華遠任志強的“為富人造房論”引發的軒然大波和外國投資者爭相投資中國房地產的傳聞又將持久爭論的“房產泡沫”推向了一個新高度。此前，“房地產泡沫”的爭論，由摩根士丹利經濟學家謝國忠發表“中國房地產即將崩盤”的言論所引發。

    中國工商銀行人士向記者透露，到2004年末，房地產貸款從1997年末的443億元增加到5605億元，貸款主要集中在經濟發達的大中城市，其中北京、上海、 廣東、浙江、江蘇、深圳六家分行占全行貸款總額的82％。“由于房地產風險加大，防范房地產業貸款風險是中國工商銀行今后工作的重中之重。”

    “中國房地產商正在集體喪失理智，不過深圳燒得不算厲害。”深圳一位不愿意透露姓名的資深房地產分析人士對記者說，“房地產泡沫在2005年肯定要被刺破的。看看現在的樓盤價格和空置率就知道了。9成的人望樓興嘆，房地產商不停地制造各種炒房團的消息和土地緊張的言論來維持他們的利益。實際上，他們資金緊張得如同當下的券商。”

    實際上，關于“房地產泡沫”行將破滅的爭論從來沒有像現在這樣緊迫過，而且，泡沫破滅的條件也從來沒有像現在這樣凸顯過。

    只有看空 沒有做空

    最近，關于外國房地產投資者加大對中國大城市房地產投資力度的傳聞成了一個賣點。盡管此前，國家外匯管理局已經對投資中國的熱錢發出警告。這些外國投資者把自己的賭注不是放在“房地產價格上漲”上面，而是放在“人民幣匯率上升”上面。

    關于“人民幣是否會升值”，主流的意見是，人民幣不可能升值，因為中國政府更傾向于利率政策，“如果中國繼續上調利率的話，那么政府就沒有特別的必要去調匯率了。”著名經濟學家樊剛著文表示。

    現在上海的房地產商向外界夸大熱錢的力量。據媒體報道說，一位上海市房地局官員在一內部會議上也說：“(上海市場)出現的1000萬平方米的供應量差額的原因，基本是熱錢使然。因此可見，直接決定2005年房價上升走勢的可能還是海外熱錢。”而記者求證此事，房地局表示從來沒有發表過這樣的言論。

    實際上，目前外國投資者擁有的“中國地產資產”的數額還比較小。比如在外資投資房地產力度最大的上海，外國投資者只擁有5%的份額，大約60億美元。“這預示著外資只不過是涉水試探而已，而這種試探竟然成為了國內房地產無泡沫的新支撐。”一位分析人士對記者表示，“中國人喜歡大罵外資‘做空中國’，現在，又不得不拉這根救命稻草，真是滑稽。”

    宏觀數據的確不夠樂觀。2004年上半年房地產開發投資累計金額為4924億元，與上年同期相比增長28.7%。國房景氣指數數據顯示2004年1-9月份，全國房地產投資開發金額為8357億元，同比增長28.3%，1-9月全國商品房均價上漲了13%。估計2004年全年的房價上漲為15％。而全國房價最高的上海全年的漲幅超過15%。

    房地產的“巨大的泡沫性增長”讓國家調控鋼鐵和水泥產業的意圖化為泡影。在三大過熱行業中只有鋁業的投資出現了負增長，鋼鐵和水泥僅僅是增幅有所回落，由此而造成的結果就是生產資料價格同比上漲達到10%還多。

    房地產商叫嚷2005年房價走強的一個很重要的觀點是“土地緊缺”。華遠集團總裁任志強就表示，“如果沿用去年的政策，今年的土地一定會出現‘饑荒’。現在有的城市和地區已經出現了土地饑荒問題了。”而沒有充足的土地供應，原有的房價將維持它的價格剛性。房地產的價格還將繼續上漲。

    “2004年的土地交易量之大令人吃驚。”該分析人士對記者說，“這表示房地產商在2004年繼續‘吃進土地’。如果把歷年‘吃地’規模分攤下來，對大的房產發展商而言，并不存在很大的土地瓶頸問題。而且從總的土地開放增長率看，2005年土地并不緊。”而且，中國將逐漸推行“閑置土地收費制度”，也就是說圈地不開放，占地不開工，將要對這種“閑置土地行為”收費。這個制度會加速閑置土地的開發速度，使得大量的土地浮現于市場。

    因而，土地的緊縮從某種意義上也被看作是推高價格的一個借口。

    “中國的房屋空置率已超過國際警戒線，《紐約時報》就報道說在上海，大約有1/5的高級住宅是沒有人住的；在北京為1/4,而且在未來的幾年里，房屋的空置率一定會在目前的基礎上大幅增加。”該人士對記者說，“任志強發布‘只為富人造房，于是房價貴得離譜是合理’的言論是經不住推敲的。沒有一個有價無市的產品會把泡沫的價格維持很久。而且，如果宏觀持續緊縮的話，2005年就有可能刺穿泡沫。”

    2005年1月份，貸款買房的貸款利率將按照上調后的利率執行，也就是說利率政策開始在消費者層面發揮作用，“長期以來，我們的利率政策在對房地產商融資的影響程度上比不上對消費者的還貸影響程度。房地產商可以通過其他的很多手段融到資金，但普通購房者卻只能接受還貸和收入的硬約束。”

    而國家新制定的“月還款不能超過月收入的50%”這一項，會對高收入人群投資買房形成很大障礙，從而影響著市場的投資方向。這項政策是銀監會在2004年制定的，銀監會的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》著重強調了“商業銀行應著重考核借款人還款能力”的條款。比如，溫州市工行已經宣布對購買3套住房以上的貸款不再辦理房貸；北京工行不鼓勵投資性的住房貸款行為，對于個人投資性購房超過3套則不予放貸；上海各家銀行已將第二套房的首付款比例提高至三成，而對于第三套房的購房者，銀行基本上不提供貸款支持。“這些措施也粉碎為富人造房的言論。因為這些富人只能用月現金流的一半來應對放貸，這對高尚住宅的銷售是一個災難，它們的空置率將會更高。”

    沒有支撐點

    實際上，學界有一種觀點，即認為“2002年的11號令和2003年的121文件”的影響真正發揮作用是在2005年，此前，它們的影響不明顯，有滯后效應。現在，它們開始對房產產生嚴厲的干預作用。

    房地產過熱源于1996年以來的8次降息，金融部門不斷加大對房地產消費信貸的投放，2001年4月國家宣布取消了47項房地產稅收。隨后，國家在2002年7月1日起實行商業、旅游、住宅用地的拍賣制度，許多地方開發商為了搭末班車，提前傾其所能，盡全力圈地、占地。炒樓炒地成為中國房地產的主要模式，自然導致價格一路上漲。

    從數據上看，中國的住房消費增長一直趕不上住房投資和施工面積的增長。這意味著每年房地產都制造了大量的“過剩存量”。比如2001年我國商品房施工面積達77213.5萬平方米，其中住宅施工面積為59766.1萬平方米，商品房的竣工面積為27303.2萬平方米，而銷售面積僅為20779.2萬平方米。2002年1－12月份，商品住宅銷售額同比增長25.1%，分別比投資增長率低4.7和9.1個百分點。2003年消費率比增長率要低10個百分點。施工面積與銷售面積的差距以及竣工面積與銷售面積的缺口越來越大，房地產投資的高增長已明顯缺乏消費持續快速增長的支撐。

    這些“過剩的存貨”是泡沫的載體。

    萬科地產的領袖王石是一個中間溫和派，盡管他本人承認現在的房價過高，尤其是北京、上海、杭州的房價存在一定的泡沫。但是他認為市場的反應將是溫和的，房價也許是稍微上漲，也許是略微下降。他認為，跟香港等地相比，中國的戶型過大，人均面積過大。王石的思想是，買房的老百姓負擔是很重，但房地產的單位面積價格也是合理的，不合理的在于房屋面積太大，如果房子變小，老百姓的按揭負擔也相應地變小，于是就不存在“巨大的泡沫問題”。

    “如果按照黨的十六大以及建設部提出的目標，達到人均35平方米，房地產開發還需要再翻1.5倍。即使按照目前30%的增長，也根本達不到這樣的水平。”王石此前向媒體表示，“人均面積太高了，導致了房子的總價變高，老百姓負擔變重。”

    “王石的思路很奇怪。”該分析人士說，“他肯定泡沫，肯定高價，但把板子打在戶型面積設計上。而這顯然是荒謬的。人均面積是個消費習慣的問題，是一種長期理性的經濟行為。實際上，問題只有一個，就是房價太高了。是各種管制能力和投機力量勾結在一起將房價炒高的。當人們都不理會這個價格的時候，都厭惡這個價格的時候，房價就要回落。”

    種種跡象表明，2005年，政府這只“有形之手”在土地監管與銀根管理上會毫不放松，而市場在經歷了爆發性增長之后，隨著土地供應的控制、市場管理的加強及企業經營行為的規范，也將趨向穩定發展。泡沫的破碎，房價的迅速回落將不以房地產商的利益為轉移。

    背景資料：35城市房地產 價格變動情況

    2004年四季度，房地產價格繼續快速上漲。據國家發展改革委、國家統計局對全國35個大中城市房地產市場調查顯示，四季度房屋銷售價格同比上漲10.8%，土地交易價格上漲10.0%，房屋租賃價格上漲2.0%。

    一、房屋銷售價格上漲10.8%。2004年四季度，房屋銷售價格比上年同季上漲10.8％，比三季度上漲2.2%。分地區看，全國仍有9個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10%。其中，青島19.8%，南京15.2％，濟南13.7%，杭州13.4％，沈陽12.0%，成都11.4%，寧波11.1%，上海10.4％，重慶10.3%。與三季度相比，房屋銷售價格除海口微降0.3%外，其它城市也均有不同幅度的上漲。分類別看，住宅價格比上年同季上漲11.1％，比三季度上漲2.0%。其中，經濟適用房和普通住宅銷售價格比上年同季分別上漲2.6％和11.6％，豪華住宅價格上漲12.5％。非住宅用房銷售價格比上年同季上漲7.4％。其中，寫字樓和商業用房銷售價格分別比上年同季上漲7.5%和7.2%，其他用房銷售價格上漲9.5%。

    二、土地交易價格上漲10.0％。2004年四季度，土地交易價格比上年同季上漲10.0％，比三季度上漲1.8%。分地區看，35個大中城市中，9個城市土地交易價格四季度同比漲幅超過10%。其中，上海18.8%、廈門16.7%、杭州16.5%、大連14.1％、成都12.8%、天津和沈陽12.7%、福州12.3%、寧波11.3%。哈爾濱、廣州、昆明、蘭州土地交易價格仍與上年同季持平。在土地交易中，居民住宅用地交易價格比上年同季上漲12.0％，比三季度上漲1.3%。其中，豪華住宅和普通住宅用地價格分別比上年同季上漲6.8%和12.4%。商業旅游娛樂用地交易價格上漲9.8%，工業用地交易價格上漲7.0%，其他用地交易價格上漲4.4%。除工業用地價格比三季度降0.8%外，其他各種用地價格比三季度均有不同幅度的上漲。

    三、房屋租賃價格上漲2.0%。2004年四季度，各地房屋租賃市場差異較大。全國房屋租賃價格比上年同季上漲2.0%，比三季度上漲0.3%。分地區看，房屋租賃價格與上年同季比漲幅超過5%的城市是：烏魯木齊16.1%、杭州7.2%、昆明7.1%、上海6.8%、銀川5.9%、寧波5.4%，而海口、大連和沈陽房屋租賃價格與上年同季比則分別下降7.6%、2.5%和1.8%。分類別看，住宅租賃價格上漲1.3％，漲幅比三季度減小0.4個百分點；商業用房和廠房倉庫租賃價格分別上漲2.9％和2.2%；辦公用房租賃價格上漲1.1%。