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本報記者 樊莉輝
去年10月底央行宣布加息后，南京的銀行已經(jīng)迎來了一波提前還貸熱潮；時下又臨近春節(jié)，不少單位都要發(fā)放年終獎，有貸款在身的工薪族們都在盤算著領(lǐng)到這份獎金后如何提前償還部分房款。那么，提前還貸究竟怎樣更省錢，對于不少市民來說還是一筆糊涂賬。銀行的相關(guān)人士則表示，其實如何節(jié)省貸款利息老百姓還是有技巧可循的。
提前還款 緣何成潮流
一般貸款周期為20年的房貸如今大多5年就還款了，一到年底眾多客戶紛紛“扎堆兒”還款，都讓銀行有些忙不過來了。南京一家國有銀行支行發(fā)放的3億元貸款中，提前還款就占了2.2億元，這是記者昨天了解到的消息。
究竟是什么原因促使人們提前還款？有專家表示，一是人們的收入水平有了很大提高，為提前還款提供了可能。來自中國人民銀行南京分行營管部的數(shù)據(jù)表明，截至2004年12月末，南京市民儲蓄存款余額已達(dá)1274億元，一年就增加了近140億元；二是投資渠道狹窄，讓貸款人仍首選去銀行還款。近期股市低迷，基金也跟著“失寵”，如果其他投資產(chǎn)品的收益超不過商業(yè)房貸利率，會算賬的市民都會覺得先還房貸最劃算；三是許多市民還不習(xí)慣“負(fù)債生活”，老覺得借錢過日子不踏實，手中一有錢，如年終獎一發(fā)放就馬上找銀行。當(dāng)然還有一點(diǎn)就是，2004年央行加息以及對連續(xù)加息的預(yù)期，使更多市民選擇在今年春節(jié)前拿出存款提前還貸。
提前還貸
有三種方式
南京銀行一般有三種提前還貸的方式，供貸款人選擇。一種是全部提前還款。即借款人在償還了一部分貸款后，將剩余的貸款一次性還清。這種情況銀行不會要求借款人必須按照貸款的整萬數(shù)償還，只要將剩余貸款償還給銀行就可以了，銀行是不收取利息的，但已付的利息不退。
另外一種是部分提前還款，即借款人在還款的過程中，需要提前償還其中一部分貸款，但還有一部分剩余房款仍需申請銀行貸款。將剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。這種還款方式節(jié)省利息較多。
第三種是申請?zhí)崆皟斶�一部分貸款。將剩余的貸款每月還款額減少，保持還款期限不變。這種還款方式是減小月供負(fù)擔(dān)，但節(jié)省程度低于第二種。
記者了解到，目前南京各家銀行對提前還款不收違約金。但大多數(shù)銀行表示如要提前還，借款人應(yīng)事先通知銀行，銀行可提前做好準(zhǔn)備，算出借款人應(yīng)該償還多少剩余貸款，何況不同銀行對提前還貸的規(guī)定有所不同，最好的途徑是聯(lián)系當(dāng)時辦理貸款的業(yè)務(wù)員或者客戶經(jīng)理，按照他們所屬支行的具體規(guī)定來操作。（見上表）
組合貸款
先還商業(yè)貸款
現(xiàn)在市民購房貸款存在3種方式，一種是純公積金貸款，另一種是純商業(yè)貸款，第三種就是兩者結(jié)合的組合貸款。從銀行的業(yè)務(wù)情況看，純商業(yè)貸款和組合貸款用的比較多一點(diǎn)。
如果市民只是貸了公積金，那么每年提前還款是有時間限制的，只能在每年3月至6月的1日至15日。如果是公積金、商業(yè)性組合貸款，由于公積金貸款含政策性補(bǔ)貼的成分，兩者存在利率差異，而在組合貸款中，住房公積金部分和商業(yè)貸款部分的利率分別是按照公積金貸款和商業(yè)貸款不同利率執(zhí)行的。所以，那些考慮提前還款的客戶，就應(yīng)該先把貸款利率較高的商業(yè)性貸款提前歸還，這樣相對劃算些，何況，公積金加息的幅度也比普通商業(yè)貸款低。
據(jù)了解，2005年1月1日執(zhí)行的公積金貸款利率為：貸款期限1至5年（含5年）年利率4.23％；貸款期限6至30年的年利率4.95％。商業(yè)貸款利率為：貸款期限1至5年（含5年）年利率4.95％；貸款期限6至30年的年利率5.31％。
省利息
巧選還貸方式
理財專家指出，提前還貸主要是為了減少利息，尤其是在貸款的前幾年，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)也高。因此在貸款的前幾年，尤其是前5年內(nèi)一定要爭取多還款，使總貸款中的本金基數(shù)下降，在剩余的貸款中利息負(fù)擔(dān)會減小。
目前南京的銀行在部分提前還款中提供了縮短期限和減少貸款金額等方式，如果貸款者有穩(wěn)定收入，每月收入均衡，可以選擇減少還款金額；反之收入不太穩(wěn)定，幾年內(nèi)可能遇到資金周轉(zhuǎn)等問題，可選擇縮短期限方式來還款。
案例：市民劉小姐辦理28萬元商業(yè)性貸款，原貸款期限15年，第一次還款時間是2001年1月，現(xiàn)以要提前還貸兩萬元為例。
1.選擇減少月還款額，還款期不變的方式：原月還款額為2419.44元，下月起月還款額為2182.74元，節(jié)省利息支出8824.66元。
2.選擇縮短還款年限，月還款額基本不變的方式：原月還款額為2419.44元，下月起月還款額2422.16元，節(jié)省利息支出20820.27元，最后還款期從原來的2015年12月提前到2014年6月。
銀行專家表示，如果單純想節(jié)省利息，劉小姐應(yīng)選擇縮短貸款期限，因為時間縮短了，每月的還款數(shù)量不變，就加快了歸還本金的速度，支出的利息也會減少。
需提醒的是，對一些在申請房貸時就打算以后提前還款的市民，可選擇本金不變、利息逐步遞減的等額本金還款方式，盡量選擇較短的貸款期限。因為，在同樣的貸款期限下，等額本金的利息支付低于等額本息。
提前還貸后特別提醒
1.辦理抵押注銷。由于許多貸款人對抵押權(quán)比較淡漠，提前還款后往往忘記了去產(chǎn)權(quán)部門辦理抵押注銷，這樣貸款雖然還清了，但房屋仍在產(chǎn)權(quán)部門備案，會為日后的房屋交易帶來不必要的麻煩。貸款人辦理注銷時需要在銀行申領(lǐng)退還的抵押權(quán)證明書，去房屋抵押產(chǎn)權(quán)部門領(lǐng)取申請注銷登記表，最后附上購房合同或產(chǎn)權(quán)證辦理抵押注銷。
2.退保在提前還清全部貸款后，購房者需帶上提前還了款的證明到保險公司辦理相關(guān)手續(xù)。提前還清貸款所退還保險費(fèi)，是已交保險費(fèi)在提前歸還時的現(xiàn)值，減去提前歸還前占用保險費(fèi)在提前歸還時的現(xiàn)值。提前還貸注意事項
1.應(yīng)事先向銀行提出提前還款的書面申請，經(jīng)其審核同意后方可辦理提前還貸事宜。
2.借款人攜帶本人身份證、原借款合同、還款卡等資料前往銀行。
3.填寫并提交《提前還款申請表》，并在柜臺存入提前還款的金額。年限可根據(jù)個人情況來定，月還款額則根據(jù)還款年限進(jìn)行調(diào)整。
《江南時報》 (2005年01月21日 第十三版)
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