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上海中心城區樓盤的供應量越來越少，而在這種情況下，市中心樓市對人們的吸引力越來越大。市中心房價肯定不會跌大概已成為上海購房者和投資者的共識，業內普遍認為，2005年上海市中心樓市，無論是新房市場還是二手房市場，熱度都將繼續升溫。
近階段，上海市中心如盧灣、黃浦、靜安、虹口等區已經很少
或者根本就沒有新盤上市，而這一現象對這些中心城區的樓市造成的最直接的后果就是房價出現了大漲。
金豐易居上房銷售的有關分析顯示，自2004年9月以來，上海中心城區各月成交量均超過當月供應量，供應缺口非常大；進入11月后，市中心各新開樓盤更是一經入市即被預訂一空，開盤前排隊的現象屢見不鮮。
雖然2005年上海中心城區將會有老西門新苑、老西門新城、淡水灣花園、永業公寓二期、華府天地、翠湖天地二期、經典茂名等一系列上市，但面對世界范圍內的客戶需求空間，中心城區樓市仍將供不應求。
在不少業內人士看來，如此的供需不平衡，開發商真的可以說是“閉著眼睛漲價”。“一漲再漲還是搶著買，這樣的局面在今年應該還會持續。國家的宏觀調控政策，央行提高貸款利率，但對市中心樓市似乎根本沒有效果。”有人士這樣評價。
同時，面對供應量逐步萎縮、購買欲望卻持續高漲的情況，政府在中心城區所推出的土地依然少得可憐。“看目前的公告招標地塊，房價相對較高的中心城區住宅項目地塊極少，而遠郊房價相對較低的區域住宅項目地塊的供應量極大。這種住宅項目地塊供應不均勻的現象，最終將導致中心城區由于供應極少而刺激房價上揚。如果目前這種局面得不到改變的話，上海市中心的房價應該還將會有較大的上漲空間。”金豐易居上房銷售副總裁丁祖昱表示。
而在市中心房子不愁賣的同時，各開發商對于自己手中的項目、地塊的開發進度卻在逐漸放慢。據介紹，面對越來越大的動拆遷成本，開發商非常“珍惜”手中目前已經進入工程狀態的項目，不僅放緩工程進度，部分項目甚至拉長銷售期以取得最大的利潤。消費者這邊一房難求，開發商則控制著賣。出現開發商不做任何宣傳就可當日售罄，消費者在不知道樓盤任何情況下徹夜排隊的現象。盡管銷售價格漲幅較大，但開發商似乎并不滿足，反而要求銷售人員放慢銷售速度，并不斷調整銷售價格，以實現利潤最大化。
的確，惜盤現象目前在中心城區樓盤中都有所體現，一些工程達到甚至超過預售標準了，但開發商卻不急于去辦理預售許可證，開盤時間一再推遲，好不容易出來了，首批房源又非常少。對此，丁祖昱表示，在開發商眼里，這種“囤房”的做法可以為樓盤積累人氣，又能等來預售價格上漲，還可以主動控制推案節奏以適應和引導市場需求。
分析深層次原因，丁祖昱認為：“一是因為市中心土地的開發商一般不存在很嚴重的資金問題，因此他們有條件惜售；二是根據目前上海樓市的走勢，市中心的發展前景獲得了一致的認可，哪怕是一些唱空的專家也認為市中心樓市的價值依然有上漲潛力；三是市中心的土地越來越少，拿地也更不容易，所以獲得土地的開發商更珍惜這來之不易的項目，在銷售不用愁的情況下，情愿慢慢賣，說不定還能等到下一波行情；第四，惜售也是開發商選擇客戶的有效途徑，現在房屋銷售網上公示，真的要從身份、職業等來選擇客戶已經幾乎不可能，所以對不少開發商來說，尤其是市中心高檔物業的開發商，惜售以提升價格的同時也篩選出了一批檔次較高的客戶。”
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