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國(guó)際金融報(bào)記者 李小剛
早就盯上了上海地產(chǎn)市場(chǎng)的海外基金終于在上海顯身了。
一幢位于上海市淮海路商業(yè)街、毗鄰新天地的20層樓高的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目———新茂大廈，被澳大利亞投行麥格理集團(tuán)旗下的MacquarieGlobalProperty AdvisorLtd（簡(jiǎn)稱MGPA
），代表Lend Lease GlobalProperties所收購(gòu)。
該消息日前出現(xiàn)在了新加坡嘉德置地集團(tuán)的公司網(wǎng)站上，新茂大廈為嘉德置地旗下Xin Mao PropertyDevelopmentCoLtd所持有。根據(jù)這則消息透露的細(xì)節(jié)顯示，這座寫(xiě)字樓項(xiàng)目被轉(zhuǎn)讓了95%的股權(quán)，其交易價(jià)格達(dá)到9800萬(wàn)美元。對(duì)此，上海一家國(guó)際著名房地產(chǎn)顧問(wèn)公司的負(fù)責(zé)人向記者表示，該項(xiàng)目的收購(gòu)是上海迄今為止涉及金額最高的甲級(jí)寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)讓案例。
寫(xiě)字樓的春天
由于2005年的這起上海甲級(jí)寫(xiě)字樓收購(gòu)案，尚未建成的新茂大廈一時(shí)間聲名遠(yuǎn)播，成為了各界關(guān)注的焦點(diǎn)。
新茂大廈的原東家是新加坡嘉德置地集團(tuán)，這家地位顯赫的地產(chǎn)企業(yè)是亞洲最大的上市地產(chǎn)公司之一，總部設(shè)在新加坡。該公司在中國(guó)最著名的代表是凱德置地（中國(guó)），其為新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司。
從記者掌握到的資料顯示，被收購(gòu)的新茂大廈地上總面積為32200平方米，地下總面積為11174平方米，目前仍處于施工建設(shè)狀態(tài)，預(yù)計(jì)將在2005年底竣工。一位十分熟悉此項(xiàng)目的專家認(rèn)為，從該項(xiàng)目的規(guī)模、價(jià)值及物業(yè)質(zhì)素而論，這是屬于上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)最大宗的全幢寫(xiě)字樓成交個(gè)案，也是上海市首次由跨國(guó)物業(yè)代理能成功將興建中的寫(xiě)字樓大廈全幢售予私人房地產(chǎn)基金。據(jù)悉，這幢寫(xiě)字樓被國(guó)際知名物業(yè)公司高力國(guó)際所代理。
這次海外房地產(chǎn)基金成功收購(gòu)上海甲級(jí)寫(xiě)字樓并非偶然，事實(shí)上一段時(shí)間以來(lái)上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始極度升溫，出現(xiàn)供不應(yīng)求、租金上漲的局面，因此已經(jīng)傳出許多海外資金看好上海寫(xiě)字樓的消息。一些地產(chǎn)業(yè)界專家認(rèn)為，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金回報(bào)率已經(jīng)可以滿足海外基金的回報(bào)要求，因此海外基金整幢收購(gòu)上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的熱情很高。
根據(jù)1月高力國(guó)際發(fā)布2004年第四季度寫(xiě)字樓報(bào)告顯示，上海甲級(jí)或超甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率由上一季度的10%緊縮至7.2%，再度創(chuàng)下十年新低，同比下滑了近一半。而另一方面，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金則上升至每月每平方米23.7美元，較第三季度增長(zhǎng)6.8%。
上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的春天到了。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民告訴記者，由于上海優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量小于需求量，因此上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的火熱局面將持續(xù)到2007年。來(lái)自高力國(guó)際最近的研究資料顯示，預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月內(nèi)上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和售價(jià)將分別上升6%及10.5%，而上一季度，上海優(yōu)質(zhì)及甲級(jí)寫(xiě)字樓租金已經(jīng)升至每月每平方米24美元，售價(jià)為每平方米3300美元。
海外基金顯身上海
海外基金對(duì)于上海地產(chǎn)市場(chǎng)的熱衷，在去年就被各界所極度關(guān)注。早在一年前，香港亞洲商務(wù)學(xué)院院長(zhǎng)、華點(diǎn)通國(guó)際顧問(wèn)咨詢有限公司總裁蘇珊就曾指出，目前在國(guó)際市場(chǎng)上有近1.3萬(wàn)億美元海外基金可以為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所利用。
第一太平戴維斯上海公司董事長(zhǎng)劉德?lián)P也曾向記者表示，對(duì)上海地產(chǎn)市場(chǎng)感興趣的海外資金有百億美元之多，只是很多都在水面之下，主要原因是難以找到合適的物業(yè)進(jìn)行投資。他認(rèn)為海外基金希望收購(gòu)的物業(yè)主要就是酒點(diǎn)公寓和寫(xiě)字樓。
雖然2004年海外基金的話題被地產(chǎn)界的許多人士所頻頻提起，但是始終沒(méi)有見(jiàn)到真正的實(shí)際行動(dòng)出現(xiàn)。而剛進(jìn)入2005年后，以前總是看不見(jiàn)、摸不著的海外基金突然間就出現(xiàn)在了人們面前，這就是關(guān)于新茂大廈的收購(gòu)案。
資料顯示，這次上海甲級(jí)寫(xiě)字樓收購(gòu)案的主角MacquarieGlobalPropertyAdvisors成立于2004年2月，為澳大利亞投資銀行麥格理集團(tuán)的下屬公司，目前致力于亞洲和歐洲房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。該公司總部位于百慕大,網(wǎng)絡(luò)遍布香港、東京、漢城、倫敦和盧森堡。目前該公司管理著價(jià)值16.5億美元的資產(chǎn)，其管理的資產(chǎn)包括投資、合作投資以及辦公樓、商鋪、住宅和工業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，主要分布于香港、韓國(guó)、日本、葡萄牙、西班牙、英國(guó)、比利時(shí)、盧森堡和德國(guó)。
雖然麥格理集團(tuán)這次大手筆出手收購(gòu)新茂大廈令人震驚，但據(jù)記者了解，其對(duì)上海地產(chǎn)市場(chǎng)的看好由來(lái)已久。麥格理在上海已經(jīng)有一家房地產(chǎn)公司，即第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)，其實(shí)這就2002年初麥格理銀行與施羅德物業(yè)亞洲基金合資成立的地產(chǎn)基金。
第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)除了專注于在上海進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)外，他們也一直想?yún)⑴c上海其他物業(yè)的收購(gòu)。
錦麟天地酒店式公寓就是第一中國(guó)盯上的一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，但不巧的是被摩根士丹利在2004年年底橫刀奪愛(ài)，后者被業(yè)內(nèi)估計(jì)以超過(guò)了5億元的價(jià)格取得了這個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目。
但很顯然，雖然麥格理在錦麟天地酒店式公寓的失利并沒(méi)有阻擋他們收購(gòu)上海地產(chǎn)項(xiàng)目的決心，新茂大廈終于成了他們尋找到的又一個(gè)獵物。
對(duì)于這次新茂大廈項(xiàng)目的成功轉(zhuǎn)讓，業(yè)界專家表示，這顯示了外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。目前上海快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及金融中心的地位日益鞏固，吸引了越來(lái)越多的海外資金繼續(xù)注入上海，支撐房地產(chǎn)價(jià)格及成交量的上升。
模式悄然轉(zhuǎn)變
麥格理旗下房地產(chǎn)基金MGPA成功收購(gòu)上海新茂大廈，能夠震動(dòng)整個(gè)上海地產(chǎn)界，更為重要的意義還在于海外基金進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)模式上的轉(zhuǎn)變。
仲量聯(lián)行上海區(qū)董事總經(jīng)理郝思建曾分析，目前境外資金進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有兩種方式：一種是參與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程，另一種則是購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)成的項(xiàng)目，而目前的情況是前一種方式占到投資的絕大多數(shù)。很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，受到中國(guó)地產(chǎn)資本市場(chǎng)和各種政策的限制，海外資金主要選擇以參與現(xiàn)成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，組建合資公司的形式進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)就是這樣的一個(gè)典型例子，而海外基金國(guó)際通行的投資形式并沒(méi)有成為主流。
在去年的時(shí)候，第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)CEO理查·戴維曾向記者強(qiáng)調(diào)，“境外的基金不是不想投向上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是回報(bào)率達(dá)不到要求。”他表示，境外投資者如果想投資在寫(xiě)字樓領(lǐng)域，他們的投資回報(bào)率希望在6%至9%，但那時(shí)的上海市場(chǎng)上，手中有物業(yè)的發(fā)展商一般都不愿意賣(mài)掉手中的物業(yè)，即使賣(mài)也會(huì)以很高的價(jià)格出手，因此，許多境外基金都覺(jué)得，這不是很劃算。
但是現(xiàn)在的情況改變了，陳立民認(rèn)為，國(guó)際基金通常可以接受的回報(bào)率是7%，而目前上海甲級(jí)寫(xiě)字樓軟硬成本每平方米總共是2500美元左右，租金則是每天每平方米0.8美元，實(shí)際的回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到11.28%。“這樣高的回報(bào)率不可能不引起海外基金的關(guān)注，整幢收購(gòu)對(duì)投資者有很強(qiáng)的彈性優(yōu)勢(shì)，許多的投資者購(gòu)入整幢大樓后會(huì)重新包裝或提升租客的檔次，對(duì)于發(fā)掘投資空間有很大的提升作用。”
很顯然，海外基金進(jìn)入上海地產(chǎn)市場(chǎng)的模式已經(jīng)從以前主要參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，向收購(gòu)已經(jīng)建成的成熟物業(yè)轉(zhuǎn)變。戴德梁行投資部助理董事葉建成表示，目前“海外基金逐漸向國(guó)際資本主流的投資模式———成熟物業(yè)整體收購(gòu)轉(zhuǎn)移。”因此他認(rèn)為，2005年成熟物業(yè)整體收購(gòu)將是中外機(jī)構(gòu)投資者新的投資熱點(diǎn)。
戴德梁行關(guān)于成熟物業(yè)整體收購(gòu)的分析報(bào)告顯示，從風(fēng)險(xiǎn)控制和對(duì)應(yīng)的投資收益兩個(gè)方面來(lái)考察，通過(guò)成熟物業(yè)整體收購(gòu)，在風(fēng)險(xiǎn)控制方面，機(jī)構(gòu)投資者獲得的最大好處首先是對(duì)整幢物業(yè)的控制權(quán)，并和中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐步顯現(xiàn)出功能分工，實(shí)際上形成了一道防火墻，有效地屏蔽了中國(guó)土地交易市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)和管理的不透明所形成的巨大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，只承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，滿足了其低風(fēng)險(xiǎn)的前置要求。同時(shí)在投資回報(bào)方面，機(jī)構(gòu)投資者在取得穩(wěn)步上升的出租率和租金水平所帶來(lái)的投資回報(bào)的同時(shí)，作為實(shí)際物業(yè)擁有人通過(guò)長(zhǎng)期持有的方式能夠分享到高速成長(zhǎng)的中國(guó)地產(chǎn)資本市場(chǎng)所特有的資本升值———市場(chǎng)價(jià)格變化。
更多業(yè)內(nèi)很多專家認(rèn)為，其實(shí)目前海外基金進(jìn)入上海整體收購(gòu)成熟物業(yè)，除去目前在寫(xiě)字樓市場(chǎng)有著豐厚的租金回報(bào)之外，更重要的是看好上海地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展前景，長(zhǎng)期持有的物業(yè)同時(shí)能夠帶來(lái)價(jià)格的上漲，對(duì)海外的機(jī)構(gòu)投資者有著致命的誘惑。
戴德梁行投資部的分析顯示，以服務(wù)式公寓為例，通常持有2-3年的物業(yè)，投資者的資本升值可以達(dá)到一倍。
《國(guó)際金融報(bào)》 (2005年01月28日 第九版)
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