沖擊波將加速房地產行業整合

    ◆特約撰稿汪蒲

    2004年被稱為中國房地產的“政策年”，宏觀調控下國內房地產開發商面臨著資金和外來競爭雙重壓力。對于外資來說，這種變化無疑是期待已久的“突 然機會”，敏銳地嗅到其中巨大的商業空間，開始紛紛加大加速在中國的投資計劃，而上海更是其理想的首選之地。

    “這是一個難得的機會，我們自然不愿意放過�！丙湼窭磴y行旗下第一中國房地產發展集團首席投資執行官姚蔚接受記者采訪時說，2004年的宏觀調控使國內房地產企業感覺壓力劇增面臨洗牌的同時，正是外資開發商的大好發展機會。

    感到興奮的外資機構不止第一中國一家，對于諸多已經進入或者尚未進入中國的外資企業來說，這無疑是一個等待已久的機會。今年以來，許多在華外資機構紛紛宣稱，將進一步擴大在華投資計劃，另一批長期觀望尚未“落地”的外資也開始頻頻現身尋找投資機會。

    A 外資競相爭奪“難得的機會”

    2004年底，摩根士丹利房地產基金悄然購進了錦麟天地雅苑項目中的酒店式公寓。據業內人士估計，這幢位于馬當路、興安路的酒店式公寓，市場收購價格超過5億人民幣之巨。事實上，對錦麟天地酒店式公寓有興趣收購的海外機構不止摩根士丹利一家。業內人士透露，許多海外資金都對錦麟天地酒店式公寓“垂青”，而第一中國地產更是進入了實質洽談階段。

    “事實上，如果不是大摩具有投資方身份，第一中國地產可能已經把這個項目拿下�！睋�了解，第一中國地產對這個高端項目非常看好，積極與投資方接觸希望能夠整體收購。但是，最終因為投資方之一摩根士丹利半路殺出不得不放棄。

    外資對投資機會的搶奪，開始變得日趨激烈。如何更有效迅速地搶占上海房地產市場先機，已經成為外資的重點課題。最近一段時間，第一中國已經在上�？戳硕鄠�項目，其中不乏一些非常誘人的地塊。姚蔚表示，第一中國已經調整發展策略，決定借宏觀調控之機加速在國內投資，并已經在2004年下半年和浦東發展集團簽署合作協議，合作開發三林的一個項目�！霸S多機會突然出現在我們面前，我們目前正在市場上與諸多項目方頻繁接觸，接下來我們必將加速投資。”姚蔚說。

    B 整體收購物業已成趨勢

    繼摩根士丹利悄然購入錦麟天地雅苑項目中的酒店式公寓后，又一樁海外基金收購事宜正在操作中。業內人士透露，澳大利亞最大投資銀行麥格理的香港公司，正積極與和記黃埔接觸，希望收購其旗下的世紀商貿廣場。上海甲級寫字樓市場持續向上，目前包括世紀商貿廣場在內的一些新增寫字樓租金已經達到1美元/平方米/天，巨大的需求使海外資金期望收購寫字樓長期持有，以獲得不菲的穩定回報。

    商鋪也是受海外資金青睞的物業類型之一。上實發展(資訊 行情 論壇)傾力打造的楊浦“海上海”項目的商鋪部分，也被海外巨頭紛紛看中。高盛基金、美林證券、萊曼兄弟等海外投資基金等，紛紛表示有意收購�！昂Ｉ虾！钡娜�幢創意商居LOFT大樓總面積達7萬多平方米，尚未正式推出市場，就已經吸引眾多海外資金的眼球。

    “與以往參與開發投資單獨項目以迅速抽身的做法不同，許多外資機構開始購入優質的物業長期持有�！被鶑娐撔懈笨偛藐愒仏|透露，與基強聯行聯系的多方海外資金均表示，希望能夠整體購入物業并持有3－5年甚至更長時間。經過幾年的運作后，這些物業可以具有穩定的現金流，即租約穩定，租金回報穩定。

    在大摩、ING和雷曼兄弟、第一中國紛紛擴大投資的同時，“潛水”的海外資金實力也不容小看。陳詠東介紹，醞釀加速在中國投資的海外資金，還包括一些觀望良久終于謀動的投資機構。過去兩年上海比較活躍的海外資金以東南亞和美國機構為主，近半年來，歐洲和日本的委托咨詢項目陸續增加�！�2005年，海外資金必將更迅速地聚集在上海�！标愒仏|說。

    C 2005年海外資金將“集中現身”

    “2004年下半年以來，每月都有20到30個海外基金來到上海，尋找房地產投資機會�！被鶑娐撔卸�事總經理陳基強介紹，宏觀調控以來中國房地產商所依賴的銀行資金渠道受到嚴控，不得不開始尋找其他融資渠道或者把手中無力繼續的項目轉讓出去�！盁o論是他們尋找合作機會還是轉讓項目，對于境外資本來說都是機會。”陳基強表示，2005年無疑將是外資集中進入上海房地產市場的時刻。

    作為亞洲最活躍的房地產基金之一，摩根士丹利房地產基金稱未來將加大對中國房地產市場的投資。“過去的兩到三年間，我們在中國的投資非�；钴S，未來我們將有更多投資�！蹦Ω�士丹利房地產基金亞太地區房地產業務副總裁白可福表示，“我們非�？春弥袊�房地產市場，預計2005年我們在中國的投資額將是2004年投資額的2－3倍�！�

    種種跡象表明，海外資金在上海房地產市場的投資正在加速擴大。

    D 外資“沖擊波”加速房地產行業整合

    長期以來，國內房地產企業一直處于分散、無序的經營狀況。以上海市場為例，大大小小的房地產企業達4000家左右，外資企業的進入，必將加劇市場競爭，使一批小的企業更快被淘汰，房地產行業整合加速。“外資進入必將加速房地產行業洗牌。”來自上海中原物業的一份研究報告指出。在新的強大資金進入時，市場肯定會受到沖擊而重新劃分。2004年的宏觀調控政策使得房地產開發企業普遍面臨融資困難及拿地門檻提高，而外資的進入使這種困難更為突出，由此引發了開發行業內的變革。

    房地產企業間結成戰略聯盟已經成為房地產開發商們最主要的行為之一，許多大型房地產開發商通過股權合作的方式實現強強聯盟，以進一步提高其競爭力，抵御包括外資在內的多種市場壓力。而一些企業則開始積極尋找與外資接洽合作，通過與外資企業的合作來達到增強自身競爭力的目的。

    業內人士指出，外資大規模進入上海房地產，對整個行業帶來整合和沖擊的同時，也會帶來先進的觀念和管理模式，刺激國內房地產開發企業降低開發成本、提高產品品質，改變我國房地產業現有的普遍低效的經營狀態和服務水準。

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