自2004年底開始，滬深兩市的地產(chǎn)股紛紛擺脫了延續(xù)大半年的持續(xù)下跌格局，走出了不錯(cuò)的上漲行情。首先是萬科、金融街(資訊 行情 論壇)、金地集團(tuán)(資訊 行情 論壇)等績(jī)優(yōu)地產(chǎn)股在增加土地儲(chǔ)備、成功完成增發(fā)等因素的驅(qū)動(dòng)下展開較好的上攻走勢(shì)，隨后一些業(yè)績(jī)預(yù)期較好的房地產(chǎn)股也在近幾個(gè)交易日開始上漲。將房地產(chǎn)指數(shù)與上證綜合指數(shù)相比較，可以發(fā)現(xiàn)自2005年1月4日以后，房地產(chǎn)板塊走勢(shì)明顯強(qiáng)于市場(chǎng)整體走勢(shì)。

    我們認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊的整體走強(qiáng)是由幾個(gè)方面的因素決定的：

    首先是較好的業(yè)績(jī)預(yù)期使股價(jià)有了向上的動(dòng)力。近日名流置業(yè)(資訊 行情 論壇)和華發(fā)股份(資訊 行情 論壇)已經(jīng)公布年報(bào)，業(yè)績(jī)都有較好的增長(zhǎng)。目前公布年報(bào)預(yù)測(cè)的地產(chǎn)公司共有30家，其中18家為預(yù)增或預(yù)計(jì)扭虧，而預(yù)減和預(yù)虧的只有10家。地產(chǎn)公司的結(jié)算收入大多在年報(bào)時(shí)計(jì)入報(bào)表的特點(diǎn)，也使得地產(chǎn)公司的年報(bào)與其半年報(bào)和三季報(bào)相比有較大幅度的增長(zhǎng)。較好的年報(bào)預(yù)期使得地產(chǎn)股在滬深兩市弱市環(huán)境中率先走出了年報(bào)行情。

    其次，房?jī)r(jià)的不斷上漲，使得市場(chǎng)對(duì)未來房地產(chǎn)企業(yè)收入的持續(xù)增加和利潤(rùn)率的提高存有較高預(yù)期，因此對(duì)地產(chǎn)公司2005年及以后的業(yè)績(jī)預(yù)期也相對(duì)較好。

    從宏觀面上看，新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，反映物價(jià)漲幅的CPI指數(shù)從10月份的4.3%降至11月份的2.8%，12月份進(jìn)一步回落至2.4%。因此，目前市場(chǎng)對(duì)政策的關(guān)注度已經(jīng)由加息轉(zhuǎn)向人民幣升值。人民幣升值會(huì)使以人民幣標(biāo)值的資產(chǎn)價(jià)值增加，擁有很多土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)公司會(huì)在本幣升值的過程中增加價(jià)值。這些行業(yè)層面的向好也使房地產(chǎn)板塊整體上揚(yáng)。

    除房地產(chǎn)板塊自身的向好因素外，近期市場(chǎng)整體弱勢(shì)也使得房地產(chǎn)板塊幾乎成為唯一可以引起市場(chǎng)認(rèn)同的熱點(diǎn)。近期市場(chǎng)中幾乎每天都有破位下行的股票和板塊，如上周因華電國(guó)際上市詢價(jià)引起電力股板塊的整體下跌；其后又因?yàn)橹行∑髽I(yè)板的第一只詢價(jià)股而使中小企業(yè)板下跌；曾經(jīng)一度走強(qiáng)的藍(lán)籌和汽車股也在昨日重新掉頭向下。而房地產(chǎn)板塊除了幾只業(yè)績(jī)預(yù)期較差的公司以外，走勢(shì)都非常堅(jiān)挺。

    在沒有突發(fā)性因素（如加息）的情況下，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊的這種強(qiáng)勢(shì)格局應(yīng)該能夠繼續(xù)維持。在整體走強(qiáng)的情況下，投資者應(yīng)該更加關(guān)注個(gè)股的基本面，對(duì)不同的個(gè)股區(qū)別對(duì)待。

    首先值得重點(diǎn)關(guān)注的仍是以萬科為首的地產(chǎn)龍頭股和績(jī)優(yōu)股，包括萬科、金地集團(tuán)、金融街、招商地產(chǎn)(資訊 行情 論壇)等。這些公司大多具有良好的歷史業(yè)績(jī)和多年的持續(xù)增長(zhǎng)，而且從其目前的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和運(yùn)作來看，在今后一兩年業(yè)績(jī)?nèi)耘f有較好的成長(zhǎng)性。這幾家公司現(xiàn)在市盈率均在15倍左右，在年報(bào)出臺(tái)前后達(dá)到18倍甚至更高的市盈率水平是可以期待的。

    其次是發(fā)布了業(yè)績(jī)預(yù)增公告的公司，要在其中選擇項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富、2005年以后業(yè)績(jī)?nèi)耘f有成長(zhǎng)潛力的公司，如世茂股份(資訊 行情 論壇)、華發(fā)股份、棲霞建設(shè)(資訊 行情 論壇)等重點(diǎn)關(guān)注。

    2005年，房地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨著加息等不確定因素，利率上調(diào)雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和上市公司業(yè)績(jī)不一定會(huì)有很大的負(fù)面影響，但對(duì)股價(jià)的影響不可小視。同時(shí)，銀行貸款的緊縮和土地價(jià)格的上漲，使地產(chǎn)公司對(duì)再融資的渴求空前高漲，因此業(yè)績(jī)較好又具有再融資資格的公司大多會(huì)推出再融資方案。已經(jīng)公布年報(bào)的兩家地產(chǎn)公司來看，名流置業(yè)和華發(fā)股份就都提出了增發(fā)或發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券的再融資方案，充分顯示出地產(chǎn)公司再融資的迫切性，而這種大量的再融資計(jì)劃也會(huì)對(duì)股價(jià)形成一定的壓力。因此，此次房地產(chǎn)板塊的走強(qiáng)應(yīng)該是一次階段性行情，年報(bào)出臺(tái)前后可能見到階段性高點(diǎn)。