偉業(yè)顧問日前表示，2005年下半年北京房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)將出現(xiàn)集中放量，預(yù)計(jì)將比2004年同期供應(yīng)量有較大幅度增加。這一預(yù)測(cè)是基于2004年年初以來(lái)，隨著土地供應(yīng)及相關(guān)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量從“蓄水期”到“開閘放水期”的階段性變化。

    據(jù)了解，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控——“管好土地，收緊 信貸”的思路指導(dǎo)下，從2003年開始國(guó)土資源部和北京市政府以及各相關(guān)部門實(shí)施了一系列的嚴(yán)格土地管理和供給的相關(guān)政策，2003、2004年新項(xiàng)目推出數(shù)量增長(zhǎng)相對(duì)放緩。首先是全國(guó)各地停止審批新設(shè)立和擴(kuò)大各類開發(fā)區(qū)，根據(jù)督查情況匯總，截至2004年3月已撤并整合的各類開發(fā)區(qū)共計(jì)2046個(gè)。接下來(lái)，在2004年2月10日，北京市人民政府辦公廳下發(fā)2004年4號(hào)令《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》，規(guī)定從2004年1月9日起，停止所有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的土地協(xié)議出讓，全部采取招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式在土地市場(chǎng)公開交易，從而斷絕了歷來(lái)是北京市土地供給主要方式的協(xié)議出讓渠道，在短期內(nèi)造成2004年上半年土地供應(yīng)的減少，形成了對(duì)于待出讓土地的“蓄水”作用。

    2004年8月4日，北京市國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)劃委和監(jiān)察局等幾個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)《北京市處理經(jīng)營(yíng)性用地歷史遺留問題的政策界定標(biāo)準(zhǔn)》，8月16日、19日、26日，國(guó)土資源局分三批公布了可以繼續(xù)協(xié)議出讓的項(xiàng)目名單。其中第一批182個(gè)、第二批68個(gè)、第三批38個(gè)，共288個(gè)項(xiàng)目涉險(xiǎn)過關(guān)，過關(guān)項(xiàng)目的總建筑面積大致在1.3億平方米，過關(guān)比例達(dá)64%，造成了土地供給“開閘放水”的效果。如果所有過關(guān)項(xiàng)目都能按計(jì)劃完成，那么按照北京市目前商品房銷售量年均2000萬(wàn)平方米左右計(jì)算，這部分項(xiàng)目大約可供市場(chǎng)消化5年。

    另一方面，2003年121號(hào)文件對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例的提高、以及2004年10月底的加息等一系列資金信貸政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本大幅上升，所以，“快進(jìn)快出”、盡快進(jìn)入上市銷售狀態(tài)，通過市場(chǎng)銷售達(dá)到回籠現(xiàn)金，保證現(xiàn)金流安全，就成為眾多開發(fā)商的共識(shí)。對(duì)于“8.３1大限”過關(guān)的項(xiàng)目來(lái)講，大部分必然會(huì)力爭(zhēng)盡快上市。不過考慮到前期開發(fā)的周期，以及一部分項(xiàng)目公司由于股東更換，需要處理相關(guān)法律手續(xù)及對(duì)原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，因此預(yù)計(jì)2005年下半年以后這些項(xiàng)目會(huì)相對(duì)集中供應(yīng)。

    但是偉業(yè)顧問也指出，事實(shí)上，過關(guān)的項(xiàng)目中還有一些不確定因素。例如，過關(guān)的項(xiàng)目中會(huì)有一部分沒有能力交齊土地出讓金；或者在交齊土地出讓金之后，缺少足夠的建設(shè)資金迅速進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；還有些分期開發(fā)的項(xiàng)目，可能在完成一期后，二期土地必須拿出來(lái)重新進(jìn)行招拍掛。這些因素會(huì)在一定程度上延緩相關(guān)項(xiàng)目的開盤時(shí)間至2006年以后。

    綜合來(lái)講，過關(guān)且具備開發(fā)實(shí)力的項(xiàng)目還是比較多。偉業(yè)營(yíng)銷公司在2004年下半年新簽約的樓盤數(shù)量增長(zhǎng)很快，而且其中有相當(dāng)大的比例預(yù)計(jì)將在明年下半年進(jìn)入開盤銷售階段。再考慮到眾開發(fā)商要求資金快速回籠的迫切心態(tài)以及過關(guān)項(xiàng)目的運(yùn)作周期，偉業(yè)顧問預(yù)計(jì)2005年下半年房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)將比2004年同期供應(yīng)量有較大幅度增加，達(dá)到30%以上。

    房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)

    戴德梁行旗下的泛城(中國(guó))綜合住宅服務(wù)網(wǎng)日前表示，由于受“8.３1大限”等政策的影響，市場(chǎng)預(yù)期北京未來(lái)廉價(jià)土地未來(lái)供應(yīng)量將大大減少，開發(fā)商投入土地的成本也相應(yīng)增加，這不僅影響了開發(fā)商，也直接作用于購(gòu)房者的心理，使購(gòu)房者為預(yù)防未來(lái)市場(chǎng)的變化，紛紛將購(gòu)房計(jì)劃提前，造成2004年市場(chǎng)熱銷的局面。從以下數(shù)據(jù)可以看出2004年住宅市場(chǎng)的熱銷情況。

    2004年1至11月，北京商品住宅現(xiàn)房銷售面積1330.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.2%，竣工面積1203.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.8%；商品住宅現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為4653元／平方米，同比上漲124元／平方米，漲幅為2.7%。商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積2524.65萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.4%；預(yù)售登記2359.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)66.1%。預(yù)售率為93.4%，同比增長(zhǎng)36.4個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅期房買賣價(jià)格為5584元／平方米，同比上漲272元／平方米，漲幅為5.1%。

    戴德梁行判斷，此漲幅的支撐點(diǎn)與熱點(diǎn)區(qū)域所在的城八區(qū)內(nèi)大幅的供應(yīng)量有著直接正比的關(guān)系。根據(jù)2004年城八區(qū)的預(yù)售登記面積情況，內(nèi)城四區(qū)(東城、西城、崇文、宣武)預(yù)售登記面積170.2萬(wàn)平方米，占城八區(qū)總預(yù)售登記面積的12.7%；朝陽(yáng)區(qū)536.7萬(wàn)平方米，占40%；海淀區(qū)333.3萬(wàn)平方米，占24.9%；豐臺(tái)區(qū)230.8萬(wàn)平方米，占17.2%；石景山區(qū)70.1萬(wàn)平方米，占5.2%。朝陽(yáng)、海淀兩大熱點(diǎn)區(qū)域已占城八區(qū)總預(yù)售登記面積的64.9%，所以不難看出，熱點(diǎn)區(qū)域海淀、朝陽(yáng)是房?jī)r(jià)上漲的有力支撐點(diǎn)。

    雖然在政府“兩軸—兩帶—多中心”規(guī)劃布局的引導(dǎo)下，住宅市場(chǎng)將呈現(xiàn)出由市區(qū)向周邊區(qū)縣擴(kuò)張的趨勢(shì)，但相信市場(chǎng)還需要一定的適應(yīng)時(shí)間�！�8.３1大限”等政策對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將在2005年得以消化。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，“8.３1大限”后城八區(qū)及大興、房山、通州、昌平的總規(guī)劃建筑面積達(dá)4277.4萬(wàn)平方米。這些土地全部已取得項(xiàng)目建議書批復(fù)和規(guī)劃批準(zhǔn)文件，前期工作基本到位，按照正常的開發(fā)周期，這些項(xiàng)目將成為2005年商品房市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品，必將主導(dǎo)2005年的商品房供應(yīng)格局。

    從此次過關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積的區(qū)域分布上看，內(nèi)城四區(qū)(東城、西城、崇文、宣武)規(guī)劃建筑面積923.6萬(wàn)平方米，占城八區(qū)總規(guī)劃建筑面積的26.2%；朝陽(yáng)區(qū)1738.3萬(wàn)平方米，占49.3%；海淀區(qū)443.2萬(wàn)平方米，占12.6%；豐臺(tái)區(qū)381.3萬(wàn)平方米，占10.8%；石景山區(qū)42.6萬(wàn)平方米，占1.2%。按此比例推算，朝陽(yáng)及內(nèi)城四區(qū)已占城八區(qū)總規(guī)劃面積的75.5%，所以預(yù)計(jì)2005年的供應(yīng)量該五個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀橹饕�成分�?/p>

    如果把城八區(qū)的規(guī)劃建筑面積與2004年商品住宅預(yù)售登記面積區(qū)域比例聯(lián)系起來(lái)分析，朝陽(yáng)區(qū)和內(nèi)城四區(qū)在供應(yīng)量上及房?jī)r(jià)的支持上還是起了決定作用。因此從這點(diǎn)看，2005年房?jī)r(jià)將平穩(wěn)上揚(yáng)；當(dāng)然也不能忽視大興、豐臺(tái)、房山三個(gè)南城區(qū)域，預(yù)計(jì)2005年將有近1／5的商品房項(xiàng)目將出現(xiàn)在南城，而這些項(xiàng)目因?yàn)榈囟蔚年P(guān)系，絕大多數(shù)是中低價(jià)位的商品住宅，大量中低價(jià)位商品住宅的涌現(xiàn)將有利于控制北京房?jī)r(jià)的過快上漲。但是戴德梁行預(yù)計(jì)，2005年全年平均售價(jià)提升的比例將會(huì)高于2004年售價(jià)提升比例。