一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和法律界人士指出,房地產(chǎn)市場確實存在著開發(fā)商與中介串通、合謀哄抬房價的現(xiàn)象。這種行為和股票市場上的"坐莊"如出一轍。股市操縱市場有罪,房市操縱價格該不該用刑?

    "為什么真正要房子的人從開發(fā)商那里買不到房,加個十萬、八萬的‘好處費’,到中介公司立馬就能買到?"上海滬北律師事務(wù)所范仲興等3位律師起訴一家 房地產(chǎn)開發(fā)商,要求享有"平等購房權(quán)"。這是上海主張房屋購買權(quán)第一案。

    雖然此案尚無定論,但由此引發(fā)了人們的議論。上海一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和法律界人士認(rèn)為,接二連三的違規(guī)事件表明,房地產(chǎn)市場確實存在著開發(fā)商與中介串通、合謀哄抬房價的現(xiàn)象。這種行為和股票市場上的"坐莊"如出一轍。股市操縱市場有罪,房市操縱價格該不該用刑?

    上海主張房屋購買權(quán)第一案

    2004年底,范仲興和兩位同事獲悉上海元和投資大廈將開盤,多次聯(lián)系開發(fā)商,并"不下三次到現(xiàn)場"留下資料。2004年12月24日,范仲興等人第一次得到電話通知,在當(dāng)晚20時之前,到售樓處領(lǐng)取購房邀請函,于次日下午憑函購房。25日下午,排隊序號為75的范仲興等人被告知,120套房屋全部售罄。

    按照上海市商品房銷售規(guī)定,開發(fā)商在正式開盤前不得售賣,所有預(yù)銷售合同必須到"房地資源網(wǎng)"上備案。25日晚上8時,范仲興從網(wǎng)上查得,該樓盤已售出的房屋僅20套,尚余100套為"當(dāng)前可售"。

    "明明有這么多剩余,憑什么說售完了?"范仲興找到開發(fā)商理論,但買房要求再次遭拒絕。直到開盤后第五天,范仲興發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上顯示這一樓盤仍有4套房屋可售,于是他向法院申請了網(wǎng)上查封。

    《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》規(guī)定:"凡在網(wǎng)上公布的可供銷售的商品房,購房人要求購買的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕。"范仲興等人以開發(fā)商"延期通知、利用分時接待的方式,隱瞞出售的真實情況",惡意剝奪了其平等購買權(quán)為由,起訴開發(fā)商。目前,上海市虹口區(qū)法院已受理這一未有先例的"房屋購買權(quán)案"。

    "房地產(chǎn)市場的貓膩、不公實在太過分。比如元和大廈的9樓在12月25日這天被人整層‘買’走,發(fā)票和訂購單上的付款方式均為‘本票’,而25日這天是星期六,上海的所有銀行在周末根本不開本票。這只能說明,房子要么在開盤前就被私下訂掉,要么在兩天以后才成交。"令范仲興郁悶的是,真要房的人不能直接從開發(fā)商處買到房,中介公司卻在兜售:只要加錢,什么房都能買到。

    房價是怎樣被拉高的

    郁悶的決不只是范仲興們。張萌華在接受記者采訪時仍對一個月前的"黑市遭遇"憤懣不已。

    2004年12月下旬,上海萬邦企業(yè)集團公司開發(fā)的萬邦都市花園開盤。"我提前三天就去排隊,白天黑夜與家里人輪流換崗,三九嚴(yán)冬的,吃睡都在現(xiàn)場,就是想買套婚房。"張萌華說,等到開盤當(dāng)天,他還是被告知"已售完"。當(dāng)他和許多白白排隊的"房友"從房地產(chǎn)網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)還有多套房源可售時,售樓人員又用"抵作工程款"為由拒售。與此同時,他們卻接到中介公司的電話:只要在合同款外,多付10萬元的"咨詢費"(不出具任何字據(jù)),萬邦都市花園房子都能買到。

    既已賣完,中介手里的房子從何而來?更蹊蹺的是,在萬邦都市花園已簽訂的定金合同中,諸多信息虛假得令人發(fā)指:同一套房屋售價懸殊幾十萬元；購房人的身份證號碼五花八門,竟然有13位、11位、9位和5位數(shù)的；而購房人的住所更是荒誕無稽,什么"阿哥如果而后""的沙皇""阿斗發(fā)個""無可奈何花落去"……

    張萌華的抱怨最終被上海市房地產(chǎn)交易中心查實。經(jīng)查,萬邦公司為拉高房價出貨,串通卓群房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等房地產(chǎn)中介,合謀制造虛報信息,讓中介公司作為虛擬"買家",在網(wǎng)上訂立高價虛假合同,以哄抬價格,造成真實購房人追漲。中介從中撈取數(shù)萬元"居間費",開發(fā)商借此拉高房價。一旦目的達成,7日內(nèi)開發(fā)商再以換房方式撤改原來的虛假合同。

    "中介當(dāng)時說只要多花10多萬元,就能帶人去售樓處的后門買房。"一位購房者至今留有中介塞給他的一張"上海普潤房地產(chǎn)顧問有限公司長寧分行"的名片,正面手寫著"26F(樓)2復(fù)、140平方米、＋18萬"的字樣,背面寫有"12、13F、137平方米、＋17萬"的字樣。其意是,想買這樣的房子,必須在合同價外另給中介十七八萬元。

    一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)人士說,開發(fā)商操縱房價慣用的"三部曲"是:先讓中介在開盤前一周就陸續(xù)雇傭民工排隊,制造緊張氣氛；然后,在開盤時,讓部分房源被中介或內(nèi)部員工等虛擬"客戶"以高于申報價格10%到20%的高價簽訂合同；中介以此價格為"標(biāo)桿",開始到排隊的真實購買者中兜售,哄抬價格；這時,真正的買房者中開始有人憋不住"上鉤",以高價或加價從中介手里買進,購房者中隨即產(chǎn)生"羊群效應(yīng)",引起大批搶購；開發(fā)商開始大量出貨,中介手中的房子也乘機出手。等大部分房源售完時,開發(fā)商再以各種理由,撤銷當(dāng)初"演戲"時所訂的高價合同,收盤謝幕。

    上海房地資源網(wǎng)顯示,許多樓盤合同撤銷率之高讓人吃驚:某樓盤499套房子成交了1707次,合同撤銷1238次；86套房子成交了349次,合同撤銷310次……越是高價樓盤合同撤銷率相對越高。一位代理商說,經(jīng)驗表明,這其中約有1成的比例是因為輸錄錯誤等技術(shù)因素所致,此外與炒作有關(guān)。

    操縱樓市要不要治罪

    日前,上海市房屋土地資源管理局已決定注銷上海萬邦企業(yè)集團有限公司的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書,并提請工商管理部門注銷其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

    然而,一些經(jīng)濟學(xué)界人士、法律人士認(rèn)為,應(yīng)該動用刑律來打擊哄抬物價、操縱市場的行為,否則不足以安穩(wěn)樓市,廣大中低收入人群的房產(chǎn)夢將越來越遠。

    中國社科院金融研究所的尹中立博士認(rèn)為,開發(fā)商虛假銷售、虛報信息、左右房價以牟取暴利的行為和股票市場的莊家行為如出一轍,構(gòu)成了刑法中的操縱市場罪,應(yīng)該用這一條款來予以約束、懲戒。

    上海匯業(yè)律師事務(wù)所律師楊晨光說,開發(fā)商與中介聯(lián)手,通過內(nèi)部交易,來哄抬價格、操縱市場的行為觸犯了兩個法條:一是刑法第225條規(guī)定,即"違反國家規(guī)定,擾亂市場秩序,情節(jié)嚴(yán)重的,處五年以下有期徒刑或者拘役,并處或者單處違法所得一倍以上五倍以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的,處五年以上有期徒刑,并處違法所得一倍以上五倍以下罰金或者沒收財產(chǎn)。"二是價格法第二章第十四條規(guī)定,相互串通,操縱市場價格為不正當(dāng)價格行為。他主張對參與操縱價格的房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任人進行治罪。

    國浩律師集團上海事務(wù)所律師方祥勇認(rèn)為,當(dāng)務(wù)之急是政府應(yīng)對房地產(chǎn)價格實行成本加合理利潤式的最高限價,監(jiān)控開發(fā)商的成本,同時參照房價------居民收入比,讓房地產(chǎn)商獲取社會可以承受和容忍的利潤。同時,輔以稅收、金融杠桿,抑制過度房產(chǎn)需求,緩解供給短缺。"唯有多管齊下,居者有其屋才會越來越近。"