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2004年熱鬧的房地產市場告一段落，國家對房地產市場的發展態勢在評估判斷之后也做了一些2005年的規劃。國務院及建設部對2005年房地產市場做了三個基本、兩個協調的要求，即“供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定；與當地經濟與社會發展相協調、與當地相關產業相協調”。上海房地產市場也配合此要求，提出了三個為主，即“以居住為主，以市民消費為主，以普通商品住房為主”的調控原則。
為此，今年上海市場強調的是穩定與結構完善。在肯定上海房地產市場會穩定發展的基本論調的前提下，我覺得房地產市場的幾個問題還是值得決策者、開發商和購買者多一些思考，以免這些問題對健康穩定的市場產生沖擊。
一是高度關注投機資金（包括熱錢）對某類型個案樓盤產生的沖擊性。現在一些樓盤未開盤即熱銷，資金來源方向、客戶屬性不清晰，而且相當多不依賴銀行資金，投機的目的極其鮮明，這些需求短期內會放大人們預期，影響理性判斷，一旦成為次新房，投機者獲利回吐之后，對這類型房地產會造成極大沖擊，這類風險有加大跡象。我覺得大的開發商在這方面要成為穩定房價的主力，避免這類風險的積聚。同時國外房地產投資機構在投資完成兩年以后，對投資的資金的再抉擇也是值得購買者高度關注的一個問題。
二是高度關注社會經濟與房價預期影響并掩蓋供應關系的基本規律。根據建設部政策研究中心的研究，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。如果在完全的市場經濟環境下，決定房價的因素可能不再是開發商和消費者這些主體而變成了預期，但這個預期的實現是有階段性的，如果過度提前會對當期的房產形成階段性的不穩定因素。不但預期“房價會跌”，會直接沖擊房地產市場（盡管決定房價的供求關系和基本面沒有什么大的變化），過度預期房價會漲也會影響市場健康。開發商利用購房者在政策和市場信息上的不對稱，強化這種預期，政府的一些產業政策也強化了購房者的判斷（如土地緊縮、項目供款緊縮會使房屋供應下降），盡管這類判斷不一定對，再加上媒體的話語權的強化，形成一邊倒的預期，極易造成某些區域某些樓盤的非理性上漲，但今年上海一定要回到房產項目有漲有跌的理性市場環境中來。
三是分類理解不同需求產生的動因，予以不同類型疏導。當前的住房需求大致分為以下六類：一是基本的居住需求，這方面可以適度增長；二是改善型需求，這類需求是不可抗的，2020年要達到小康社會的居住條件，這是一個主基調，也是房產市場發展的根本；三是拆遷帶來的被動型需求，這塊需求會有所調整，但整體規模與去年持平，總量不會太低；四是城鎮化過程中外來人口的需求，這一塊是波浪式逐級消費的源頭；五是投資性需求，“有產者有恒心”，居民通過持有房產達到財富的增加還是應該得到鼓勵；六是投機性需求，虛假需求是要予以抑制，以免造成泡沫加劇。全國目前的需求有很大部分是由拆遷帶來的被動需求和一些政府項目帶來的需求，引導控制節奏是非常關鍵的，需求要慢慢釋放，要在整個大的國民經濟的背景和區域經濟背景下來予以滿足，既不能簡單地予以抑制，也不能放任其自行發展，而應該區分合理和非合理，應該注意市場化運作和兼顧公平性運作的不同處理方式。中國指數研究院（華東）副院長陳晟
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