最近一段時(shí)間，“熱錢(qián)”成為各方討論的焦點(diǎn)之一。“熱錢(qián)”的入市似乎已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)高速向前的助推器。有人甚至驚呼，當(dāng)“熱錢(qián)”進(jìn)入中國(guó)的樓市逐漸增多，中國(guó)的房?jī)r(jià)將進(jìn)一步被抬高；而當(dāng)其撤出時(shí)，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成毀滅性打擊。不過(guò)，有關(guān)研究機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家一致認(rèn)為，“熱錢(qián)”并不能夠輕而易舉地進(jìn)入中國(guó)樓市，“熱錢(qián)”炒高中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不容易。

    對(duì)于目前“熱錢(qián)”出現(xiàn)的原因，北京中原地產(chǎn)中央研究部認(rèn)為，這兩年美元匯率一路走低，貶值高達(dá)近60%。由于人民幣實(shí)行的是盯住美元的匯率政策，所以人民幣也相應(yīng)“貶值”60%。加上中國(guó)進(jìn)出口方面的大額順差，因此國(guó)際社會(huì)要求人民幣升值的壓力很大。另一方面，以美元計(jì)價(jià)的石油價(jià)格一路上揚(yáng)，而中國(guó)對(duì)進(jìn)口石油的依賴(lài)性很大，一定程度上加劇了中國(guó)的通貨膨脹，在房地產(chǎn)投資持續(xù)過(guò)熱的情況下，中國(guó)政府急需采取措施來(lái)使經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)軟著陸，而匯率政策是其中一個(gè)比較有效的工具。

    在這種情況下，國(guó)際“熱錢(qián)”豪賭人民幣升值，“熱錢(qián)”通過(guò)各種渠道進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。央行九年來(lái)首次加息，進(jìn)一步刺激了“熱錢(qián)”對(duì)人民幣升值的預(yù)期。據(jù)估計(jì)，2002年全年的國(guó)際“熱錢(qián)”流入不低于300億美元。2003年大概在300億美元以上。2004年，我國(guó)約5100億美元的外匯儲(chǔ)備中，貿(mào)易順差約1000億美元，外商直接投資約3000億美元，余下來(lái)的1000億美元據(jù)稱(chēng)就是“熱錢(qián)”。

    北京中原地產(chǎn)中央研究部介紹，但是短期之內(nèi)“熱錢(qián)”難以如愿以?xún)數(shù)孬@取匯差，如果他們不愿輕易退出中國(guó)市場(chǎng)，必然要在國(guó)內(nèi)尋找短期的投資項(xiàng)目。方法一般有兩種：一是游資迅速進(jìn)入股市、債市，通過(guò)抬高股價(jià)等方法，在證券市場(chǎng)上大賺一把。當(dāng)普通投資者跟進(jìn)時(shí)，這些熱錢(qián)就會(huì)乘機(jī)退出，導(dǎo)致大批盲目跟風(fēng)者被套牢。二是迅速進(jìn)入樓市，抬高樓價(jià)后脫手。目前由于中國(guó)股市仍然低迷不振，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的高收益率卻非常有吸引力。“熱錢(qián)”主要通過(guò)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)用以投資，或者參與開(kāi)發(fā)。由于開(kāi)發(fā)投資資金巨大，周期比較長(zhǎng)，因此，國(guó)際炒家對(duì)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)更感興趣。

    業(yè)內(nèi)人士目前較為一致的觀點(diǎn)是：外資在內(nèi)地地產(chǎn)投資中所占比例不過(guò)10%左右。有消息指出，近期上海出現(xiàn)大批海外購(gòu)房者，席卷大量每平米萬(wàn)元以上的高檔物業(yè)，將繼續(xù)拉高滬房?jī)r(jià)。對(duì)此，中原地產(chǎn)中央研究部分析認(rèn)為，即使“熱錢(qián)”進(jìn)入也并不會(huì)高位炒作中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，國(guó)外套利資本機(jī)構(gòu)是絕不會(huì)輕易深涉中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的，目前進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的只是一些比較分散的海外客戶(hù)，其中很大一部分是海外華人，真正的投資基金如對(duì)沖基金等是不大可能來(lái)趟中國(guó)房地產(chǎn)這潭渾水的。

    首先，外國(guó)資金其實(shí)早在幾年前就已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)了，并且投資量在不斷增長(zhǎng)。目前海外投資者購(gòu)房情況的曝光表明，由于其他投資房地產(chǎn)的渠道正在減少，如溫州購(gòu)房團(tuán)的四處出擊，上海本地購(gòu)買(mǎi)力的減少，海外資金的進(jìn)入，上海房市才顯得比較引人注目。

    其次，目前房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)處于相對(duì)比較高的位置，盈利空間大不如前。

    第三，投資房地產(chǎn)與投資股市、期市相比，退出手續(xù)比較多，受政策影響很大。

    國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部經(jīng)濟(jì)師周景彤對(duì)記者說(shuō)，“熱錢(qián)”主要是基于對(duì)人民幣升值的預(yù)期而進(jìn)入的，作為戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)投資者，“熱錢(qián)”會(huì)綜合分析各種獲利因素，而不會(huì)盲目投資。從長(zhǎng)期來(lái)看，一定程度上的“熱錢(qián)”進(jìn)入有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，既可以擴(kuò)大房地產(chǎn)資金來(lái)源，也可以將國(guó)外比較規(guī)范和成熟的運(yùn)作理念引入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，國(guó)際游資的運(yùn)作非常強(qiáng)調(diào)短期獲利性，因此資金流通性強(qiáng)的行業(yè)最受青睞。相比之下，房地產(chǎn)這種占用大量資金、獲利周期長(zhǎng)的行業(yè)不僅風(fēng)險(xiǎn)性比較高，而且由于當(dāng)前很多地方的樓市仍未擺脫“泡沫”的陰影，所以國(guó)外套利資本是絕不會(huì)輕易涉足中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的。