最近,中央領導人到廣東視察,對珠三角地區在最近4年全國范圍內的房地產"大牛市"中表現平穩,即房價既沒有出現大漲,也沒有出現大跌,而是維持在一個相對穩定的區間內窄幅波動而大加贊揚。與此同時,一些地方政府卻在期盼房價"一漲再漲"。同在一片藍天下,共同沐浴著中國經濟高速增長之陽光的珠三角地區,為什么房價會拒絕"瘋牛癥",難道珠三角地區人口收入不如其它地區?抑或是住房需求不及其它地區?假如這些不存在,那么,個中又蘊含了什么信息呢?

    說到珠三角地區,相信大多數人首先想到廣州和深圳兩大龍頭城市。假如最近到過這兩座城市,都會對當地房價感到吃驚,如廣州市,高檔房價在7,000元左右,深圳雖然要高一些,高檔房價也在9,000元左右。然而,其它地級市,如珠海、佛山、中山、江門、東莞、肇慶等,平均房價只有4,000~5,000元。這一房價體系,與長三角地區相比,大致低了20%左右,就是與環勃海地區的中心城市,如北京、天津、大連、青島等地的房價相比,也基本相當。這種房價水平基本與當地居民收入水平、消費購買力相平衡。

    在當今中國最具活力的長三角、環勃海、珠三角三大經濟圈,珠三角地區房價明顯最低,而絕對房價,同樣不是珠三角地區最高,這一情況不能不引起本輪樓市行情漲得最好的、相對房價與絕對房價都最高的長三角地區人們的高度重視。

    在最近的4年多時間里,珠三角地區的房地產拒絕"牛市",并不是因為那個地方的人,經濟頭腦不如長三角地區的人,不知道房產具有保值增值的功能,更不是那里的收入、物價水平低于長三角地區,而是因為作為中國改革開放的最前沿,珠三角地區的人們,耳濡目染了香港那場跨世紀的先暴漲、后暴跌的樓市大震蕩。在那場樓市震蕩中,香港的房價跌到最低時僅是最高時的30%,很多炒樓人,淪為破產一族,其中不乏一些娛樂圈的腕級大款。更有不少靠薪水供樓的打工仔,成為了百萬"負翁"。珠三角地區與香港地區有著千絲萬縷的聯系,兩地不少家庭有親戚關系,頻繁往來,少不了有關房地產方面的話題討論,當年香港房地產泡沫破滅的一幕,令珠三角地區的老百姓對房地產投資提高了警覺性。尤其是深圳市,1998年前后受香港房價暴漲,房價一度因為"香港后花園"的題材被炒得很高,最高時平均房價也突破10,000元/平方米,以后則一路盤跌,直到6年后的今天,房價還沒有恢復到當初的水平,這一過程更像一部典型教材,教育了深圳以外珠三角地區的其它城市的人們,令他們不敢重蹈復轍。

    那么,事實上,珠三角地區房價沒有加入此次全國范圍內的上漲的大合唱隊列,還有其它原因,一個主要因素是當地政府的超前的規劃意識,以及超前進行了土地儲備,一個比較典型的案例就是廣州市。其中心城區無論東、西、南、北、中不同的地段,房價基本上沒有落差,這主要是得益于交通、市政、商業的配套到位,購房者完全可以在相等的房價水平范圍內,根據自己工作與生活的實際需要,選擇適合自己的住宅,沒必要刻意追求某些實際需要之外的目標。一個沒有明顯的價格落差的市場,也就會減弱投資的熱情和投機的沖動。同時,比較充足的住宅用地儲備,始終讓廣州市的普遍住宅的供求關系,保持著相對的平衡狀態,這一"情報"讓著名的江浙炒房團也望而卻步,甚至深諳其道的海外資金,在豪賭人民幣升值的背景下,也不敢貿然進入廣州炒房,從而保持了珠三角地區房價慢熱的狀態。

    當然,一個市場成熟與否,也與市場的基礎密不可分。但凡金融大鱷欲進入某個市場興風作浪,首先要考慮他的所作所為有沒有響應者、跟風者。否則會把自己陷了進去,不能脫身,特別像房產這種變現能力較差的投資品種。如上所述的原因,當年香港樓市讓人從天堂跌落地獄的慘痛教訓,令珠三角地區的投資者保持了清醒的頭腦,這與長三角地區最大的區別也許就在于心態,沒有那種"買漲不買跌"的從眾心理作祟。同時,對房地產的預期也不如長三角地區那么樂觀,甚至認為房子的最大功能就在于居住,而在新的移民城市深圳,這種想法更突出,思維超前的新移民,還接受了歐美"寧租不買"的消費觀念,一定程度上也減弱了房產消費需求。另外,在與廣州、深圳的朋友們的交流中還發現,他們中間很多人,甚至認為股票投資還勝于房地產投資,因為股票有不動產不可比擬的變現性、流動性。

    分析了珠三角地區在這輪中國房地產熱中冷靜表現的原因之后,再過來揣摩中央領導對當前房地產市場的態度。在強調"科學發展觀"的前提下,中央領導更多考慮的不僅僅是某個行業對GDP的拉動力,而要綜合考慮這個行業一旦出現過熱的苗頭,會不會成為經濟過熱的源動力；會不會因為虛擬的需求引發價格虛漲透支人民群眾的遠期消費能力；會不會引發國家金融安全問題；會不會由此加劇貧富差距引發社會不穩定。也許,站在中央的高度,這些問題比房價節節攀升更重要。

    對此,站在中國房價頂峰的人們,應當對此保持一份清醒。