供應集中放量

    偉業顧問日前表示，2005年下半年北京房地產項目供應將出現集中放量，預計將比2004年同期供應量有較大幅度增加。這一預測是基于2004年年初以來，隨著土地供應及相關政策的出臺，房地產項目供應量從“蓄水期”到“開閘放水期”的階段性變化。

    據了解，在國家對房地產市場宏觀調控——“管好土地，收緊信貸”的思路指導下，從2003年開始國土資源部和北京市政府以及各相關部門實施了一系列的嚴格土地管理和供給的相關政策，2003、2004年新項目推出數量增長相對放緩。首先是全國各地停止審批新設立和擴大各類開發區，根據督查情況匯總，截至2004年3月已撤并整合的各類開發區共計2046個。接下來，在2004年2月10日，北京市人民政府辦公廳下發2004年4號令《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》，規定從2004年1月9日起，停止所有經營性項目的土地協議出讓，全部采取招標、拍賣、掛牌的方式在土地市場公開交易，從而斷絕了歷來是北京市土地供給主要方式的協議出讓渠道，在短期內造成2004年上半年土地供應的減少，形成了對于待出讓土地的“蓄水”作用。

    2004年8月4日，北京市國土局、發改委、規劃委和監察局等幾個部門聯合下發《北京市處理經營性用地歷史遺留問題的政策界定標準》，8月16日、19日、26日，國土資源局分三批公布了可以繼續協議出讓的項目名單。其中第一批182個、第二批68個、第三批38個，共288個項目涉險過關，過關項目的總建筑面積大致在1．3億平方米，過關比例達64％，造成了土地供給“開閘放水”的效果。如果所有過關項目都能按計劃完成，那么按照北京市目前商品房銷售量年均2000萬平方米左右計算，這部分項目大約可供市場消化5年。

    另一方面，2003年121號文件對于房地產開發企業自有資金比例的提高、以及2004年10月底的加息等一系列資金信貸政策，使得房地產開發企業的開發成本大幅上升，所以，“快進快出”、盡快進入上市銷售狀態，通過市場銷售達到回籠現金，保證現金流安全，就成為眾多開發商的共識。對于“8·31大限”過關的項目來講，大部分必然會力爭盡快上市。不過考慮到前期開發的周期，以及一部分項目公司由于股東更換，需要處理相關法律手續及對原規劃設計方案進行調整，因此預計2005年下半年以后這些項目會相對集中供應。

    但是偉業顧問也指出，事實上，過關的項目中還有一些不確定因素。例如，過關的項目中會有一部分沒有能力交齊土地出讓金；或者在交齊土地出讓金之后，缺少足夠的建設資金迅速進行開發建設；還有些分期開發的項目，可能在完成一期后，二期土地必須拿出來重新進行招拍掛。這些因素會在一定程度上延緩相關項目的開盤時間至2006年以后。

    綜合來講，過關且具備開發實力的項目還是比較多。偉業營銷公司在2004年下半年新簽約的樓盤數量增長很快，而且其中有相當大的比例預計將在明年下半年進入開盤銷售階段。再考慮到眾開發商要求資金快速回籠的迫切心態以及過關項目的運作周期，偉業顧問預計2005年下半年房地產項目供應將比2004年同期供應量有較大幅度增加，達到30％以上。

    房價平穩上揚

    戴德梁行旗下的泛城(中國)綜合住宅服務網日前表示，由于受“8·31大限”等政策的影響，市場預期北京未來廉價土地未來供應量將大大減少，開發商投入土地的成本也相應增加，這不僅影響了開發商，也直接作用于購房者的心理，使購房者為預防未來市場的變化，紛紛將購房計劃提前，造成2004年市場熱銷的局面。從以下數據可以看出2004年住宅市場的熱銷情況。

    2004年1至11月，北京商品住宅現房銷售面積1330．8萬平方米，同比增長28．2％，竣工面積1203．5萬平方米，同比增長14．8％；商品住宅現房平均銷售價格為4653元／平方米，同比上漲124元／平方米，漲幅為2．7％。商品住宅期房批準預售面積2524．65萬平方米，同比增長1．4％；預售登記2359．2萬平方米，同比增長66．1％。預售率為93．4％，同比增長36．4個百分點；商品住宅期房買賣價格為5584元／平方米，同比上漲272元／平方米，漲幅為5．1％。

    戴德梁行判斷，此漲幅的支撐點與熱點區域所在的城八區內大幅的供應量有著直接正比的關系。根據2004年城八區的預售登記面積情況，內城四區(東城、西城、崇文、宣武)預售登記面積170．2萬平方米，占城八區總預售登記面積的12．7％；朝陽區536．7萬平方米，占40％；海淀區333．3萬平方米，占24．9％；豐臺區230．8萬平方米，占17．2％；石景山區70．1萬平方米，占5．2％。朝陽、海淀兩大熱點區域已占城八區總預售登記面積的64．9％，所以不難看出，熱點區域海淀、朝陽是房價上漲的有力支撐點。

    雖然在政府“兩軸—兩帶—多中心”規劃布局的引導下，住宅市場將呈現出由市區向周邊區縣擴張的趨勢，但相信市場還需要一定的適應時間。“8·31大限”等政策對北京房地產市場的影響將在2005年得以消化。據戴德梁行統計，“8·31大限”后城八區及大興、房山、通州、昌平的總規劃建筑面積達4277．4萬平方米。這些土地全部已取得項目建議書批復和規劃批準文件，前期工作基本到位，按照正常的開發周期，這些項目將成為2005年商品房市場上的主流產品，必將主導2005年的商品房供應格局。

    從此次過關項目規劃建筑面積的區域分布上看，內城四區(東城、西城、崇文、宣武)規劃建筑面積923．6萬平方米，占城八區總規劃建筑面積的26．2％；朝陽區1738．3萬平方米，占49．3％；海淀區443．2萬平方米，占12．6％；豐臺區381．3萬平方米，占10．8％；石景山區42．6萬平方米，占1．2％。按此比例推算，朝陽及內城四區已占城八區總規劃面積的75．5％，所以預計2005年的供應量該五個區域將成為主要成分。

    如果把城八區的規劃建筑面積與2004年商品住宅預售登記面積區域比例聯系起來分析，朝陽區和內城四區在供應量上及房價的支持上還是起了決定作用。因此從這點看，2005年房價將平穩上揚；當然也不能忽視大興、豐臺、房山三個南城區域，預計2005年將有近1／5的商品房項目將出現在南城，而這些項目因為地段的關系，絕大多數是中低價位的商品住宅，大量中低價位商品住宅的涌現將有利于控制北京房價的過快上漲。但是戴德梁行預計，2005年全年平均售價提升的比例將會高于2004年售價提升比例。