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一、分時度假的涵義及發展背景
20世紀60年代的歐洲，度假風氣興盛，法國地中海沿岸開發了大量海濱別墅，歐美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。由于房產價格高昂，多數家庭無力單獨購買度假別墅，而部分有能力購買別墅的用戶，每年的使用時間非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現了親朋好友聯合購買一幢度假別墅供大家不同時間分別使
用的情況，最早的分時度假概念由此產生。
分時度假由一位名叫亞歷山大.奈特的德國人首創。他將度假地房產的股份出售給消費者，然后給予每個購買者在度假地住宿的權利，所有購買者被稱為股東或合伙人。那時候分時度假的形式還是最原始的，因為它出售的是獨立房產，顧客只能在某處房產購買指定住宿單元每年1周時間的使用權。其使用權是永久性購買或固定一段時間（一般為20－40年）。一旦確定購買之后，消費者對于使用時間、住宿單元等都沒有調整的權利。
分時度假自20世紀60年代問世于法國以來，在世界范圍內得到迅速發展，成為風靡世界的休閑旅游度假方式。分時度假作為一種新興的產業，其發展時間還不到五十年，很多旅游和房地產業人士對于它的了解也僅限于輪廓性的，再加上對其認識的角度的差異和其產品本身的復雜性，造成了分時度假定義的多樣性。盡管目前還沒有統一的定義，但是分時度假的核心要素可以概括為以下幾點：
一是對某個分時度假的購買，消費者所購買到的是3年以上的使用某處房產或某項設施的權利。
二是消費者要獲得未來的住宿權利，需要按照協約的規定提前支付所需的款項。
三是消費者購買的每年在某處設施住宿的時間不能低于7天。
二、分時度假產品創新的三次飛躍及業態發展
20世紀70年代，分時度假的概念大量傳入美國本土，分時度假在產品形式上得到了一次飛躍性的提升。一些國際化集團公司看到了分時度假業的巨大市場潛力，抓住機遇，創造了分時度假交換系統，即凡是擁有度假房產使用權的消費者都可以將自己的度假房產使用權加入該系統，并通過該系統在全球的網絡，換取同等級但位于不同地區的度假房屋使用權。這是分時度假產品的第一次升華。它意味著部分度假房產的擁有者可以在同等條件下，不在同一時間、同一地點進行度假選擇，這大大提高了分時度假產品對顧客需求的滿意度。
與此同時，由于分時度假業還仍處于初步發展階段，行業制度不規范，沒有相應的法律法規的約束，造成了分時度假市場混亂，欺騙性銷售、強迫性銷售以及開發商賣房走人的現象充斥著這個市場，阻礙了人們對分時度假的接受進度和分時度假的進一步發展。
80年代，很多著名的飯店服務集團也開始紛紛介入該領域，由此帶來了分時度假產品質量的提高，也形成了分時度假市場的競爭格局，如1984年，馬里奧特的加入，隨后是迪斯尼，希爾頓也在1992年進入了這個市場。這些有著良好聲譽的著名服務性品牌的介入，大大提高了人們對分時度假產品的信任度。此外，他們的介入也給這個成長中的產業帶來了營銷、銷售、金融、會計、法律和房產管理等方面的經驗。另外，1983年佛羅里達州通過的第一部分時度假法案，嚴格限制和約束了開發商的行為，美國的分時度假市場開始有了法律的規范，分時度假產業的整體形象也開始有所改善。這時候的分時度假產品更趨于多樣性，增加了消費者選擇的靈活性。消費者購買度假產品，可以不局限于原有規定的時間長短，住宿單位的大小，而有更多選擇。這是分時度假產品的第二次升華。
90年代不僅有很多房產巨人加入，也有部分經營業績尚佳的分時度假公司開始上市。2001年2月，共有59家分時度假公司在市場上公開交易。這使得分時度假產業也在紐約證券交易市場的有效監督之下變得更為規范。在這個階段，分時度假產品又實現了它的第三次升華，那就是點數制的出現，它讓消費者在選擇時獲得了更大的靈活性。顧客不必支付一筆錢去購買某度假地一段時間的房產使用權來加入該交換系統，而只需購買一定的點數，用所購買的點數來選擇已將價格折合成分數制的住宿和娛樂等產品。點數制的推出標志著分時度假系統更加科學和完善，適應現代人度假旅游的需要，也標志著飯店業一種經營模式的制度創新。但是，另一方面，從開發者的角度來說，對開發者在管理上增加了不少難度和復雜性。因為開發者在單元面積、停留時間、地點、季節、點數分配等方面必須得配備一套有效的預定管理系統。
從80年代到21世紀，分時度假產業由于產品開發、市場細分、品牌大企業的介入、法律法規的建立使得分時度假業信譽提高而使產業迅速擴張。
在這個過程中，分時度假產品的戶型和結構設計上也有進一步的改進。在80年代，分時度假單元一般有兩個臥室和兩個大浴室，單個臥室單元一般能住4－6個人，主要是適合家庭市場的需要。到了90年代，出現了分隔式單元（LOCK－OFFUNITS）。這種單元有兩個臥室和兩個浴室，或者是三個臥室和三個浴室，甚至是四個臥室和四個浴室（可以作為兩個單獨的單元）。這種結構的靈活性主要適合一群人的消費，當一部分人在使用客廳或者一、兩個臥室時，另一部分人可以使用其他空間。這種單元的內部設計十分豪華，家具一應俱全，墻面上覆有墻紙，室內還擺設著綠色植物。浴室內有羅馬式的浴盆和寬敞的更衣室。臥室內是一整套休閑式的家具，高檔的床單、大型衣櫥、書架、搖椅、辦公桌、電視機等。為了得到最好的視覺效果和使用的方便性，還有滑動的陽臺門、平臺和陽臺家具。風靡于90年代的建筑結構是二到三層的花園式的分戶出售的公寓大樓，這也是在旅游目的地最常見的建筑結構。到了21世紀，這種二、三層的庭院式結構已經遠不止一種式樣了。比如，市區的地價比較高，因此公寓就被設計成為高層或中層的，而不是一般庭園式結構，有的也逐漸轉變為帶有私人水池的鄉村式的房子和單身公寓。分時度假產品的改進，進一步滿足了消費者對分時度假產品的需求。
80年代，除了通過交換公司交換的類型，還沒有正式的分時度假市場的細分。90年代以后，就出現了家庭市場、體育市場、國際市場等的細分，也出現了豪華型、高級型、優質型、價值型以及經濟型的市場細分。
由于交換系統的作用，分時度假房產分布于世界各地，顯得極為分散。但就產業結構來講，卻日趨集中。大規模的著名經營商憑借它們充足的資金和雄厚的實力，不斷擴大市場股份，增加市場份額。而事實證明，這些大公司的介入也的確有利于分時度假產品質量的提高和行業信譽度的提高。
1998年，根據年銷售額，最大的開發商馬里奧特國際度假俱樂部（MARRIOTT VACATIONCLUBINTERNATIONALMVCI）有6.6%的市場。而1994年，它只有4.4%。2000年，馬里奧特在分時度假上的收入達到6.9億美元，到2003年超過10億美元。這種變化的重要意義在于它顯示了一個集團日益加強的領導地位。1994年，分時度假業的10大公司占了整個產業18%的銷售額，到1998年，這個數字上升到34%。銷售額超過2000萬美元的40家公司，只占了所有開發商數目的1%，卻創造了全球55%的銷售額。
這些大公司除了在國內不斷占領市場外，也開始了國際擴張的步伐。從度假地的數目看，40家公司中有四家公司在國外都有度假地。HAPIMAG公司是點數制度的發明者，在15個國家擁有51個度假地，除了一家在美國外，其余都在歐洲。而全球化擴張首屈一指則是SUNTERRA公司，它在11個國家有87個度假地，美國、歐洲甚至遠東，成功地突破了國內或地區模式。
三、分時度假業發展面臨的問題
目前，分時度假產業是服務業中發展速度最快的。從1984年到目前，它的發展速度每年保持在14%到17%，收入達到60億美元。1999年，它的收入是6.7億。到2000年，已經增加到77億了。每年大約有25萬家庭購買分時度假，分時度假酒店的入住率大約在87%左右。而現在美國有1600個分時度假的度假地，52000家酒店，390萬個客房。度假地酒店數目是分時度假酒店的兩倍，而客房數目上的差距就更大了－－487500個度假地客房，卻只有89000個分時度假客房。這顯示了分時度假業仍存在巨大的發展空間。
但是另一方面，分時度假想要獲得進一步發展也面臨著不少問題和挑戰（以美國為例）。主要有以下一些方面：
1、行業準則。這個問題牽涉到公司經營準則問題，一旦出錯，會給公司帶來消極影響。ADRA的成員都有一個嚴格的行業準則來共同遵守，這有助于整個行業的正本清源。
2、管理制度的發展。隨著員工培訓制度的完善，ARDA也加強了對管理者能力提高的培訓計劃，大量高學歷人才的進入也緩解了這個問題。
3、營銷成本。在美國，分時度假業的營銷成本占了整個開發成本的40%到55%，因為分時度假公司必須投入巨大的資金來發展潛在消費者。成本控制比較好的公司可以把這個成本從20%減少到25%，但是，在未來幾十年中這還是個重要的問題。
4、國家制度。這主要是法律制度的建設，如房產法、安全法、分時度假法等有待進一步完善。
5、再出售。開發商重視的是第一次出售，而有的消費者要求進行再次出售。根據調查，這部分消費者大概占13%。
6、銷售策略。分時度假公司對銷售策略上也予以很大的重視。強迫性推銷已經不再適用。
7、失去稅收的激勵。稅收激勵制度在分時度假業中廣泛存在。最流行的是大多數國家對分時度假稅收不同于飯店稅收。因為分時度假業的有利之處在于它不用支付客房使用稅。但是，這種情況可能會改變。夏威夷已經通過了分時度假房產出租時必須支付客房使用稅這一規定，于是有人擔心其他州也會仿效。如果這樣的話，分時度假產業將會失去稅收優勢。事實上，亞利桑那州已經把分時度假業的房產稅上漲了1200%。
8、產品靈活性。越來越多的消費者要求在他們對分時度假房產的使用上具有更多的靈活性。有的消費者希望每年居住時間能少于一周，有的希望除了供自己使用的單元部分，其他部分能用來出租。
作者：王婉飛，孟春，施蕓蕓 （浙江大學旅游房產研究所）
（信息來源：貿研院子站）
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