作為資產上千億美元的世界頂尖投資銀行和地產基金，高盛與摩根近期分別發表對2005年中國房地產業的預測。其中高盛認為中國房地產市場總體是強勁且健康的。摩根士丹利一方更顯戲劇性。盡管其亞太區首席經濟學家謝國忠曾在去年11月預言中國房地產泡沫行將破滅，但之后摩根的地產基金已經不畏高價而大舉在上海、北京等地購樓并長期持有。其觀點似乎也在改變，最近從摩根內部傳出的文件顯示，摩根對中國尤其是北京的房地產市場非常看好。

    高盛：泡沫破滅說缺乏證據

    在高盛的報告中提到，他們通過實地調查和數據分析認為，即使在泡沫破滅論的焦點上海，房地產泡沫論也缺乏證據。報告認為，總體而言，中國的房地產市場仍然是強勁而且健康的。隨著中產階級的不斷擴大，曾經被束縛的購房需求還將繼續釋放。所以，從中期來看，中國的房地產市場仍將保持旺盛。但是，如果負的實際利率、人民幣幣值的低估和對土地供給的制約性政策長期保持不變，將可能導致房地產市場泡沫的產生。

    保持房地產健康發展的三大因素

    報告提出推動中國對房地產需求保持旺盛，并將繼續發揮其推動作用的三個基本因素是：被束縛的城市化需求、被束縛的住房升級需求和中產階層的壯大。

    與中國工業化的迅猛發展相比，以城市居民和總人口的比例來衡量，中國的城市化水平非常低（大約為40%，而菲律賓50%，韓國和其他工業化國家超過90%）。從1978年實行改革開放以來，中國就逐步開始了城市化的進程，并在過去幾年里加快了實施這一目標的步伐。很顯然，這會帶動中國對基礎設施投資和房地產項目的大幅上升。報告相信農村勞動力向城市的轉移還有很長的路要走，同樣對城市住房的需求也會有很大的發展空間。

    而以農村人口加速轉移為表現的城市化伴隨而來的是住房升級的需求。城市和農村居民的人均住房面積從1978年的七八平方米提高到如今的20多平米。因此，城市住房的總使用面積大約為25年前的10倍，在農村大約為3倍。

    此外中國中產階層不斷壯大。報告認為，其他國家的經驗顯示，人均年收入超過3000美元將會出現一個中產階層迅速擴大，消費需求大幅上升的時期。這就是所謂的“S”形需求曲線。高盛全球經濟研究小組預測，到2011年，中國的人均年收入將是目前收入水平的兩倍，達到大約2500美元（目前中國的人均GDP為1000美元，在一些大城市和沿海地區，人均收入現在就已經超過3000美元），這將使中產階層的人數達到目前的6倍（總人口的28%）。收入分配和中產階層的出現是影響人們需求變化的重要因素，因為不同的收入水平決定了對不同產品的購買力。

    房地產未帶來金融風險

    中國自從1998年實行的住房改革，標志著國有住房私有的開始。與此同時，國內銀行開始開展住房抵押貸款的業務。住房公積金的設立也增加了自己能購買住房的消費者的數目。這一系列改革的成功直接帶動了國內房地產市場的發展和過去幾年里房地產投資的大幅上升。例如，2003年的居民住房投資占到了GDP的5.6%，而1998年以前不到3%，90年代以前不到1%。這一比例與發達國家乃至與新興經濟體相比都不算高。

    與曾被指出是房地產泡沫重要論據的空置率居高不下相左，報告認為中國房地產空置率仍處于多年最低水平。在中國，空置率通常指房地產開發商持有的尚未出售的住房單元，包括新建的建筑，然后除以在過去三年里開發商建筑的總面積。即使用這種方法計算，整個房地產行業目前的空置率也僅僅約為14%，而2001年的時候超過15%，2000年更為17%。另一方面，如果用總的居民住房面積做分母，則是一個衡量市場規模的更好方法，這樣計算而得的空置率下降到不足3%。

    報告發現，住房抵押貸款的風險還很低。盡管從2000年到2004年上半年，中國的住房抵押貸款都以54.9%的增長速度飛速發展，2003年總抵押貸款額仍只占總貸款的8.5%，占GDP的11.1%，在香港的相關數據分別為34.3%和50%。中國各銀行和監管機構都認為抵押貸款是唯一最好的放貸方式，其資產質量高（壞賬比例低于1.5%），而且有很大的增長潛力（2004年上半年，抵押貸款的同期增長率為57%）。此外，因1998年以來住房私有化使個人有機會積累大量財富，所以抵押貸款在總房產中只占很小比例。抵押貸款的發放額為1.3萬億元人民幣，約占城市居民房產總價值的5%。

    報告還舉出中國家庭儲蓄率高，消費者貸款消費程度低，實際GDP增長率被低估的現象。在綜合分析需求狀況、存貨數據、銀行風險和消費者財務狀況之后，很難證明房地產投資總體過熱，銀行在該行業的貸款也不會面臨系統性風險。相反，報告認為相對消費者旺盛的需求而言，房地產市場總體仍處于初始階段，無論從中期還是長期來看，房地產市場都擁有巨大的發展空間。

    摩根：經濟學家和基金經理窩里斗？

    業界指出，高盛的報告很大程度上是針對摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠在去年11月預言“中國房地產泡沫”的。而摩根士丹利一方其行動更勝于其觀點。據摩根士丹利董事總經理兼亞太區房地產業務主管蓋迪介紹，目前摩根中國地產基金規模在20億元，已經投資了中國10余個房地產項目，其中包括爭議最大的上海。記者采訪發現，摩根的觀點似乎也在改變，最近從摩根內部傳出的文件顯示，摩根對中國尤其是北京的房地產市場非�？春�。

    大棒：謝國忠唱空

    據中新社報道，謝國忠的主要觀點是，中國的房地產市場需求存在相當的夸大成分。其一，房地產是中國的一個新興市場，一般來說，一種產品的市場剛起來時都是有錢人在買，所以價格高、增長也顯得較高。但是，正如汽車一樣，房價也會逐漸降下來。其二，由于利率低、通脹高，居民在銀行儲蓄的錢變少了，許多人“咬咬牙”買了房子�！斑@樣產生的需求，其實是向未來借的。”其三，拆遷造成的另一種向未來借的需求�！斑@不是有錢人的需求，可以說是有錢人補貼來的。”最后一個夸大來自投機。謝國忠以其家鄉上海為例，許多樓盤都賣掉了，不少人還買了一處以上的住宅，但大多數房子空著�！熬鸵驗榭春梅績r會漲、人民幣會升值，這其中的投機性就相當強了�！�

    “投資過多時對經濟刺激很大，但其后便是產能過剩，隨之而來的會是大家打價格戰，這對百姓既有好處：價格低了；但同時又有壞處：銀行會因此而出現壞賬�！睂ζ髽I來說，價格跌至沒錢賺，便會放慢以至停止投資�！斑@就是行業的自然調整。但總體來說，投資過度熱情還是造成了浪費�！�

    力捧：蓋迪買進

    同屬摩根士丹利，管理至少20億元資金的董事總經理兼亞太區房地產業務主管蓋迪卻持截然不同的行動。

    據蓋迪介紹，在過去的3年里，摩根房產基金在中國內地的投資項目有十幾個，因而自認為是在中國最活躍的外國投資機構之一。他預測，2005年摩根房產基金在全中國特別是在上海的投資額將超過2004年，甚至可能超過2至3倍。雖然不方便說具體項目，但2004年，房產基金在中國已經有10個項目正在或已經收尾。在北京還有一個項目是把一棟樓買下來。對此記者調查得知，其購買的整棟樓是北京富力城項目中不久前落成的寫字樓。

    他說，摩根房產基金對中國發展是持肯定態度的，特別對上海的房地產市場發展前景充滿信心。比如，2003年7月和永業集團共同投資了錦麟天地雅苑，這個項目預計2005年初竣工。此后又在2004年1月與復地集團合作開發了中高檔住宅項目復地雅苑，各方在這兩個項目中的總投資額達到1.4億元。

    對于謝國忠的言論，蓋迪說這是外界對摩根工作機制的誤解。在摩根有許多不同的部門，不同的個人和不同的獨立觀點。謝國忠本身是個獨立的經濟學家，是研究宏觀經濟的，他的觀點并不代表摩根所有部門的觀點。

    而記者為了解摩根對中國房地產觀點而與摩根士丹利亞太區總部公關部聯系發現，在收到的兩份寫于上周的報告中卻顯示摩根似乎在對外宣傳中正改變口徑，至少口氣稍微緩和。在一份名為“感謝市長”的報告中，摩根分析師謝昭平說，根據第12屆上海市人代會中韓正市長的講話，上海將在2005年供應超過900萬平米的中低價住房，這一說法如得以實施將會給上海從1999年開始的房價持續走高和供不應求的市場狀況降溫。

    “京房景氣指數”指出樓市看漲

    1月28日，北京市統計局首次正式發布的“北京市房地產開發景氣指數年度報告”顯示，2004年，“京房景氣指數”為103.2點，房地產開發整體運行處于景氣空間。2004年，本市的商品房市場購銷兩旺。全市銷售各類商品房2472萬平方米，比上年增長30.4%。

    2004年以來，國家針對投資的高速增長，采取了嚴格控制建設用地、信貸規模等一系列調控措施，并取得了一定成效。全市房地產開發投資增速高開低走，總體呈現逐月回落態勢。2004年房地產開發累計完成投資1473.3億元，其中用于住宅的投資超過50%，房地產開發投資占全社會固定資產投資完成額的58.3%。

    住宅均價漲6.5%，未來仍會小幅上揚

    報告顯示，2004年，北京的商品房價格有一定上漲。其中，住宅平均售價每平方米比2003年上漲6.5%，達到4747元/平方米。市統計局官員昨天首次表示，未來幾年，北京的房價將保持穩中趨漲的發展態勢。

    市統計局固定資產投資處有關負責人告訴記者，2000年至今，北京的商品住宅一直維持在每平方米4400元到4700元之間，沒有出現大的漲落，更沒有超過本市人均可支配收入和人均GDP的增幅，在平穩運行中有所上漲。

    空置率13%遠離警戒線

    房屋空置率過高，標志著整個行業進入蕭條期。國際上一般來說，將20%定為空置率的警戒線，北京市在2002年和2003年的商品房空置率都達到了16.8%，逼近了國際警戒線。去年，良好的市場銷售消化了一些空置房屋，使北京的房地產回復到相對安全狀態�！熬┓烤皻庵笖怠憋@示，2004年，北京市商品房的空置率為13%，開始遠離國際通行的警戒線。

    截至2004年12月底，全市商品房空置面積為1044.1萬平方米，其中商品住宅空置723.9萬平方米，與上年底相比，分別下降了7.1%和19.3%。

    商品投資性購房占17%

    最新的一項調查數據表明，北京市個人投資性購房比例為17%。

    按一般國際慣例，投資性購房比重超過總成交套數的20%時，房地產市場會孕育一定的風險�！氨本┦械耐顿Y性購房比重仍然處于正常范圍內。”北京市統計局相關人員指出。

    2004年北京各大在售樓盤的熱銷以及各項利好的影響，使2005年樓市受到了各大代理、基金、投資公司的普遍看好。