核心提示

    杭州房價的持續走高還沒有要停下來的意思，使得買房在人們看來成了件穩賺不賠的投資，也因此，不少小區里的空關房越來越多。所謂空關房，并不同于空置房，空置房包括了開發商尚未租售出去的空房和業主未接受的空房。而空關房一般指整個小區或大樓項目實施物業管理后，尚未使用或某一時段內未使用的物業。通常指的是業 主已使用的空房。業主已辦妥驗收接房手續，但尚未入住使用、或已入住但某一段時間外出、探親等，該物業無人使用，致使房屋空置。據有關部門統計，在杭州的某些新建成小區，房子空置的比例達到了30%以上，而這些空關房大多無處收物管費。

    房子空關著，不享受物管的服務，那么業主還要不要繳物管費呢？如果業主一直不出現，物管公司又該管誰去收物管費呢？

    空關房成物業收費盲點

    林先生剛剛在濱江區買進了一套二手房，開始裝修以后收到物業管理部門的催款通知書，通知書中標注的日期讓他生疑：他是8月份裝修、9月份才入住的，催款通知書卻要他補繳從1月份－8月份的物業管理費。1月到7月，他的房子是空關的，當時還屬于前一任業主，怎么就要他來繳物業管理費了呢？

    林先生在詢問了物業管理公司才知道，他的前一任房主在拿到住房的鑰匙之后，只繳了第一年的物業管理費，因為在拿到房子以后一直都沒有入住，所以從第二年開始物業管理公司只能通過電話聯絡，通知業主前來繳物業管理費，但是業主一直都沒有繳納。現在林先生買下了這套房子，并開始裝修，所以在繼承了前任業主房子的產權以外，物業公司想用這個方法來追討之前還拖欠的物業管理費。

    雖然，最終林先生和前業主交涉之后，前業主答應把拖欠的這一筆物業管理費補繳上。但是林先生還考慮到另外一個問題。因為他發現自己所買的這個樓盤中，有很多住房在賣出以后都沒有住人，無論業主是出于投資的考慮，還是讓家人繼承的考慮，或是在外工作，都不能很容易地被找到。那像他的房子的前任房主那樣，拖欠著物業管理費的空房業主有多少呢，而物業管理費直接關系到物業管理服務的問題，最終影響的可是像林先生這樣已經入住業主的利益。

    所謂空關房，并不同于空置房，空置房包括了開發商尚未租售出去的空房和業主未接受的空房。而“空關房”一般指整個小區或大樓項目實施物業管理后，尚未使用或某一時段內未使用的物業。通常指的是業主已使用的空房。業主已辦妥驗收接房手續，但尚未入住使用、或已入住但某一段時間外出、探親等，該物業無人使用，致使房屋空置。

    的確，目前杭州的房子大約五成左右是被外地人買去，雖然絕大多數是自住而非投資，但是由于這些外地人并不常住杭州，所以空關的房屋占比例非常大。杭州商品房空關率越來越高已是不爭的事實。

    在某些新建小區這一比例甚至達到了30%以上。但實際上這部分所謂的空關房早已被業主買走，只是未投入使用。

    在城西的一個別墅區，住戶老許告訴記者，別看小區有40多幢別墅，到了晚上真正亮燈的卻不到一半。雙休日和節假日小區里要熱鬧一些。據估算，杭州目前的空關房多達7500套，這些空關房的業主往往是神龍見首不見尾，可以想見將會給物業管理費的收取帶來多大的麻煩。

    業主不出現，物管也無能為力

    記者在對杭州金都富春山居、華龍碧水豪園、水木清華苑等樓盤的調查中發現，這些樓盤距離市中心路程較遠，不少業主雖已經辦理了入住手續，但房子還是空置在那里，入住率普遍都比較低。

    對于辦理入住手續后，仍沒有入住的房屋，業主是否要繳納物業管理費？不少物業管理公司都遇到過業主提出質疑，因為沒有入住新房，享受不到物業管理的服務，為什么還要繳納物業管理費？

    對此，《物業管理條理》其實早有明文規定，小區物業管理帶有一公共性質，即使業主尚未人住，小區內的綠化、保安、秩序管理等服務也不能因此而取消或者大打折扣，所以，自交房之日起，業主就要繳納相關的物業管理費。現在，業主在領取鑰匙的同時，就要按規定預繳第一年的物業管理費，對于那些未入住的新房，根據規定，業主按70%的比例繳納費用。

    業主在領取鑰匙的同時預繳了第一年的物業管理費，眼看著一年即將過去，物業管理公司又將向小區業主收取明年的物業管理費。但是，對于那些尚未入住的業主來說，物業管理公司將如何收取相關的費用？

    水木清華苑求是物業管理的張經理表示，今年是小區業主入住的第一年，無論是已經入住還是尚未入住的業主，在交房領取鑰匙的同時，都已經按相關規定繳納了物管費，而明年的物管費要在過年之后才開始收取，暫時還沒有考慮過相關的問題。他表示，小區業主的聯系電話等方式在物業管理公司有保存，到了繳費的時候，物業管理公司可以通過電話等方式與那些尚未入住的業主聯系，通知相關的繳費事宜，但至于未入住的業主是否會繳納物業管理費，該負責人顯得有一點無奈，他表示，第一年的物管費，因為業主拿鑰匙的時候已經一并收取，但在收取明年的物管費時，那部分還沒有入住的業主只能通過電話通知，相對就會有一定難度，現在物管公司也沒有十足的把握能保證，到時也只有盡量通知。

    而對于空關房的物業管理收費問題，記者也咨詢了杭州市物價局服務價格管理處。服務價格管理處專門負責房地產價格，其中也涉及到物業管理的收費問題，計國平處長根據2002年通過的《杭州市物業管理條例》，向記者解釋了“空關房”的物業管理收費問題。根據《杭州市物業管理條例》第四十六條規定：“建設單位未出租、出售的物業以及交付使用但業主或使用人尚未居住的物業，物業管理服務費按應收取標準的70%收取。”第四十五條“物業管理服務費由物業管理企業按物業管理服務合同約定的期限向業主收取。預收期限不得超過12個月。”所以上文所提到的物業管理公司向空關房業主所收取的物業管理費，是有據可依的。

    但是，當提到空關房業主聯系比較困難，所以不排除有拖欠物業管理費可能的時候，計國平也認為，操作難度很大。雖然在《杭州市物業管理條例》第五十二條里也規定“業主、使用人不按照約定繳納物業管理服務費的，物業管理企業可以依照合同約定收取違約金或是滯納金。拒不繳納的，物業管理企業可以依法向人民法院提起訴訟，并可申請禁止該業主轉讓、出租或抵押物業。”但是由于管理條例中沒有非常詳細的界定內容，也不可能對于各種情況都涉及到，所以多數不按照約定繳納物業管理服務費的行為性質很難界定，而且物業公司通常也不愿意選擇和業主打官司來解決這個問題。

    受害者最終是入住業主

    太多的空關房，低入住率會導致物業管理費收取困難，開發商如果只想賺了錢就跑，物業管理費的收取就是物業公司惟一的經濟來源，低入住率將導致任何一家物業管理公司都難以運行。

    浙江野風物業管理有限公司常務副總經理郭魯川給記者分析了物業管理公司的運作情況，過多的空關房使物業管理費收取困難，而即使業主并不是不繳物業管理費，而是遲滯繳納，影響也不小，因為許多業主并不是常住在杭州，不可能為了物業管理費而趕到杭州，所以拖欠成了最大的問題。

    因為物業管理服務是“按支定收”的遲滯繳納的物業管理費達到一定的程度，就會對正常的物業管理服務工作產生影響。郭魯川介紹說：一般住宅和寫字樓的物業費，人工工資占了70%-80%，各項設置的配置占了20%-30%。如果遲滯繳納的費用占了15%-20%，對于物業管理服務的影響就會有所體現，在第一年，或是第二年，物業管理公司還可以從其他收入中轉移一些來補充這些遲滯繳納的費用，比如經營用房的收入，或者是停車費的收入，但是這些費用通常都是專款專用的，所以并不能長期占用，到了第三年，漏洞就會出現。

    而費用的影響最直觀地體現在設備的更新和維護上，實在到了迫不得已的情況下，物業公司會采取“拼設施”的手段，比如一些電器設備還有公共設施等，按照原來的計劃，使用壽命在15-20年，但由于不能正常的維護和更新，所以壽命就縮短到了10年左右。

    其實這些設施，包括這些服務，都是業主的財產，最后都回歸到了業主的利益上，所以遲滯繳納物業管理費，最后損害到的，是已經入住的業主的利益，從而陷入了惡性循環。

    不過，這當然并非是物業管理公司樂于看到的，所以郭魯川總結了一些經驗，建議針對空關房業主，物業管理公司的眼界要放得更寬一些，不要僅僅局限在自己的社區中，甚至局限在杭州，而是要加強和業主的聯系，讓他們體會到誠意。因為空關房的業主對于物業管理的感覺不會很直觀和具體，只能從這些聯系和接觸中體會到，所以物業管理公司的主動就顯得更為重要了。這樣整個物業管理服務過程進入良性的循環，才能真正體現出效果來，從根本上解決物管費的收取問題。