今年土地市場的供應量如何，很大程度取決于土地一級開發制度的建設。根據有關規定，未能在“8·31”過關的項目，如果要盡快投入土地市場，必須經過土地一級開發，把“生地”做成“熟地”后才能進入土地市場，繼而投入開發鏈條。

    從去年的情況看，北京大多數項目未能在“8·31”過關，要盡快投入土地市場，必然首先經歷一級開發這一環節。然而，近來傳出消息，雖然新供應土地 全部在市場上公開交易，但是出現開發商把介入土地一級開發作為一種“曲線拿地”方式的情況。記者發現，截至1月26日，在北京土地儲備中心網站上公布的“交易結果”中，新近成交的五塊熟地里，有三塊的競得人是曾經參與過該地塊一級開發的企業。

    國土資源部土地利用司副司長冷宏志對記者表示，一級開發權的獲取應該采取公開招標的方式，但是現在很多地方并不是這樣做的。業內人士認為，土地一級開發中蘊含著獲取日后土地交易優勢的可能，如果要保證日后土地市場的公正和公平，其前一個環節的市場化改革值得關注。

    一級開發企業拿地幾率較大

    目前一些開發企業的視線紛紛轉向了土地一級開發，天津泰達公司對新規劃下的順義新城頗感興趣，其新注冊的房地產公司——津泰鴻房地產公司，不久前剛在當地政府拿下了溫榆河生態走廊大約四五個平方公里的土地一級開發權。而順義新城大約五六平方公里規模的土地開發權則被魯能集團奪得。據悉，魯能集團已經與當地主管部門簽訂土地一級開發的合作協議，并已經開始啟動了道路征用、耕地補償的方案，初步預計2006年將完成。近來又傳來消息，珠江地產、上海復地和紫金地產將共同負責通州區馬駒橋鎮2000畝土地的一級開發。開發商對一級開發的熱情可見一斑。

    值得關注的是，截至1月26日，在北京土地儲備中心網站上公布的“交易結果”中，新近成交的五塊熟地，有三塊的競得人與該地塊的土地一級開發密切相關。2004年12月29日成交的海淀區中關村西區Ⅰ—3號綜合科技貿易用地，競得人和土地一級開發商都是北京中關村國際商城發展有限公司；2004年12月21日成交的“車公莊危改小區Ｄ區綜合樓”用地，競得人和土地一級開發商都是北京隆盛房地產開發有限公司；另據通州區土地儲備中心官員介紹，2004年12月15日成交的通州區梨園鎮小稿村土地，競得人之一北京地中緣房地產開發有限公司是這塊地的前期開發商。

    土地市場上的競爭優勢

    土地市場上拿地的企業與一級開發的關系密切可見一斑。據悉，魯能集團的一位高層曾說，他們對順義新城區的發展前景非常看好，但是現在土地必須要等到進入公開交易市場才能拿，最后地塊是否能夠落到魯能手里還很難說。希望能夠通過前期的介入達到近水樓臺先得月的目的。

    如果前期介入真的能夠獲得如此好處，那么由此帶來的影響將會相當大。根據一份重要文件，2004年12月17日北京市國土資源局發布的《關于對不符合繼續協議出讓條件的經營性項目用地進行招標拍賣掛牌出讓等有關問題的通知》，對于沒有通過“8·31”可以繼續開發的項目，必須達到“三通一平”�熂赐ㄋ�、通電、通路、土地平整�牭氖斓貥藴剩�才能夠獲得上市交易的權力，而“由原建設單位繼續進行前期開發”的規定，已經直接賦予了原先拿地不規范的這些企業一級開發權。而在“8·31”中除了288個項目過關，未過關項目達800個之多。

    至于參與土地一級開發到底能夠獲得什么在土地市場上的競爭優勢，對土地問題頗有研究的北京科技園置業股份有限公司董事長諸一軍對記者說，如果是土地市場競爭主體自己作一級開發的話，肯定會對成本平衡點的位置、項目的了解情況要比別人有優勢。這些是參與土地市場勝出的一些很重要的因素。

    另外也有開發商表示，如果能夠參與土地一級開發，則相當于對這個地塊進行了一次前期調研，等于土地入市之前的調研工作在一級開發的過程中就已經完成了。雖然一級開發只有百分之幾的利潤，如果將來爭取做項目，也算輕車熟路。也有人認為，參予與政府密切合作的一級開發，會和政府部門形成一定的磨合。

    聯合開發之癢

    土地一級開發的主體按《憲法》和《土地管理法》的相關規定，應當是當地政府。然而現實情況是，如果政府來做這個工作，面對這么大量的土地，政府卻很難拿出這么多錢；另一方面，如果由政府充當開發主體則意味著需要有一個龐大的行政機構來支持。而這兩點則都可能降低土地一級開發速度，勢必將加劇房地產市場的緊張程度。另外，使土地資源價值最大化則是企業所擅長的。

    北京通州區土地儲備中心一位官員告訴記者，現在是政府和企業聯合開發的情況居多，由企業來參與土地一級開發運作應該好一點，“比如一級開發政府投入那么多資金，收不回來怎么辦？畢竟存在一個投資風險的問題”。政府為土地經營而進行的大量銀行貸款，“主要不是搞一級開發，而是用于收購儲備土地”。

    但是由企業來參與土地一級開發有一個問題，就是企業的投資回報怎么算？土地利用司副司長冷宏志先生對記者講，因為在土地一級開發權獲得上沒有形成市場，回報也就是政府和企業之間來談，里面有一個定價合理不合理的問題，也有可能把下一步政府出讓金變為利潤的一部分。

    華遠總裁任志強認為，從事土地一級開發的企業，應設定相應的資格和限制性的條件，比如不得從事商品房的建設與開發。這樣似乎能從根本上解決由一級開發帶來的不公平問題。

    冷宏志表示，目前我國是在土地供應這個環節上做到了公開交易，土地一級開發這塊，國家的主張是采用招標的方式，逐步引入市場機制。有專家告訴記者，只要一級開發權的獲得是通過公開招標得來的，就從源頭上保證了拿地制度的整體公正性。

    小資料 關于土地開發

    房地產開發大多數情況先把土地由“生地”開發為“熟地”。“熟地”的基本要求是“三通一平”，這個階段稱為土地一級開發；然后進入政府組織的土地市場，通過“招拍掛”（招標、拍賣、掛牌）三個形式進行公開出讓。競得土地的開發商再進行直接面向購房者的房地產開發，稱為二次開發。雖然也有“生地”直接進入土地市場交易的情況，但是主流市場還是先進行一級開發，尤其是“8·31”未過關土地，必須先進行一級開發，然后才能進入土地市場。