2004年中國房地產在經歷了房價攀升、“8.31大限”、加息風波等風雨路后，留給2005年的是種種不確定，像個充滿變數的“謎局”——房價還要“勢力”地左右著2005年房地產市場的命運？圍繞地產界最為關心的話題，2005年1月28日，在清華大學舉行的名為“2005中國房地產年會”的論壇上，眾多專家合力解剖發展大勢、房地產金融政策、土地出讓政策，活生生地描繪出2005年中國房地產新格局。

    發展走勢：穩步發展是主基調

    從近期專家的分析來看，在經歷高歌猛進式的發展后，市場對2005年房地產發展預測十分謹慎，一些業內人士甚至指出，中國房地產景氣度已經開始離開此輪周期的高點，正在步入周期的調整階段。

    對此，中國房地產協會會長楊慎持不同看法：“中國房地產不存在泡沫。個別地區結構性失衡是存在的，但不是整體現象，2005年房地產投資將持續增長，在2004年的基礎之上繼續穩步發展。”

    楊慎特別強調，2005中國房地產規模預計占到全社會固定資產的1／6，規模很大。中央工作會議為我們今年的發展，提供了一個寬松的環境。中國經濟正處在一個呈工業化、城市化和現代化加速發展的時期，人們的消費認同過去以吃穿用為主，轉向住行為主的先進時代，這樣的時代是我們國家發展比較長的時期，不會因為某一個時期的政策調整而有所改變，“所以中國房地產業將有比較長的、規模大的發展空間，投資持續增長”。

    房地產是否有泡沫？清華大學房地產研究所劉洪玉教授認為，不能簡單機械地用西方經濟學觀點來看中國房地產的發展態勢，“在目前中國快速城市化、產業結構在調整和轉型時期，出現像房地產行業這樣一種比較高的比例和高的增長速度，這是一個正常的現象”。

    劉洪玉認為“泡沫論之爭是概念不清造成的”，1998年以后，中國房價增長速度是低于GDP增長速度，也就是說房地產整體上還是協調發展的。

    宏觀政策：市場整頓仍是著力點

    2004年被房地產業內稱為“政策年”，大大小小的房地產政策層出不窮，各方面對房地產業都投注了不同程度的關注。在2005年，房地產政策調整面具有那些特點？

    建設部政策研究中心的副主任秦虹指出，2005年的房地產發展將會在制度創新、政策創新上需要繼續做工作。

    秦虹認為，房地產宏觀政策的變化主要表現在兩個方面，第一個方面要更加配套和完善已經出臺的關于加大市場化的力度，培育房地產市場的政策。減少不適當的行政干預。比如說土地供應，下一步要加大土地市場化程度，通過市場的機制引導市場，土地的供應配套政策還需要加強。

    第二個方面就是規范房地產市場這方面的政策調整。過去出臺了關于商品房的管理辦法，但是應該看到，我們真正房地產市場發展時間并不是很長，市場的擴張速度非常的快。在這個過程中，市場中的一些不規范的行為，仍然存在。比如虛假廣告、假中介、假按揭等等一些不規范的行為，嚴重干擾房地產市場發展。所以房地產市場已經連續幾年列為國務院清理整頓市場秩序的專項整治重點，今年房地產市場整頓仍然是政策著力點。

    土地出讓：建設用地節約集約利用

    2004年對于房地產發展來講，土地政策第一次成為宏觀調控重要內容，土地的供給問題，對房地產業的發展，一樣是2004年房地產界所關注的重大問題。

    中國土地學會土地經濟分會秘書長周建春介紹，2005年國家土地政策的核心思想是嚴格保護耕地，推進建設用地的節約利用和集約利用。圍繞這個思想，基本方針是深化土地管理改革，嚴格土地管理，2005年土地政策很多涉及到新的措施。加快土地市場建設步伐，與此同時，在建設用地管理方面，實施一系列新政策。

    周建春透露，第一個就是繼續實行從嚴從緊的土地使用政策，政府將控制農用地轉為建設用地的總量。它的措施仍然是制定和實施好土地利用年度計劃，是針對農用地轉為建設用地的辦法，第二條就是城市規劃區以外，不得設立開發區、園區，也不得設立城市新區和小區。所有的建設用地的申請，只能占城市規劃范圍之內，不得以新區的形式。第三個政策就是城鎮建設用地的增加與農村建設用地的減少相掛鉤。這是以前從來沒有過的政策。第四條繼續停止高爾夫球場的用地審批。從去年1月份的時候就實現了這項政策，主要針對房地產結構調整制定的。從國土資源部建設部等所有的市場調查看，高檔商品房特別是別墅類的房地產，去年整頓的高爾夫球場空置率比較高。第五對農轉用土地，批準了兩年沒有征用的批文自動失效。

    “從嚴從緊控制農用地轉用審批這是必然，耕地保護約束條件依然存在，但是房地產業在2005年依然是好的發展年景。”周建春如是樂觀斷言。

    金融政策：提前控制風險

    隨著國有商業銀行股份制進程的加快，銀行業前所未有地強化了對風險行業的風險防范，將來對房地產金融支持力度有多大，這不是政策問題，這是銀行現實發展的要求了。所以房地產融資渠道多元化必然要提到議事日程。

    始于2003年中期的行政性銀根緊縮終于開始顯示效力，也同時滋長著其他金融工具的機會。盡管如此，2005年房地產融資渠道的多元化對于絕大多數房地產企業可能仍然只是一種呼聲。銀行依然是房地產融資的主要方式。

    在“2005中國房地產年會”上，一位專家特別強調：“房地產供需雙方過度依賴銀行貸款的問題應有所改變”。金融對房地產支持力度加大，實際上房地產一些相應的風險也會體現在金融業發展上。作為金融業對待風險的態度無非是兩個，一個就是防范風險，一個就是轉移風險，當銀行轉移風險機制不能實現的時候，加強自身的風險防范都是必然的。

    中國銀監會政策法規部副主任李伏安預測，房地產金融在中國銀行業中的地位和影響將越來越加大。房地產貸款發展應該說還有很廣闊的前景。現在我們需要做的是在房地產貸款沒有大發展之前，還沒有進入到真正的大發展之前，把風險很好控制住。

    如何監測和控制房地產貸款風險？李伏安介紹銀監會設計了幾個主要指標，首先是由央行控制整個貨幣供應總量和經濟發展速度。銀監會從風險角度控制單個人借款買房能力。控制單個房子用貸款來購買的程序，以及控制一家銀行過度把它的貸款集中在房貸這方面的規模。通過這三個方式，來控制一段時間內在房地產行業的貸款風險。

    李伏安說，控制個人就是以個人上銀行借款買房，最高可以借每個月需要還的放貸款，不能超過個人可支配收入一半。這個是一個國際經驗，我們希望現在開始建立起來。雖然在目前為止，中國大多數貸款買房的人，他們每個月的還款壓力沒有超過這個指標，但是這個指標先期到位，使我們的消費者建立一種理性的消費行為。應該說還是有相當的警示作用和一個新的要求。

    對于廣大消費者來講，銀監會現在的銀行貸款利率還是浮動率，如果漲的話，個人剩下來的還款利率也會上漲，會影響消費者貸款買房信心。但是不會成為主要的問題。相應的下一步銀行和消費者需要一些新的金融產品，解決金融風險。中國金融市場可能會一些利率衍生產品，幫助消費者對沖利率風險。

    值得一提的是，年僅34歲的“順馳少帥”汪浩也出現在本次論壇上，當言及地產大勢時，他認為，2004年房地產是非常熱鬧的，相對于2004年而言，2005年應該是沒有懸念的一年，“媒體界的朋友可能會很遺憾沒有那么多的猛料了”。

    此言不無道理。為什么這么說呢？從上面眾多專家的分析不難看出，2005年地產政策基本上是去年地產政策的延續，不管土地也好，金融也好，政策很明朗。可能2005年開發商們不用擔心政策“利好”或“利空”的突然降臨，2005年是沒有懸念的一年，這也預示著中國房地產真正趨于成熟。