán)客房回籠資金，擴大經(jīng)營規(guī)模，分散經(jīng)營風(fēng)險，并借助國際酒店網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)盈利，而投資者也可從單一的“購房出租”，轉(zhuǎn)為“異地置房”。

    以前，很多來自外地的客戶希望在海南買房作為第二套住房。但有兩個問題一直無法得到解決：一是無法解決業(yè)主不在海南時的房屋管理問題；二是無法體現(xiàn)投資價值，從而制約了很多人在海南買房投資的欲望。海口皇冠濱海溫泉酒店一位人士說，產(chǎn)權(quán)式酒店對海南地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生推動力。自1999年海南成功推出“南海傳說”產(chǎn)權(quán)式酒店以來，先后有康樂園度假村酒店、博鰲國家旅游休閑度假區(qū)、海口皇冠濱海溫泉酒店、三亞溫泉大酒店等產(chǎn)權(quán)式酒店成為樓市的新寵。

    目前，海南酒店業(yè)長期處于虧損經(jīng)營狀態(tài)，在淡季，大量客房閑置，造成資源浪費。產(chǎn)權(quán)式酒店的引入，一方面可使酒店閑置的客房資源按房地產(chǎn)的方式迅速收回投資，另一方面，可提高開房率，具有不影響酒店正常經(jīng)營和不需要酒店再投資進行客房建設(shè)、改造等特點，是改變目前酒店開房率偏低的一種低風(fēng)險可行方案。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，一座擁有200套客房的產(chǎn)權(quán)式酒店，全年入住率如達到50％，每套客房每天收入160元，若其中的70％用于支付管理、人員工資、稅收、水電等各項費用，每年將可提供管理等費用約408萬元。此外，每位業(yè)主每年可獲約8700元的年終分紅。從理論上講，這種投資方式完全可行，但實際操作起來，卻存在一些不確定的因素。

    產(chǎn)權(quán)式酒店能否產(chǎn)生利潤，關(guān)鍵是房間能否有人入住。一位業(yè)內(nèi)人士一針見血地指出，海南本地的賓館酒店就夠多了，單這些賓館酒店，平時都吃不飽，哪輪得到產(chǎn)權(quán)式酒店分羹呢？據(jù)了解，一房地產(chǎn)商推出產(chǎn)權(quán)式酒店后，投資者并未像開發(fā)商起初承諾的那樣，獲得豐厚的租金，因為客房入住率極低，還不夠維持日常開支。開發(fā)商是否和業(yè)主一起承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險也很重要。因為產(chǎn)權(quán)式酒店本身的投資行為是后期經(jīng)營和物業(yè)管理，若經(jīng)營公司經(jīng)營不善，就會虧本，直至退出。所以，許多開發(fā)商售房時，關(guān)于投資回報，一般只簽三五年合同，以后就難說了。

    產(chǎn)權(quán)式酒店的“軟肋”不容忽視

    產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)量的激增、類型樣式的豐富以及市場的漸趨成熟，在一定程度上帶動了消費者更趨理性的投資。但由于它是舶來品，在國內(nèi)的發(fā)展尚處嬰幼兒階段，因而日益凸顯出以下四個軟肋：

    第一， 價格偏高。據(jù)了解，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般標(biāo)價20萬到40萬元之間，如果按照國際市場分時度假產(chǎn)品的平均首付8000美元計算，目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店首付相當(dāng)于人民幣6萬多元。就我國居民的平均收入水平而言，顯然還是奢侈品，城市工薪階層多數(shù)不具備購買能力。投資回報率的宣傳也有點虛高。泰達度假交換有限公司副總經(jīng)理凌云告訴記者，部分產(chǎn)權(quán)酒店拋出了高達8％的固定回報，稱只要交齊首付款，用回報便足夠交付銀行按揭。但事實上能做到固定回報的產(chǎn)權(quán)酒店很少，這使得酒店的信譽產(chǎn)生問題。

    第二， 受限很多。國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店規(guī)定：業(yè)主應(yīng)在每年固定的時間使用一周左右的分時度假期，這與我國城市居民現(xiàn)在的旅游度假消費模式有很大差異，規(guī)定顯得缺乏靈活性。目前我國公民出境旅游在范圍上還受到一定限制，這也制約了產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展。在多數(shù)國家，國際化交換機會是分時度假產(chǎn)品的主要賣點之一，而我國，公民自費出境旅游的目的地目前還只有24個國家和地區(qū)。

    第三， 市場無序。產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展商大多盲目跟進，項目倉促上馬，資金實力不足，前期大力炒作，但工程進度和后期配套服務(wù)跟不上。例如：產(chǎn)權(quán)酒店軟件服務(wù)到底如何，延伸服務(wù)如航空、餐飲、休閑娛樂等是否到位，客房大部分時間的維護、出租、管理能否跟上，產(chǎn)權(quán)酒店銷售時承諾的回報年限到期后怎么計算等問題，開發(fā)商不能給出讓人滿意的答復(fù)。

    第四， 缺乏規(guī)范。產(chǎn)權(quán)酒店目前應(yīng)該屬于什么部門管理還是個問題，相關(guān)部門也沒有出臺針對產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)。這造成了傳統(tǒng)方式的分時度假產(chǎn)品由于在銷售環(huán)節(jié)上存在問題和部分不法經(jīng)營者的搶先進入，影響了市場健康發(fā)展。

    國際分時度假行業(yè)的權(quán)威機構(gòu)——ＲＣＩ（分時度假協(xié)會）中國區(qū)首席代表鄒顏伊告訴記者，從1999年進入中國以來，ＲＣＩ一直致力于促進國內(nèi)旅游主管部門制定成熟的市場規(guī)則和法律規(guī)范，目前ＲＣＩ推行的《分時度假自律公約》已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)自發(fā)建立起來，但開發(fā)商能否依約行事還得靠自律。鄒顏伊說，產(chǎn)權(quán)酒店有望成為繼汽車、房地產(chǎn)后的第三個消費熱點，前景非常光明。但她同時也提醒消費者注意，作為一種新生的投資方式，產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險還是很高的，投資時一定要謹(jǐn)慎。