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本報記者 王小霞
雖然2005年被稱為商業(yè)地產(chǎn)年，但面對樓盤底商必須升級、綜合性商業(yè)日益趨同等這些新問題，商業(yè)地產(chǎn)需要新的賣點來帶動。此時，特色商業(yè)街則應(yīng)勢快速發(fā)展了起來。從新商業(yè)街的出現(xiàn)，到舊商業(yè)街的復(fù)興，無不呈現(xiàn)出一番繁榮景象。
地產(chǎn)界投資客認為，商業(yè)街投資有望成為2005年新的投資熱點。
商業(yè)街經(jīng)濟呼之欲出
隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和居民消費的提高，休閑與購物相結(jié)合的“一站式購物”作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。今天，我們注意到消費者對購物場所的挑剔，已摒棄了對單體賣場的推崇，越來越有“逛街”的意識——休閑、購物、餐飲、娛樂任其挑選！
北京市商委主任梁偉告訴記者，現(xiàn)在日韓和歐美發(fā)達國家的商業(yè)街已經(jīng)發(fā)展得相當(dāng)成熟，特別是日本，商業(yè)街已經(jīng)持續(xù)繁榮了20余年。
從北京來看，一直以來商業(yè)步行街的形象幾乎都很成功：早至王府井步行街、西單商業(yè)街，到后來的秀水服裝街、東直門簋街，近至正在升級改造的海淀圖書城商業(yè)街。各式各樣的商業(yè)步行街續(xù)寫著繁華的場景，以專業(yè)店鋪經(jīng)營為特色的文化街、電子一條街等，以滿足特定目標消費群體需要的女人街、秀水街等。可以說，這些商業(yè)街成為了城市時尚的晴雨表以及城市形象的集中代表。
商業(yè)街經(jīng)濟已經(jīng)呼之欲出。
商業(yè)街創(chuàng)新提升投資價值
王府井商業(yè)街匯聚眾多“老、名、優(yōu)、特、”店鋪，銷售額每年大約40多億元；馬連道茶葉街占全國茶葉總銷量的十分之一，已成為華北地區(qū)最大的茶葉集散地；三里屯酒吧街的酒吧目前已達到七十多家，已成為國內(nèi)外知名度頗高的酒吧街；簋街以餐飲特色也成為了京城百姓聚餐必到之所。
就其投資價值而言，業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)街發(fā)展到現(xiàn)在，最重要的問題在于如何提升價值。商業(yè)街要創(chuàng)新，不是簡單模仿，要與歷史積淀、文化理念、市民消費習(xí)慣相匹配，在經(jīng)營管理上有先進的理念并獨具創(chuàng)新。
在一些新商業(yè)街形成的同時，老的商業(yè)街也在原有基礎(chǔ)上積極地改造升級，以適應(yīng)新的需要，如海淀圖書城商業(yè)街。海淀圖書城商業(yè)區(qū)位于海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)核心，內(nèi)有長220米的斜街，實為清代慈禧赴頤和園上香之御道，兩側(cè)林立圖書，音像、餐飲、服裝、百貨等店鋪共106個，其中圖書經(jīng)營占50％以上。整個商業(yè)區(qū)占地4．97公頃，改造后將命名為中關(guān)村文化廣場。在圖書城原有基礎(chǔ)上，規(guī)劃了3＋3＋3的區(qū)域模式，分別由三條街、三個廣場以及三大建筑組成，以海淀周邊區(qū)域近300萬高知高教人群的知識性休閑與文化性消費的需求缺口作為其龐大的支撐。整體改造升級工程的旗艦項目第三極大型文化主題商場，在業(yè)態(tài)組合上充分考慮了人們的消費習(xí)慣和消費需求，綜合了休閑、圖書、教育、健體、旅游、商務(wù)共六個大本營，以精細的業(yè)態(tài)規(guī)劃提供一站式服務(wù)。
據(jù)市商委相關(guān)負責(zé)人介紹，北京市計劃在奧運開幕前落成18條有一定規(guī)模的商業(yè)街，即王府井商業(yè)街、西單商業(yè)街、前門商業(yè)街、朝外商業(yè)街、馬連道茶葉街、東內(nèi)餐飲街、萊太花卉街、十里河家居建材街、方莊餐飲街、銀街、隆福寺民俗商業(yè)旅游文化步行街、三里屯酒吧街、秀水服裝街、潘家園舊貨市場、大紅門服裝街、牛街民族街、天橋民俗街、海淀圖書街。此外，原規(guī)劃并不是商業(yè)街的一些道路臨街建設(shè)也形成了商業(yè)街區(qū)，如大都市街、平安大街等。不久的將來，還將有南中軸路地下商業(yè)街的建設(shè)。
分析以上資料不難看出，已有不少商業(yè)街是京城的老商業(yè)街，已經(jīng)形成穩(wěn)定的商業(yè)氛圍以及固有經(jīng)營格局，成為了京城百姓耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，如王府井、西單、前門等。也就是說，投資者已經(jīng)沒有太多機會投資這些商業(yè)街，而按照一般商業(yè)發(fā)展規(guī)律，新開發(fā)的商業(yè)街需要經(jīng)過一段時期的培養(yǎng)才能獲得廣大消費者的認可，但實現(xiàn)商業(yè)價值的機會卻是非常大。
目前，正在啟動的海淀圖書城商業(yè)街改造工程無疑為投資者提供了一次投資良機，悠久深厚的商業(yè)資源、觸手可及的商業(yè)價值使圖書城商業(yè)街再次受到了眾多投資者的青睞，而項目本身創(chuàng)新的管理模式更是成功地吸引了投資者的眼球。該商業(yè)街始建于元，清史文記載“百貨非上者不往，城中所用乃其次也”說的是其繁盛，1992年國務(wù)院在此建成的“中國海淀圖書城”。據(jù)悉，圖書城商業(yè)街的整體改造工程將于2006年3月竣工，而改造中唯一新建商業(yè)項目——第三極文化主題商場也將同期開業(yè)。
第三極發(fā)展商總經(jīng)理歐陽旭認為，作為商業(yè)地產(chǎn)的重要形式之一，商業(yè)街的影響力以及價值將隨著市場的完善以及開發(fā)商運營經(jīng)驗的成熟日益增大，并將成為未來商業(yè)地產(chǎn)投資的熱點，而特色商業(yè)街將成為重中之重，投資價值不可估量。
避免商業(yè)街“千街一面”
有專家分析表示，綜觀現(xiàn)在各種商業(yè)街，大致可以分為三大類：中央商業(yè)街、地區(qū)商業(yè)街、特色商業(yè)街。
“中央商業(yè)街”一詞是大都市商業(yè)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，如美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業(yè)街的稱號。可以說，一個真正的中央商業(yè)街必須是這個城市的商務(wù)功能核心。
地區(qū)商業(yè)街。即分布在各個居民住宅區(qū)、主干線公路邊、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地的商業(yè)繁華街道。地區(qū)商業(yè)街的總體規(guī)模小，它以零售業(yè)為主，是簡單的商業(yè)組合，其功能比較單一。而且，地區(qū)商業(yè)街是一種社區(qū)化消費場所，不是輻射整個城市的行為。
特色商業(yè)街。商業(yè)特色街是在商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、管理模式等方面具有一定專業(yè)特色的商業(yè)街。分為兩種類型：一是以專業(yè)店鋪經(jīng)營為特色。如文化街、電子一條街等。二是具有特定經(jīng)營定位。如北京的隆福寺商業(yè)旅游文化街、華龍街餐飲娛樂一條街等。這些特色街，或匯集名人故居、酒吧餐館，以觀光休閑美食見長；或薈萃世界名品，以展示流行提高生活品味為特色。幽靜的小路，婆娑的樹影，搖曳的燈光，舒適的環(huán)境，專、特、精的經(jīng)營方向，現(xiàn)代與傳統(tǒng)交相呼應(yīng)，散發(fā)出濃郁的城市型文化休閑氣息。
從國外商業(yè)街的發(fā)展歷史看，商業(yè)街要“火”起來應(yīng)該具備一些要素：首先，必須具有立體化、網(wǎng)絡(luò)化的交通；其次，行業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)是“三足鼎立”（購物40％，餐飲30％，休閑娛樂30％），以滿足消費者多層次、多方位的需求。另外，應(yīng)具有獨特的商業(yè)魅力，即環(huán)境魅力、商品魅力、功能魅力等。而且，應(yīng)有傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化氣息。與此同時，必須突出整體協(xié)調(diào)性和人性化設(shè)計，體現(xiàn)以人為本的經(jīng)營理念。
據(jù)不完全統(tǒng)計，大多數(shù)商業(yè)街是成功的，也有少數(shù)卻成為了“破街”，即銷售假冒偽劣商品、服務(wù)低劣、環(huán)境較差的商業(yè)街，或者“冷街”，即“有街無市”的商業(yè)街。要解決這些問題，需要政府宏觀指導(dǎo)和規(guī)劃。日本有《大店鋪選址法》、法國有《魯瓦耶法》等對城市商業(yè)網(wǎng)點進行規(guī)范管理。我國一些地方，如大連在全國率先出臺了《大連市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建設(shè)管理條例》，上海也頒布了《上海市南京路步行街綜合管理暫行規(guī)定》，北京、青島、秦皇島等城市也相繼出臺了城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。因此說，要經(jīng)營特色商業(yè)街，要避免“千街一面”。而且，要在保護商業(yè)街古文化的基礎(chǔ)上創(chuàng)新。
我國商業(yè)街建設(shè)出現(xiàn)一些偏差，同輕視商業(yè)規(guī)劃的傳統(tǒng)思維有著直接的關(guān)系。實際上，商業(yè)主管部門多年來一直在呼吁加強網(wǎng)點規(guī)劃的權(quán)威性，反對不顧實際需要盲目建設(shè)商業(yè)項目。但是，長期以來情況并不樂觀。
專家呼吁，希望2005年新一輪商業(yè)街投資熱潮中，可以圓滿的解決這些問題。
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