對于聯(lián)想收購IBM的PC業(yè)務(wù)的舉動(dòng)，柳傳志曾如此回顧這個(gè)商業(yè)動(dòng)作的來由：“2001年的多元化決策是對形勢估計(jì)過于樂觀造成的。對多元化發(fā)展的復(fù)雜性估計(jì)不足。”在與計(jì)算機(jī)相關(guān)的業(yè)務(wù)上，柳傳志顯然已有清晰的“從多元回歸至專業(yè)”的遠(yuǎn)期策略。　　

    但在PC業(yè)務(wù)之外，聯(lián)想并沒有完全關(guān)閉自己向非IT領(lǐng)域的延伸 通道。聯(lián)想全資地產(chǎn)公司融科智地，在北京東北向望京地區(qū)置地14.6萬平米，將興建近40萬平方米的住宅項(xiàng)目，名為“橄欖城”，在重慶北部業(yè)已圈下1100畝土地，將興建80萬平米的大型社區(qū)，名為“融科蔚城”。同樣是起步于2001年，聯(lián)想終止了在互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)的繼續(xù)投入，但并沒有終結(jié)在房地產(chǎn)市場的前行腳步。在聯(lián)想20周年慶典上，柳傳志公開聲稱，要把房地產(chǎn)當(dāng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，要做大做久。

    進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，成為諸多制造業(yè)企業(yè)在完成初期資本積累之后的優(yōu)先選擇。于2004年下半年開始發(fā)酵的土地、信貸緊縮政策，使由銀行墊款買地、以極少資金即可成為開發(fā)商的時(shí)代一去不返，這使得沒有現(xiàn)金實(shí)力的“拼縫”式發(fā)展商難以為繼。這正好成為諸多擁有“現(xiàn)金流”企業(yè)問鼎房地產(chǎn)的天然屏障，相對于家電業(yè)的利潤僅有2%，IT業(yè)的銷售利潤也只有2%-3%，盡管房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率由30%-40%降至10%-15%，但相對于價(jià)格戰(zhàn)已然打到“牙齒”的家電、IT等制造業(yè)而言，房地產(chǎn)依然高懸于投資回報(bào)的塔尖部位。

    新希望(資訊 行情 論壇)、三九集團(tuán)、浙江橫店集團(tuán)紛紛涉入北京地產(chǎn)市場，而創(chuàng)維則投資20億元開始了在南京珠江路的“紫金山”商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃。一則令業(yè)界咋舌的傳聞是：從不言多元化經(jīng)營的深圳華為，已經(jīng)在湖南長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)收購了超過千畝的高爾夫球場。這些跡象似乎印證了這樣一則規(guī)律：如果視胡潤或者是《福布斯》內(nèi)地百富榜為一場“高考”，那么“房地產(chǎn)”無疑是指揮棒點(diǎn)向的核心。

    房地產(chǎn)“無寡頭”留出的想像力

    聯(lián)想已在國內(nèi)PC市場占據(jù)27.5%的位置，但在房地產(chǎn)市場，即便是萬科也還不到1%。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長楊慎直言不諱地指出：“中國地產(chǎn)商外強(qiáng)中干。”全國3.2萬家房地產(chǎn)企業(yè)，平均負(fù)債率高達(dá)74%左右。事實(shí)上，從1998年至今的房地產(chǎn)繁榮景象，完全是靠銀行的單極杠桿撬起來的。

    房地產(chǎn)市場的“無寡頭”格局，令所有想進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的人充滿了想像力。如果你有足夠的耐心，你完全可以令龜兔賽跑的戲劇性結(jié)局在房地產(chǎn)市場中上演。

    曾任麗聲集團(tuán)副總裁的高宏對以往的從業(yè)經(jīng)歷難以忘懷：“家電廠商簡直就是在給國美打工。”進(jìn)入國美連鎖店，不僅要交入場費(fèi)，裝修費(fèi)用、人員費(fèi)用都是廠商支付，而對于麗聲這樣的音響類產(chǎn)品，國美的扣點(diǎn)是28%。

    高宏曾發(fā)起音響產(chǎn)品自組銷售渠道，并獲得了其他音響廠商的響應(yīng)，愛浪董事長楊煉率先響應(yīng)，但這個(gè)決議，最終卻沒有獲得麗聲董事會(huì)的通過，高宏說：“我們的競爭對手都同意了，但自己沒能通過。”這也是促成高宏離開麗聲集團(tuán)的一個(gè)重要原因。另一個(gè)原因則是，麗聲音響從幾百萬做至目前的4.5億元市場份額之后，漸漸接近市場空間的上限。“企業(yè)不需要貸款，你即便想再投入，但產(chǎn)業(yè)的盤子裝不下了，我建議公司投資房地產(chǎn)，但董事會(huì)認(rèn)為投資風(fēng)險(xiǎn)難于掌控，否決了我的提議。”高宏認(rèn)為這個(gè)平臺(tái)再也無法裝載自己向前邁進(jìn)的需求。在賣掉麗聲集團(tuán)持股權(quán)之后，高宏攜數(shù)千萬元與貴州鴻基地產(chǎn)袁志偉聯(lián)手創(chuàng)建了南方鴻基地產(chǎn)，在深圳、東莞已有50萬平方米項(xiàng)目，而廣州、珠海、中山的項(xiàng)目正在洽談中。“不同的家電產(chǎn)品擺在相鄰的貨架上，無論是功能、指標(biāo)、品質(zhì)，幾乎都相差無幾，競爭怎么可能不激烈？但房地產(chǎn)只要隔一條馬路，兩個(gè)樓盤在各方面的指標(biāo)，就可能差異極大。”非標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的房地產(chǎn)，顯然令剛?cè)氪说赖母吆瓿錆M了因新奇而產(chǎn)生的信心。

    不愿再給國美“打工”的家電廠商投身房地產(chǎn)，而這時(shí)國美的黃光裕在房地產(chǎn)市場已然是擁有鵬潤大廈、鵬潤家園、國美第一城的開始憑規(guī)模打拼的地產(chǎn)商了。鵬潤家園在2000年，曾放出“像賣家電一樣賣房子”的口號(hào)，五折開售的做法令業(yè)內(nèi)驚愕，但在房地產(chǎn)龐大的市場吞吐量面前，黃光裕的五折售房并沒有成為洪水猛獸，2005年開始發(fā)售的國美第一城，依然是低價(jià)傾售策略，但對于北京的房價(jià)就像粟入滄海，飛塵落地。

    從家電轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)的高宏，恐怕再也不會(huì)與黃光裕狹路相逢了，這個(gè)市場的容量令競爭者對劍拼殺的機(jī)會(huì)少而又少。中國城市化進(jìn)程尚有近二十年的黃金時(shí)光，這其間每年計(jì)1000萬人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，這為房地產(chǎn)商鋪出了一條怎么看也看不到頭的跑道。

    外行成為內(nèi)行的門檻

    越是成功的企業(yè)，就越容易把自以為成功的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到他處。事實(shí)上被復(fù)制的并不是成功的經(jīng)驗(yàn)，而是成功之后的矜持。一位曾經(jīng)與聯(lián)想融科智地合作過的地產(chǎn)人士說：“他們有太多的彎轉(zhuǎn)不過來。”

    一個(gè)最明顯的環(huán)節(jié)是對“容積率”的態(tài)度，一塊土地蓋更多更密的房子，還是降低密度蓋寬松些，往往成為“外行”投資者與“內(nèi)行”的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理爭執(zhí)的焦點(diǎn)，“外行”投資者往往愿意建更密的住宅，然后壓低售價(jià)，但這已讓地產(chǎn)人吃夠苦頭。事實(shí)證明，只有密度適中、有適度環(huán)境空間的住宅，才能讓已然成熟的消費(fèi)者產(chǎn)生購買欲。事實(shí)上，這正是IT、家電等制造類企業(yè)狂打價(jià)格戰(zhàn)留下的后遺癥，惟控制成本追求快速銷售是所求，反而對于追加投資提高產(chǎn)品品質(zhì)缺乏敏感性。

    對于房地產(chǎn)的利潤率，“外行”投資者也有著與老地產(chǎn)商的認(rèn)知偏差。地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)對記者稱：“房地產(chǎn)凈資產(chǎn)回報(bào)率很高，超過20%，但投資利潤率只有不到6%，因?yàn)樵诳偼顿Y中，既有借銀行的錢，也用消費(fèi)者預(yù)付的錢，所以產(chǎn)生利潤集中在凈資產(chǎn)回報(bào)上，才形成凈資產(chǎn)投資回報(bào)率比較高，但整個(gè)行業(yè)利潤非常低，要和汽車、鋼鐵和其他原材料相比低得不能再低了。你可以想一想大概兩分鐘生產(chǎn)出一臺(tái)電視，五分鐘生產(chǎn)出一臺(tái)汽車。一臺(tái)電視毛利可能不高，僅有100元，但它卻24小時(shí)不停地在被制造出來。而一平方米的建筑要用三年的時(shí)間，即使1平方米賺1000元，分到三年里，每一年只賺300元，按時(shí)間差計(jì)算利潤率無法與其他工業(yè)品相比。”

    時(shí)間差，令房地產(chǎn)與制造業(yè)的利潤比較變得不那么“線性”。聯(lián)想控股在PC生產(chǎn)過程中，平均1元錢每年轉(zhuǎn)8次，而房地產(chǎn)1元錢，每兩年或三年才轉(zhuǎn)1次。對于制造類企業(yè)而言，進(jìn)入地產(chǎn)最大的挑戰(zhàn)，就是地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)期較長，與原領(lǐng)域的資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期不相符。這就是“外行”企業(yè)轉(zhuǎn)型至地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)之處。多數(shù)制造類企業(yè)在地產(chǎn)領(lǐng)域里難以迅速成長與資金的調(diào)配難度較大有相當(dāng)大的關(guān)系。

    當(dāng)然還有“外行”企業(yè)面對地產(chǎn)從不專業(yè)到專業(yè)的轉(zhuǎn)變成本。從音響轉(zhuǎn)至地產(chǎn)的高宏如此概括工業(yè)品與房地產(chǎn)的擴(kuò)張區(qū)別：“工業(yè)品是產(chǎn)品的復(fù)制，而房地產(chǎn)無法像工業(yè)品一樣流通，因此跨地域建造，就只有依靠職業(yè)經(jīng)理思想、理念的統(tǒng)一來復(fù)制，達(dá)成產(chǎn)品的統(tǒng)一性。”正如高宏所說，房地產(chǎn)過高地依賴于人的因素，而非標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，正是這個(gè)行業(yè)專業(yè)性難以提高的根源所在。

    在聯(lián)想融科智地，依然遵循著“從自己的隊(duì)伍中培養(yǎng)骨干”的公司原則，專業(yè)性的提升也因人的因素變得復(fù)雜，真正關(guān)鍵環(huán)節(jié)的決策權(quán)仍然由投資者把持，而外聘的職業(yè)經(jīng)理則并無到位的決策權(quán)。這令本來就周期較長的房地產(chǎn)建造負(fù)擔(dān)了更多的時(shí)間成本。而融科智地也在人力資源的建設(shè)上費(fèi)了諸多周折，先于2001年派人員至天津參與順馳地產(chǎn)的瑞景居住區(qū)建造，其后又在2002年開始參與北京五棵松紫金長安住宅項(xiàng)目的開發(fā)，但都是參股并非融科智地主刀。直至北京望京地區(qū)的橄欖城，融科智地才終于掛出自己的旗號(hào)。