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劉玉錄
交易總量：平穩(wěn)增長 略顯不足
2004年天津市土地交易中心公開掛牌地塊為25幅，另外還有天津港保稅區(qū)整體出讓土地31幅，合計為56幅。2004年內(nèi)，成交土地面積700萬平方米，交易量比上年略有增長；土地
出讓金總額141．7億元，平均價格2024．285元／平方米。
按照2005年商品房計劃交易量1300萬平方米、容積率1．3推算，相應(yīng)土地供給量不能少于1000萬平方米。也就是說，過去一年土地供應(yīng)顯得不足。這種總量不足，將使土地供給矛盾更為突出。截止到2004年18月，以全市房屋交易情況推算，住宅市場總房款40萬元以下的商品住宅供應(yīng)量僅可以滿足不到7個月的需求，其中中心城區(qū)僅夠滿足5個月的需求。
再看后續(xù)土地供應(yīng)，2004年中心城區(qū)住宅用地計劃供應(yīng)規(guī)模為673萬平方米，其中普通商品住房300公頃，經(jīng)濟(jì)適用住房148公頃。上半年環(huán)內(nèi)住宅用地實際供應(yīng)為297公頃，仍差376公頃。即使2004年下半年完成所差376公頃的土地供應(yīng)，受開發(fā)周期限制這些土地2005年也無法實現(xiàn)房屋有效供給。這些結(jié)構(gòu)問題不解決，將嚴(yán)重影響2005年住宅市場和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
用地結(jié)構(gòu)：住宅為主 外金流入
從用地性質(zhì)結(jié)構(gòu)上來看，全年土地供應(yīng)中以住宅為主的土地16幅、面積645萬平方米，占上市土地的92．14％，住宅用地供應(yīng)仍是大頭。從開發(fā)結(jié)構(gòu)角度來看，目前非住宅用地儲備相對充足，但出讓給開發(fā)企業(yè)的土地數(shù)量較少。2005年，全市計劃開工住宅項目300萬平方米，至2004年8月包括以住宅為主在內(nèi)的全部非住宅用地出讓給開發(fā)商78公頃，缺口明顯較大。
購地主體結(jié)構(gòu)上，2003年下半年以來，非天津市企業(yè)在津購地呈明顯增長勢頭。2004年，外地開發(fā)企業(yè)在津購置土地4幅、131．7萬平方米、73．7億元，分別占全市同類指標(biāo)的16％、18．8％、52％。非本市企業(yè)中新集團(tuán)控股有限公司與北京新松投資集團(tuán)有限公司聯(lián)合中標(biāo)的東馬路地塊80萬平方米，標(biāo)的50．2億元，創(chuàng)了天津單幅土地成交額歷史記錄。
土地交易價格結(jié)構(gòu)。2004上半年，天津樓面地價從市中心向郊區(qū)2000—1600—1300—800元／平方米遞減。總體上的開發(fā)／置業(yè)也恰好是沿著這一價格階梯外移。
分布區(qū)域：外圍趨熱 單幅加大
從2004年出讓土地的宗數(shù)上看，市區(qū)仍居多數(shù)，掛牌出讓的25幅中，位置在市內(nèi)六區(qū)的20幅、郊縣的5幅。但是，成交土地在中環(huán)內(nèi)的，僅占交易面積總量的17％、約為120萬平方米，其余在中環(huán)線以外。也就是說，市區(qū)土地雖然宗數(shù)多，可體量小、分散化。全市出讓土地平均單幅面積40余萬平方米，有增大趨向。其中，單幅出讓面積最大的土地位于河西區(qū)友誼路（編號：津西友<招>2004—059），地塊面積400萬平方米、其中建設(shè)用地面積150余萬平方米。
多年以來，天津開發(fā)用地有著明顯的土地級差牽引特點。全市住宅開發(fā)經(jīng)歷了三個相對完整的階段：危改——安居工程——郊區(qū)化。“世紀(jì)危改”舊區(qū)中的非安置商品房1500－2000元／平方米左右，土地實行劃撥；九十年代中葉以華苑為代表的安居工程啟動，后來稱為經(jīng)濟(jì)適用住房的這類項目大都演化成中高檔盤子，土地按政策以補(bǔ)償費取得；近幾年來，大規(guī)模面積、系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計、配套齊全的城郊居住區(qū)形成主流，房屋均價在5000元／平方米左右，土地出讓價格也隨著水漲船高。
土地價格：明顯提高 沖擊一線
據(jù)對天津市土地交易中心2004年內(nèi)交易的18幅土地的不完全統(tǒng)計，單畝地價約為135萬元，單幅土地成交額74604萬元。年內(nèi)全市出讓土地平均價格2024．285元／平方米，這一數(shù)據(jù)與前年根據(jù)土地交易測算的出讓土地平均價格約1300元／平方米相比較，每平方米平均上漲了約700元。此時，還沒有考慮外圍土地出讓比重加大的情況，如果將此因素考慮在內(nèi)那么中心區(qū)的地價提高幅度就可想而知了。
根據(jù)國土資源部《我國重點地區(qū)和主要城市2003年地價動態(tài)監(jiān)測報告》顯示：天津商業(yè)用地價格、住宅用地價格分別提高了32．93％、17．48％，比同期全國二者的平均增速6．92％、5．17％分別高出26個11．77個百分點。天津地價水平已經(jīng)進(jìn)入全國大城市的前10名，位于排名的第六位。種種跡象表明，天津正在逐漸擺脫房地產(chǎn)市場二線城市的印象，沖向一線城市群體。
濱海土地：整體隆生 方興未艾
隨著環(huán)渤海特別是京津納入國家區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃，濱海地區(qū)正在成為天津乃至京冀區(qū)域房地產(chǎn)戰(zhàn)略的第二戰(zhàn)場。
濱海土地出讓價格已超過全市平均地價。2004年1－5月，天津全市出讓各類性質(zhì)土地1802．13萬平方米，出讓合同金額83．02億元，單方合460．677元／平方米。同時，塘沽區(qū)出讓土地3．9萬平方米，金額2167萬元，單方合555．64元／平方米，高出全市平均94．96元／平方米。
濱海“富人居住區(qū)”成氣候。天津高檔住宅的開發(fā)應(yīng)該是“一山一水”——薊縣和濱海，后者比前者空間更為廣闊。紫氣東來，天津城市發(fā)展的走向是渤海。2004上半年，開發(fā)區(qū)核心區(qū)土地成交面積54萬平方米，金額23．4億元，單方達(dá)4333．33元／平方米，已經(jīng)接近中心城區(qū)基準(zhǔn)地價四級、住宅地價三級的水準(zhǔn)。“富人居住區(qū)”已經(jīng)開始了地價預(yù)熱。
濱海成為津門樓市外銷房熱賣區(qū)。2004年春季，首都城市總體規(guī)劃修編，“兩軸、兩帶、多中心”中的“東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶”，北起懷柔、順義，中經(jīng)廊坊、楊村，直指天津塘沽、“大北京”世界城市初見籠廓。這種框起了區(qū)域協(xié)作發(fā)展的軌跡，無異于發(fā)起了房地產(chǎn)的“平津戰(zhàn)役”。水漲船高，2004上半年，濱海新區(qū)的開發(fā)區(qū)商品住宅新盤均價已達(dá)4000元／平方米。可以預(yù)見，這里將成為外銷房熱點。
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