美林日前決定投資3000萬美元,以獲得北京銀泰置業有限公司的少數股權,并成為一個合資地產項目的合作投資和經營方。這個由三座主樓組成的地產項目,包括一個柏悅酒店(Park Hyatt)、200多個私人住宅單元和其他一些設施。在有關"中國房地產是否存在泡沫"還未定論的背景下,美林的這個舉動似乎又給爭論多了一個注解。

    廖英敏:意味著國際投行看好中國房地產市場

    國研中心期貨證券研究所主任廖英敏研究員認為,美林試水中國房地產市場意味著這些國際投行看好中國市場,這本身就是對"地產泡沫論"的一個回擊。因為如果存在泡沫,這些投行也就不會進入中國市場。同時廖英敏也認為,不可否認,它們也有借中國的地產項目來賭人民幣升值的另一面。

    廖英敏認為,去年國內整個地產市場實際上是"緊平衡",又由于需求較大,所以房價高企。在她看來,當前中國高房價主要是由于需求旺盛引起的,而美林此次進入的資金主要用在房地產的投資上,并不是來購房,是向地產開發公司投資,也就是增加供給,并不是增加需求,這反而會對現在所謂的"泡沫"起到一定的平衡作用。

    她同時表示,如果外資進入中國地產的投資領域以及投資房地產開發企業的速度不是過快,不引起地產投資的過熱和反彈的話,外資的進入對中國房地產市場不會產生太大的影響。相反,由于這種資金進入,會在一定的程度上起到規范市場、提升中國房地產開發企業的素質和經營水平的作用。從這個角度上看,會促進中國地產行業的發展。

    不過她也強調,如果外資大量而且過快進入中國地產市場,引起投資反彈、增長幅度過高,政府就應當對此進行干預,以此來保持地產業一定的發展速度,實現平穩增長的目標。

    易憲容:并不表明目前中國地產業不存在"泡沫"

    與廖英敏觀點恰恰相反,社科院金融研究所金融發展室主任易憲容認為,美林的這一舉動并不能說明目前中國的地產業不存在"泡沫"。

    在他看來,房地產行業是一個很特殊的行業,"泡沫"都是局部性的和地域性的,說整體上存不存在"泡沫"意義不大。即使是存在泡沫的地方,商機也是存在的。他認為,美林此次試水中國地產業,主要看中的是項目本身存在的商機。

    易憲容表示,那種認為美林借進入地產業來賭人民幣升值的觀點是站不住腳的。人民幣升值與否是政府的事情,像美林這樣的企業如果以房地產業來賭人民幣,是非常不明智的。他同時表示,即使美林要賭人民幣升值,完全可以通過其他的方式進行,不一定要借助地產行業。

    對于外資投資中國的地產業,易憲容認為,不需要大驚小怪,應該"平常待之,以觀后效"。如果他們是真正來投資的話,應該歡迎；如果他們抱著炒作和投機的心態,政府應當對其的行為進行約束。

    外資機構分析師:試探性投資"行甚于言"

    在此次美林試水中國地產之前,摩根士丹利、Wachovia Corp.均已經踏入中國的地產行業。據悉,去年摩根士丹利的地產投資部門與上海復地(集團)股份有限公司共同投資5000萬美元開發一個高檔住宅項目。Wachovia Corp.也于去年12月買下了在香港上市的地產公司天安中國投資有限公司10%的股權。

    摩根士丹利正是去年中國"房地產泡沫"爭論的主要導火線之一。其首席經濟學家史蒂芬·羅奇、分析師謝安迪、亞太首席經濟學家謝國忠等先后發表觀點,認為中國存在著巨大的房地產泡沫,并且大膽預言房地產泡沫將會很快破滅。

    即使進入2005年以來,相關爭論還是不絕于耳,國內的經濟學家以及研究學者紛紛就此發表自己的看法。不過,學者們的觀點似乎正在慢慢趨于一致,即目前地產即使存在"泡沫"也只是局部性的。

    著名經濟學家厲以寧上周在一個論壇上就表示,目前房地產行業整體上不存在泡沫,但不能排除個別城市、個別地區房價上漲過快以及過高。

    爭論的最終結局何如、最終的結果如何,現在似乎已變得不重要了,外資早已經按耐不住急于進入中國的房地產市場了�？磥�,外資倒是"行甚于言"的實踐者

    一位國際投行人士認為,對于關注中國市場、努力尋找價值立現投資領域的投資者而言,美林的這項投資可說是順理成章。他說,地產是一種"可持續性"投資項目,因為在中國這樣一個經濟高速發展的大國,地產開發無時不在進行。但大多數國際投行投資于中國地產市場時行事謹慎。據知情人士稱,美林和銀泰置業經過了一年多時間的談判和磋商才最終達成協議。

    摩根士丹利的地產業分析師Kenny Tse說,對于海外投資銀行而言,這些都屬于試探性投資。他預計,如果這些試探性投資的回報率能達到15%以上,則這一投資趨勢會逐步增強進而形成潮流。

    然而,也有一些海外銀行在這方面依然保持觀望態度�；ㄆ煲晃桓呒壒芾砣耸客嘎�,花旗參加了中國國有商業銀行不良貸款的競拍,但一直沒有嘗試要真正投資于中國的房地產。