國務院即將頒布《城市商業網點規劃條例》以及聽證制度的草案，將對商業網點的業態結構、布局結構進行限制。屆時，眾多不具開發實力的小公司將被淘汰，一些無力繼續開發的商業地產項目將被并購。據此，一場商業地產變局也正在悄悄拉開。

    新政

    資料表明，從2001年—2003年，所有的店鋪數量呈現快速增長的勢頭。目前國內前100名零售企業的發展速度非常快。2001年，每家連鎖店可用店鋪數量是110家，2002年達到169家，2003年達到204家。而這些數據對國內的地產開發商而言就意味著商鋪是一種直接的需求。　

    2004年，中國商業零售業將全面對外開放，中國的零售市場正在吸引著越來越多的國際商家，尋找適合發展的商業地產項目，由此好的項目成為眾多國內外商家所關注的重點。據了解，家樂福將在北京、上海、廣州各開6家分店，其他的城市開8家分店。2005年，外資商業企業對商鋪的需求增加的同時，商家對位置的選擇將更加嚴格，物業結構要求適用性好，位置優越的項目將成為首選。

    然而，這一切將很快由國務院即將頒布《城市商業網點規劃條例》來決定，根據條例的規定，今后一萬平方米以上的商業地產實施項目，必須實行聽證，由發改委、建設規劃、工商、行政管理、交通、環保、生產流通部門、消費者協會、行業組織和專家學者參加聽證，商業網點所在的區和街道也將參與，開發商經過聽證后，拿出建設規劃方可辦理建設手續，而建設一萬平方米以上的商業網點還必須到國務院有關部門進行聽證，從而避免開發的盲目性。　

    據了解，今后政府對商業網點的統計，將納入法定的統計范圍，在此基礎上對商業網點進行動態的監控，及時向社會發布信息，引導企業和銀行，包括個人投資者進行決策，增加科學性，同時開發商逐漸開始重視科學化的調研分析，也會促進商業地產結構更具合理。

    趨勢

    隨著《城市商業網點規劃條例》的出臺，在商業地產方面將出現以下幾大趨勢。

    社區商業將成為新亮點。從各種類型商業地產的發展趨勢看，由于城市新社區建設步伐加快以及各級各地政府目前積極鼓勵發展社區商業，因此2005年及今后的一段時期，社區商業將呈現出較大發展潛力。當前，新建居住區商業設施滯后的矛盾比較突出，不僅數量少、布局分散而且設施落后、現代化水平差，離以人為本、服務居民生活的要求還有相當差距。可以預計，今后一些適合社區商業發展的商業形態，包括社區型購物中心、鄰里中心以及現代生活廣場等將會得到快速發展，逐漸成為商業地產中的新亮點。

    開發門檻提高。一旦《城市商業網點規劃條例》付諸實施，熱衷于“造MALL（大型購物中心）”的商業投資者，以及越來越多難以抵擋商業地產厚利誘惑的開發商們，除了要應付新一輪宏觀調控對MALL熱的強烈沖擊外，還得準備面對公開聽證會上各方利益主體的種種質疑乃至反對之聲，加上特別是房地產信貸門檻的提高，商業地產的開發門檻也將水漲船高。

    商家對商鋪的需求將大幅增加。2003年，我國消費率僅為55.4%，是1978年以來最低的水平，而就全球的平均水平來看，根據世界銀行資料，2002年，世界平均水平為80.1%，顯然，我國目前消費率大大低于世界平均水平。中國連鎖百強從2001年到2003年所用的店鋪數量呈現出的快速增長的勢頭，對國內的地產開發商意味著商鋪成為一種直接的需求。一些具有優勢的連鎖企業，已經把加快開店速度，擴大規模作為企業發展的首要戰略目標。但是由于邊際效益的下降，內資連鎖企業開始放慢了擴張速度，而更加注重門店的管理與效益，從開店數量的增長速度看，略有下降。

    運營模式將回歸理性，以租為主將成主流。從近幾年的發展狀況來看，由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程問題將逐步暴露出來，一些不符合城市商業規劃、不符合商業地產運作規律的項目將風險凸現，中小投資者投訴可能成為一個新熱點，尤其是重點城市中的標志性項目的成敗將會起到強力的調控效果。

    隨著商業地產運營模式的理性回歸逐步到位，以租賃為主的運營模式將越來越多，比例將越來越高，開發商將越來越意識到追求短期獲利行為已不現實，而獲得合理收益和長期效益將使市場更趨于有序。