目前對人民幣來說有些進(jìn)退兩難：不升值或升值幅度較小將更加強(qiáng)化人們預(yù)期，升值幅度過大對經(jīng)濟(jì)則可能造成極大的沖擊，所以2005年內(nèi)是否升值變數(shù)很大。

    升值是綜合國力的體現(xiàn)

    從中長期看人民幣升值勢在必然，而且也很可能會維持一個較長的上漲周期，這會對我國經(jīng)濟(jì)以及社會將帶來極大的影響。我們認(rèn)為人民幣升值就是我國綜合國力的逐步展現(xiàn)過程，房地產(chǎn)行業(yè)將同時受益于資本市場和行業(yè)雙重景氣，獲得前所未有的發(fā)展機(jī)遇，形成新一輪的投資熱潮，其傳導(dǎo)機(jī)制主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

    資金流入效應(yīng) 人民幣升值一般意味著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好，投資機(jī)會多而且收益水平相對可觀(至少可以得到額外的匯兌收益)，因此將有大量的外資通過各種渠道進(jìn)入國內(nèi)市場，股市和房地產(chǎn)等市場由于流通性較好將成為這些資金集中的場所，最終導(dǎo)致股市上漲，房地產(chǎn)價格上揚，這在日本和臺灣地區(qū)表現(xiàn)得比較明顯。盡管我國外匯管制比較嚴(yán)格，但從2003年外資流入情況看這種趨勢也正在形成：2003年末我國外匯儲備增加約1169億美元，但貿(mào)易順差僅為255.3億美元，外商直接投資約為570億美元(呂福源估計數(shù)據(jù))，缺口約344億美元中可能就有大量的投機(jī)資金在其中，而且外商直接投資中也不排除改變投資方向。如果再考慮這部分資金的放大效應(yīng)，其影響更不可低估。

    財富效應(yīng) 由于資金面的充裕、股市的上漲以及整體經(jīng)濟(jì)的景氣，居民的收入水平將得到較大的提高，并進(jìn)而刺激人們形成強(qiáng)烈的財富效應(yīng)，那么房地產(chǎn)將作為消費升級的主要聚焦點將得到大家的追捧。日本在1985-1990年間日元升值幅度最大時也是股市和房地產(chǎn)市場上漲幅度最大時期。

    預(yù)期效應(yīng) 我們認(rèn)為在評估升值影響時，應(yīng)該對人們的心理因素給予高度的重視，人們的趨利心理和從眾心理非常普遍，并隨著市場的升溫將表現(xiàn)得非常充分，這會對資本市場和房地產(chǎn)價格上升起到明顯的推波助瀾作用。

    人民幣升值初期，房地產(chǎn)市場一般將得到充分的追捧，因為資金流入后首先將推動股市上漲，其后隨著人們的財富效應(yīng)和心理預(yù)期的刺激，進(jìn)而推動房地產(chǎn)市場進(jìn)入景氣周期，上市公司將得到雙重的推動力量。在升值周期的后期，一旦上面的幾種效應(yīng)形成合力,就有可能將升值效應(yīng)發(fā)揮到極致，例如日本從1985年9月的“廣場協(xié)議”到1989年，東京和大阪的商業(yè)用地和住宅用地價格平均上升了3.3倍和2.7倍。臺灣地區(qū)臺北住宅價格在1986年-1989年間上漲了近四倍。而兩個市場的房地產(chǎn)上市公司股價表現(xiàn)也非常可觀。

    短期升值預(yù)期不可過高

    首先是管理層態(tài)度謹(jǐn)慎。從一般規(guī)律看，本幣升值對自身整體經(jīng)濟(jì)的影響是負(fù)面的，日本和臺灣地區(qū)只是迫于壓力才讓本幣升值的，而且從現(xiàn)在的情況看升值后的副作用也非常明顯。因此，即使迫于壓力上調(diào)人民幣幣值，預(yù)計幅度也非常有限。

    其次就是升值效應(yīng)的體現(xiàn)需要一定時間。由于我國資本項目還沒有放開，因此資金流入效應(yīng)短期內(nèi)應(yīng)打折扣。另外，財富效應(yīng)應(yīng)該是升值效應(yīng)的集中體現(xiàn)，但企業(yè)和居民需要時間逐步適應(yīng)升值的沖擊并接受。例如在新臺幣升值初期，臺灣地區(qū)的股市就并沒有明顯的反應(yīng)，只是到上世紀(jì)80年代末才有真正的體現(xiàn)。日本表現(xiàn)更明顯，在日元升值第一階段，由于日元升值的沖擊日本經(jīng)濟(jì)就一度出現(xiàn)衰退，增長率由1971年的10.2%降至1972年的4.3%，股市也表現(xiàn)為沖高回落，逼迫日本政府采取了低利率的金融政策，并造成其后的股市樓市的泡沫。

    此外值得注意的是，原材料成本具有下降空間，對房地產(chǎn)市場也形成有力支持。2004年由于國際市場實物商品普遍大幅上漲，原油和有色金屬尤甚，帶動我國CPI也呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢，建材原材料成本上升也是房價上漲的原因之一。但我們認(rèn)為，2005年這一因素的影響力將大大下降，原材料成本甚至具有下降空間。