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本報記者 王小霞
2005年新年伊始，北京的房地產界又陷入了新的一輪關于“房地產泡沫”與“價格漲跌”的討論之中。回首2004年，從某種意義上來說，可謂是房地產界的“房價之年”。從年初某大腕預言房價要漲開始，業內人士、媒體、老百姓都把眼光聚焦到房價上。一時間，“房地產”被等同于“房價”，“房價”被演繹為“房價要漲”。
其實，房地產價格的走向是相對復雜的市場行為，政府所統計的整體價格，開發商所操控的樓盤價格，老百姓所關心的區域價格都不太一樣，很大程度上也不存在可比性，因此，盲目的談論房價，盲目的預測漲跌，對北京乃至全國的房地產發展和切實改善百姓的居住生活條件并不具有太多實質意義。而對于二手房市場，房地產“泡沫論”就更不適用。
成交定價決定二手房泡沫難存
眾所周知，一手房的定價一般由房地產開發商所決定的。由于開發商在樓盤銷售中處于強勢地位，其對價格操控的能力相對較強；而消費者在處于弱勢的情況之下，加之信息不對稱等其他因素的影響，對房價沒有判斷力，因此對是否有泡沫也無法判斷。
而二手房的成交價格是由買賣雙方通過討價還價最終達成的，是一個市場博弈的結果。加上北京市二手房指導價體系的建立，政府部門對中介市場監管力度的加大，一些經紀公司推出二手房買賣“陽光交易、不吃差價”，使得二手房的市場更加透明化，規范化，信息不對稱的情況大大緩解，因此相對而言基本不存在泡沫因素。
購買人群決定二手房泡沫難存
根據我愛我家市場研究中心數據顯示，北京購買二手房的客戶群體主要以中低收入家庭（43％）、年輕而財力不強的首次置業者（24％）及拆遷戶等（23％）為主。購買二手房投資的客戶尚不過10％，而這些購買用于投資的客戶大部分也只是想通過出租等長期方式而不是通過短期炒高房價來獲利。因此，這樣的購買人群決定了二級市場的泡沫難以存在。
現房性質決定二手房泡沫難存
“炒樓花”等房產投資行為都在新房的期房階段存在。在投資者反復對樓花進行炒買炒賣的過程中，房價被一步步提升，存在很大的泡沫空間。而且在一手房期房銷售的過程中，期房本身的想象空間為開發商提供了很多炒作素材，如物業管理如何先進周到、綠化景觀如何美倫美幻、生活配套如何盡善盡美、租金收益如何豐厚可觀等等。但將來期房變成現房后實際情況如何，開發商的承諾能否兌現，都存在不確定因素。一旦相關承諾大打折扣，則新房的泡沫就顯現出來了。
二手房則不同。二手房現房現賣，小區配套、園林綠化、物業管理，全都看得見摸得著。二手房各種因素相對確定，購房者所見即所得，不存在任何想象空間，就連該房屋實際出租能獲得多少收益，都能夠通過與本小區房屋出租價格的對比而清楚的知曉。所以，在二手房市場上很難出現泡沫。
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