近幾個星期，連續參加了多次關于房地產的會議。作為一個局外人，與房地產開發商在一起，每當他們在談2005年國內民眾對住房的需求是如何旺盛時，我就在想，目前國內房地產市場真正的發展狀況如何？真如房地產開發商所理解的那樣嗎？如果是那樣，那樣的場景能夠持續多久？如果不是那樣，如何才能保證國內房地產市場持續穩定的發展？

    對投機現象加以警惕

    縱觀歷史及他國之經驗，為什么一些市場不能夠持續穩定地發展？為什么一些市場會出現泡沫泛起？最大的問題就在于這些市場對市場投機現象視而不見，就在于這些市場投機盛行，在于這些市場出現了投資者的“羊群效應”。只要回味一下1995年到2000年3月的美國納斯達克股市，納指上升了5倍多，由1000多點上升到5300多點。在這段時間里，市場的多頭們一起在鼓吹納指會上升，會上升到多少點，而整個市場也隨之呼應。在這段時間里，能夠有幾個人認識到了市場會發生根本性逆轉的呢？但是這種事情偏偏發生了，在2000年之后，納指一落千丈，不到一年的時間里，納指下降3/4到1000多點，回歸到1995年的原點。即使從那以后過去幾年了，納指也只能在2000多點上徘徊。

    還有，日本的房地產市場，1990年以前地價連年上漲，曾制造過“地價不滅”之神話，但實際上這種神話一旦被打破之后，日本的地價連續13年下跌。2003年，日本的全國城市平均地價已經跌到上世紀70年代末的水平。人口密度三倍于中國的日本，其地價的神話早已打破。還有，日本的房地產市場下落，不僅影響日本股市長期不振，而且影響到日本銀行不良暴增，影響到日本經濟長期衰退。

    對于上述事件，問題的關鍵在哪里呢？為什么市場會炒作那樣火熱然后又一落千丈呢？關鍵就在于當時這些市場完全成了一個賭博投機的市場。市場中每一個人都希望一夜暴富，每一個人都相信市場的價格只升不跌，而且這種“羊群效應”一旦成為主流，那么這個市場炒得火熱也就十分自然了。

    因此，對于國內房地產市場，是否也出現了“羊群效應”，在此我不應先入為主，但是如果面對過于火熱的房地產市場，房地產開發商、政府及民眾的意識都趨向一致，大家都對市場的種種風險視而不見，那么我們就應該加以警惕了，我們就得提醒市場民眾應該注意點什么，否則步上美國納斯達克市場之后轍也就不遠了。

    政府政策是關鍵

    為了遏制國內房地產市場的過度投機，我們政府就得通過稅收政策、金融信貸政策、土地政策來對房地產市場進行一定程度的約束。

    首先，居住是廣大民眾最基本的生存權之一，因此保證民眾安居是每一個政府的義務與責任。有開發商說，他們建筑的商品房是為富人建的。這說法不僅失去了企業家的基本社會責任，也是與中央以人為本的發展觀相悖的。因此，政府就得用土地政策與信貸政策的專用性來改變這種觀念，讓我們的企業成為造福于大眾的企業。

    其次，為了保證大眾能夠安居，政府不僅要鼓勵開發商建筑更多更好適應廣大民眾居住并有條件購買的房子，而且也應該用稅收的方式減少對房地產的投機。

    如前幾天參加一個會議時國土資源部有官員就指出，近年來，國內用來開發房地產住宅的土地供給成倍地增長，2005年情況還會好轉。但是目前我們的市場天天在炒作土地供給會如何越來越少，房價會隨著土地的稀缺而越來越高，這明顯是在對房地產炒作投機。再次，就土地政策，政府不僅可以根據住房需求的情況增加對民眾住宅土地的供給，而且應該對土地的供給給予更多的限制性的使用條件。如果我們的土地供應是面對大眾所需要的住房，那么就可能減少人們對房地產的投機。

    總之，遏制投機是國內房地產持續穩定發展的關鍵，政府在這方面可利用的工具很多，問題就在于我們政府對房地產市場發展的目標是什么。