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高位盤整、金九銀十交易冷清、低總價房主打市場、區域性大幅降價、明折暗扣五花八門……2004年，南京房地產進入低谷徘徊不前。這一年，南京樓市供求關系逆轉，買方市場形成，房價更貼近成本。2005年南京樓市走向如何？多空雙方進行了激烈的論戰。
學院派：五種預測鎖定房價小幅波動
持房價小幅波動觀點的多數是南京知名的專家學者，他們認為，受宏觀調控等諸多政策影響，預計2005年南京樓市可能出現五種情形：
一、房地產投資增長放緩。南京已經出現了個別樓盤一個星期僅成交一套住房的記錄。考慮到金融風險，貸款政策肯定從緊。
二、市場交易萎縮。去年南京房地產交易進入全面淡季，市場交易萎縮。樓市中的投資、投機需求尤其受到打擊。
三、二手房必跌。這是由全國性的拆遷面積減少而決定的。南京2003年拆遷4.7萬戶，2004年拆遷戶下降到3萬戶，而二手房市場的50％由拆遷需求來支撐，因此，二手房價必跌。
四、個別樓盤出現亮點。2005年南京地鐵1號線將通車，地鐵2號線將開工，地鐵物業的價格肯定堅挺，個別板塊將成為南京樓市中的亮點。
五、區域板塊大幅震蕩。目前南京的河西、江寧、江北三個新城區存在諸多不合理因素，會導致大幅振蕩，尤其是河西新區，許多樓盤開價已突破7000元，購買力難以支撐，存在大幅下跌的可能性。
南京大學房產信息中心秘書長葛揚認為，2004年被稱為房地產市場的政策年，而全國房地產投資增幅仍然比其他投資增幅高出約50％。宏觀調控的目的是要降低投資需求，其最直接的手段是把房價漲幅壓低到10％以下，因此一系列宏觀調控措施的力度，是在把握了10％這一標準而施行的，一旦出現下跌也不會出現大幅下挫。綜上所述，南京樓市2005年將表現為小幅波動。
市場派：三大因素頂托房價穩步上漲
持房價仍會漲觀點的主要是開發商及政府官員。他們認為，三大因素將在2005年頂托南京房價將穩步上漲：
一、拆遷量居高不下。南京房產局權威數據顯示，2005年南京城建投資將達303億元，拆遷總量2萬戶，約150萬平方米。拆遷帶來的住房剛性需求成為基礎購買力。
二、目標消費群體不斷擴容。一項非官方統計數據顯示，南京市總人口由2003年的700萬增加到2004年的1000萬，其中不乏外來經商、適齡青年、大學畢業生等目標消費者。南京市商品房的消費主力已經從大型企事業單位的白領向城市外來定居人群發生轉變，且外來人口的收入水平逐年提高。
三、持幣觀望者將釋放購買力。2004年下半年以來，市場觀望氣氛漸濃，持幣待購的潛在消費者將購房計劃普遍推遲到春節后。預計在三四月份將釋放這部分購買力，同時帶動跟風消費的現象，形成一個購房小高潮。
南京“我愛我家”經理施勇軍介紹，2004年南京實現808萬平方米的商品房銷售量，今年全市商品房總需求量約在900萬平方米上下，商品房的供銷比仍將維持在1.3：1上下的合理水平。從元旦后二手房交易的情況看，有明顯回暖的趨勢。
預計2005年南京房價整體將穩步上升，大約保持在8％－10％的水平，與GDP的增長正好合拍。一位政府主管部門官員告訴記者，政府有多種方式調節房價，實踐證明，政府部門的預測常常得到驗證。（來源：經濟參考報）
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