這幾個星期，本人連續參加了幾次關于房地產的會議。作為局外人，每當他們都在談國內房地產市場是如何健康發展時，一種恐懼感油然而生。

    盡管房地產也是這輪宏觀調控的主要內容，但實際上對其影響甚微，全國房價照升不誤。在房地產是否過熱的辯論中，最后“房地產健康派”還是成為主流，一時之間，房地產過去健康、今年仍會健康似乎成了整個房地產市場的主基調。

    當人們對一個市場的看法完全趨向一致之時，這意味著什么？或是市場完全壟斷，或是市場出現“羊群效應”。回味一下1995年到2000年美國納指猛漲、市場多頭司令科恩一直在鼓吹納指還會上升，而整個市場也隨之起舞。在這段時間里，有幾個人認識到了市場將會發生根本性的逆轉呢？但是這種事情偏偏發生了，在2000年之后，納指一落千丈，不到一年的時間里，納指從當時5000多點下降到1000多點，回歸到1995年的原點。

    對于國內房地產市場是否也出現了“羊群效應”，在此我不會先入為主，但是如果面對過于火熱的房地產市場，各方面意識都趨向一致時，那么我們就應該警惕了，否則步上美國納斯達克市場之后塵也就不遠了。

    國內的房地產市場一個要命的特征是，要素的非市場化而商品的市場化。也就是說，房地產開發的土地、資金，甚至勞動力基本上非市場化，而建筑材料、商品房銷售則完全市場化。在這種情況下，房地產開發大多數成本是由非市場因素來決定，而房地產開發的收益則由所謂的供求關系來安排。這就使得國內商品房的定價是相當不確定的，基本只好聽任房地產開發商來主導，由此來炒高房價也就輕而易舉了。

    在本人看來，面對國內高速上漲的房價，不僅可以通過稅收的方式來遏制對國內房地產的過度投機，以此控制國內房價快速上漲；而且最為重要的是要盡力推行要素的市場化。要素交易的市場化程度越高，國內房價越趨向平穩發展。

    要素市場化能夠讓整個房地產開發的成本基本上處于陽光之下。這就能增加消費者對房價成本的信息，減少對房價成本信息的不對稱性，那種地價影響房價或房價影響地價的爭論也就無從談起；要素市場化能使土地、資金等要素流轉完全在一個有效的市場中進行，這必然會降低要素非市場流轉時的尋租行為與交易成本。特別是當土地及資金等要素完全為政府壟斷時，其要素定價過高更是常有的事情。而要素定價過高目前是房地產開發商推高房價一個重要方面。最后，要素市場化也使資金價格的上升成為一種常態，因為管制下的利率一定會低于市場利率。而利率的上升，無論是對房地產供給或需求來說都會起到遏制作用；隨著房地產需求的減少，房價自然要下降。