2004年，長三角樓市無一例外地遭遇政府調控：中央對房地產企業收縮地根、銀根，避免房地產投資過熱，企業過分依賴銀行引發金融風險；各大銀行紛紛傳出緊縮房貸的風聲。在宏觀調控的重壓下，2004年，長三角包括杭州、南京等各大城市的樓價漲勢均經受了前所未有的洗禮，一改此前猛漲的趨勢，漲幅有所回落。而同樣遭遇了宏觀調控的上海樓市，似乎紋絲不動。2004年11月份，網上房產成交均價還一度突破了萬元大關。

    杭州樓市遭遇淡季

    在宏觀調控的巨大威力之下，在杭州被業界稱為“漲價會”的房交會，成了杭州房產銷售的分水嶺。從2004年5月份開始，幾乎所有的杭州售樓處都是門庭冷落，特別是7月、8月、9月，更是遇到了前所未有的淡季。一位杭州房地產界人士戲稱：“杭州的售樓處除了售樓小姐，還是售樓小姐。”土地市場也馬上受到影響，從1999年開始的杭州土地招標，在2004年首次出現了流標現象。

    2004年底，驚動業界的“杭州樓市暴跌說”雖然已證明不實。但是，去年杭州樓市遭遇了一個前所未有的淡季，確實是誰也無法否認的事實。

    浙江省城調隊2004年12月公布的數據顯示，第三季度全國房屋銷售價格比去年同期上漲9.9%。而浙江省的杭州、寧波房價漲幅分別為10.0%和12.5%，在全國35個大中城市中位列第九和第八，位次相對第二季度分別后移了三和六位。

    浙江省統計局相關負責人在接受記者采訪時表示，寧波市推出的限價商品房和經濟適用房政策對抑制其過快上漲的房價起到了積極的作用。而杭州受土地交易價格漲幅回落等因素的影響，房價漲勢也趨緩。

    今年年初，在遭遇了短暫冬天的杭州樓市，“氣溫”開始有所回升。杭州的房產開發商“親親家園”提供的2004年銷售記錄，很好地見證了2004年杭州樓市的境遇，以及未來的走向。

    據悉，親親家園2004年共銷售了5次：3月推出了一期的最后一批，均價為4900元/平方米左右；6月份推出了一期最后的64套房子，均價為5100元/平方米；8月份，親親家園二期第一批開盤，平均售價5100元/平方米；10月份親親家園推出了二期的第二批，一開盤就搶購一空，平均售價為5300元/平方米；11月份，二期第三批開盤，均價5600元/平方米。

    杭州市房管部門有關人士表示，從長期看，由于區域經濟發展勢頭良好，獨天得厚的居住環境，城市化的不斷推進等因素將長期存在，杭州市實際有效需求依然存在并旺盛。經濟適用房管理政策的完善，將使總量供不應求和結構性矛盾將得到緩解。房價最終走勢取決于供求關系，由于供求逐步趨向平衡，房價將逐步趨向穩定，升幅將減緩。

    南京樓市將延續漲幅下降趨勢

    與杭州樓市年底漲幅趨于平緩的勢頭相比，江蘇省南京等城市的樓市降溫的征兆似乎更為明顯。

    來自南京市房管部門的數據顯示，去年全年該市商品房上市面積超過1000萬平方米，銷售量800多萬平方米，供銷比為1.27∶1———相比于2003年商品房新批上市598萬平方米、預售739萬平方米的狀況，樓市供銷比發生逆轉，上市量大大超過銷售量，余下的200多萬平方米“存量”將留在今年銷售。同時，2004年商品房施工面積突破2000萬平方米，除去已批準上市的，還有約1000萬平方米也將在今年上市。

    南京市房管局相關負責人此前表示，根據對預售價格的監測，南京房價在經過2002年底到2004年上半年的高增長后，從去年下半年起漲幅已趨緩。2003年的漲幅為12.2%，去年全年，包括經濟適用住房在內，商品住宅均價為4115元/平方米，漲幅為11%———前6個月是8%，后6個月僅2%略多。

    而他同時認為，南京樓市這一下滑趨勢還將延續。他預測，南京房價今年的漲幅不會超過11%。

    去年底，南京開通了網上透明售房系統。“南京網上房地產”的市場接受度也從一定程度上佐證了南京樓市的趨冷。12月19日開通的“南京網上房地產”與同為建設部指定的全國首批“網上房地產”建設城市———上海、杭州大相徑庭，開通3天的總瀏覽量在3萬人次左右(該市個人寬帶用戶有20萬)，僅為上海“網上房地產”開通當日瀏覽量的1/10。

    南京市房管部門負責人認為原因在于，相對于上海和杭州，南京房價比較平穩，漲幅不大，投資客興趣不大。

    吸引大量海外資金

    2004年，上海樓市遭遇的政策調控，不比任何一個長三角城市少。除了中央對房地產企業收縮地根、銀根，上海還推出期房限轉、網上備案等調控措施，狠剎炒樓風。作為樓市晴雨表的五一假日樓市，也一度冷冷清清，市場觀望氣氛濃厚。但是在國家發出“宏觀調控收到明顯成效”的總結語之后不久，上海市場迅速復蘇，9月~10月，上海樓市再次出現反彈，房價增幅再度上揚。

    上海的房價為什么越調越高？不只是一個專家給出這樣的解釋：宏觀調控收緊銀根，實質上是打擊了供給，而同時需求仍然在高揚。此外，央行調息后，人民幣升值壓力下，外資豪賭人民幣升值，大量資金潛入上海樓市。上海金裕房地產有限公司董事總經理、上海大學的客座教授張乾源認為，歸其原因，是上海作為一個金融中心，對于資金的致命誘惑。2004年的宏觀調控并沒有熄滅業內研究機構、開發商們對上海樓市的信心。

    事實證明，開發商對于上海土地的爭奪一刻都沒有放松。

    據知情人士透露，2004年11月17日，在上海市第三號土地公告的44幅地塊召開的土地答疑會上，單是位于中環內的長寧191號地塊，來訪登記表就滿滿記了4張紙。中海海外、東方海外、凱德置地、新鴻基地產、綠地集團、上實集團、中華企業(資訊 行情 論壇)、古北集團、復地集團、新長寧集團赫然在目。

    更引人注目的是，在爭奪地塊的開發商中，中海集團、凱德置地、中信泰富、東方海外、瑞安房產、新鴻基地產等外資企業占很大比例，同時還有珠三角房地企業廣東珠江投資和深圳招商地產(資訊 行情 論壇)進一步進軍上海，土地競爭空前激烈。

    房產代銷和咨詢機構對于上海樓市也頗為樂觀。“之前，網上新房交易量下滑，我就認為，與加息可能是巧合。因為每年的10月左右，是樓市的旺季，交易量在最高峰，到了11月份，肯定會下來，這是很正常的。”上海一家規模較大的房產中介的銷售人員這樣告訴記者。

    而上海的購房者更是不顧月供增加的負擔，前赴后繼，2004年底，多個樓盤的售樓處排起了長隊。

    2004年11月19日，位于楊浦區中外環之間的新江灣城首個樓盤“雍景苑”開盤，4天前就有客戶在售樓處前排起了長隊。該盤首次推出僅128套房源，登記的客戶就有近2000名。場面火爆，甚至還請了警察以維持治安。

    在此之前，11月13日開盤的中遠兩灣城四期、莘莊板塊近期上市的南郊別墅二期楓逸居等樓盤也出現了排隊購房的火爆場面。

    從房價在宏觀調控后9月份再次反彈高位上行以后，從網上房地產的成交價來看，加息之后，上海一手房日均成交價格在超過8000元／平方米之后持續上漲，11月中下旬，房價沖破萬元大關，達到10031元／平方米(不包括配套商品房)。

    經歷了2004年4月的調控后的短暫觀望期，2004年下半年開始，上海樓市再次恢復了活力。