2004年上海樓市在宏觀調控中逆勢而上，讓人們對于2005年房價的預測分歧愈來愈大。　

    2004年上海房價在年末蓄勢上揚，宏觀調控所形成的觀望氛圍在半年的壓抑中得到釋放。綜觀整個市場變化，發現目前房價的高企取決于多空博弈中上行動力的強勁，沖散了樓市中不利的陰霾。

    伴隨著利多因素的刺激下，房價的飆升也孕育更多潛在風險。目前的房價已經讓一部分本地購房者透支了消費能力，把大量真正的居住者拒之于門外。

    而買漲不買跌的投機心態讓投資者蠢蠢欲動，投資比例一度逼近國際警戒線，泡沫在無形中積聚，隨之產生的空住房，在租金和房價的剪刀差中，因缺乏有效需求的接手，在部分區域出現了有價無市的架空層。當房價游離在“使用”需求之外，市場呈現非理性繁榮。>>相關閱讀房價“堅挺” 2005年上海樓市將堅定前行（圖）

    縱然，潛在風險的存在，增長了市場的不確定性。但面對目前供需兩旺的市場態勢，有理由相信，樓市仍處于增長期內。多空因素的對抗中，作為市場的舵手———政府，將成為影響2005年市場走勢最大的主導因素。

    雖然2004年宏觀調控政策的頻繁出擊無不劍指房地產市場。但從政府的真正意愿來看，考慮到宏觀經濟的穩定發展和金融市場的波動，并非要讓房價下跌，只是想減緩房價上漲的速度，因此，基本采取試探性的舉措，調控力度其實并不大。

    2005年宏觀調控基本延續了上述的調控的初衷，即兩個基本前提：1為防止國有資產的流失和投機性地圈地，國務院提高了制定基準地價的指令。這將勢必導致今年土地總體成本仍將上升。2房地產業依然是國民經濟的重要組成部分，這個地位并沒有改變，必須保證房地產業對于ＧＤＰ的貢獻率。這將從宏觀上確定了房地產業仍將保持一定速度的增長。

    但與去年宏觀調控不同的是，今年政府將更注重以人為本，兼顧平衡的執政理念，在保持房地產市場平穩健康發展的基礎上，繼續加強房地產市場調控力度。堅持以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主的調控原則，為滿足廣大老百姓的住房需求，防止房價的過快增長，將有可能采取更為強有力調控措施來平抑房價。

    政府意愿的兩重性，決定了今年調控的手段將出現打壓與保護并存的局面，而政策的取向往往又是人們預期的風向標，政府在宏觀調控上的變動，很可能成為2005年房價波動較大的主要動因。>>相關閱讀上海樓市暗流涌動醞釀變局:影響樓市的八大風險

    面對上海房價的高增長，不少人會拋出成本論、泡沫論、結構論種種解釋，其實這些因素只是房價變動的組成部分，并不能完全詮釋房價超速發展的內在動因，而真正起決定性因素其實是消費者預期。從投資角度講，房地產是一種資產商品，而資產商品與其他商品的不同在于其價格高低在很大程度上取決于買賣雙方對于未來收益的預期。這種預期其實是一次“自我實現”的過程，房價越漲，越有更多的人預期看漲而入市搶購，搶購越多又促使價格的進一步上漲。反之，預期下跌，房價就真的一瀉千里。按理說，香港的土地比上海更稀缺，其房價應該一直上漲，但目前香港的房價下跌到亞洲金融風波前的60％。同樣的房子，一樣稀缺的土地，由于人們的預期改變了，房價則在多空博弈下滑行至新的“合理”價位。因此，2005年樓市發展的關鍵在于消費者（包括投資者）預期，多空博弈將決定上海房價向天平的哪一端傾斜。

    根據目前市場供需兩旺的情況看，消費者預期將繼續看好2005年上海樓市，追捧房價的能量略高于殺跌的能量。據統計，目前在有意向購房的人群中約有70％左右的人認為房價仍會上漲，由于目前這種預期占據主力，未來消費能量較為堅挺。但市場內外的擾動因素對于消費者預期將變得較為敏感，市場任何的變動都可能促使多空力量的頻繁切換，而政府意愿的雙重性將使樓市更為敏感。這注定了2005年房價的波動在所難免。>>相關閱讀國家發改委張學武：2005年房價漲幅在5％左右

    根據以上判斷，我認為，2005年上海樓市基于市場多方因素的長期看好，上行能量較為強勁，雙方力量對比上更勝一籌，因此房價依然處于上升通道，全年漲幅不低于10％，但并不會像前幾年那樣一路穩步上揚，而是在寬幅振蕩中逆風而上。

    “寬幅夸震蕩”，主要基于今年調控力度將進一步加大，受宏觀政策階段性出臺可能性較大的影響，房價受波動的概率較高，在一定階段內房價受宏觀調控的影響，殺跌的看空能量將可能占據上風，導致購房信心下跌，消費者預期向空方傾斜，房價在短期內將出現下探，并且振蕩的幅度較大。

    “逆風而上”，是從整體市場看，長期看好上海樓市的利好因素依然占據主導，多方力量經歷周期性聚散，市場在下探后會呈現恢復性增長。經過12次多空力量的搏殺后，2005年上海房價在波動中上行，走出一條寬幅振蕩的上揚曲線。