2004年12月,上海房地產(chǎn)價(jià)格較上月又有了較大幅度的上漲。據(jù)中房上海指數(shù)辦公室最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,12月,中房上海綜合指數(shù)為1372點(diǎn),較上月上漲24點(diǎn),漲幅為1.8%,全年累計(jì)上漲200點(diǎn),漲幅達(dá)17.1%。中房上海住宅指數(shù)為1320點(diǎn),較上月上漲24點(diǎn),漲幅為1.9%,全年累計(jì)上漲197點(diǎn),漲幅達(dá)17.5%。中房上海辦公樓指數(shù)為1289點(diǎn),較上月上漲12點(diǎn),漲幅為0.9%,全年累計(jì)上漲131點(diǎn),漲幅達(dá)10.3%。

    回顧2004年上海房地產(chǎn)市場(chǎng),投放量和預(yù)銷售規(guī)模均比上年有所放大,空置量進(jìn)一步下降,預(yù)售情況十分火爆,展現(xiàn)出價(jià)升量增的態(tài)勢(shì)。商品住宅價(jià)格在上半年表現(xiàn)為承接上年大幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)繼續(xù)穩(wěn)步上升,年中6、7兩月受宏觀調(diào)控影響漲幅有所放緩,但下半年價(jià)格呈現(xiàn)出反彈并加速上揚(yáng)的態(tài)勢(shì),特別歲末兩月,央行升息,非但沒(méi)有收斂,房?jī)r(jià)漲勢(shì)更為強(qiáng)勁,創(chuàng)出全年單月漲幅新高。2004年全年中房上海住宅指數(shù)上漲17.5%,繼續(xù)保持?jǐn)?shù)年來(lái)高位運(yùn)行并繼續(xù)大幅上揚(yáng)態(tài)勢(shì),雖然比上年漲幅有所放緩,仍超出業(yè)界在年初漲幅12%-15%的預(yù)計(jì)范圍,與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格軟著陸的要求仍有相當(dāng)距離。

    有關(guān)人士指出既要肯定本市居民住房改善、新一代婚房、新上海人定居及海內(nèi)外置業(yè)需求的旺盛和持續(xù),又要關(guān)注在房?jī)r(jià)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)下出現(xiàn)的投資投機(jī)的現(xiàn)象。如靜安某新開樓盤,推出199套,登記者眾,搖號(hào)結(jié)果買2套79人,買1套41人,如今上海居民中一戶買多套住房,等待升值者已不在少數(shù)。上海市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)最新的抽樣調(diào)查也證明了這一判斷,上海21.7%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有兩套以上的房屋,擁有三套以上房屋的家庭為2%。

    另一方面,二手房交易也空前活躍。2004年12月,上海二手房指數(shù)為1490點(diǎn),比上月上升42點(diǎn),環(huán)比增長(zhǎng)2.9%；同比增長(zhǎng)18.7%(2003年12月為155點(diǎn))。具體表現(xiàn)為:中心區(qū)域,價(jià)格堅(jiān)挺；軌道交通,拉動(dòng)房?jī)r(jià)；浦東新區(qū),整體活躍。2004年上海二手房走勢(shì)上半年相對(duì)平穩(wěn),下半年出現(xiàn)小高潮。從時(shí)間分布來(lái)看,下半年交易量較上半年有所增加；從空間分布來(lái)看,市中心及軌道交通沿線附近二手房成交量較大。根據(jù)二手房指數(shù)辦公室測(cè)算,2004年12月份的中心區(qū)域部分次新房平均售價(jià)較2004年8月份上漲了50%左右。究其原因,主要是受到市中心土地供應(yīng)限制的影響。此類房產(chǎn)供給量有限,因此受到自住者和投資者包括外地和港澳臺(tái)以及國(guó)外人士的追捧。長(zhǎng)寧古北地區(qū)作為高檔房產(chǎn)的集聚區(qū),房?jī)r(jià)持續(xù)堅(jiān)挺,交易量也再度回升,成為年末投資者較為關(guān)注的板塊。

    2004年軌道交通方面的進(jìn)展對(duì)其周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生著重要影響。部分市場(chǎng)預(yù)期在工程完工之前就已大量釋放,造成房?jī)r(jià)大幅上漲。如地鐵一號(hào)線北延伸段自規(guī)劃出臺(tái)到開通,引發(fā)了閘北、寶山二手房市場(chǎng)的火爆；地鐵二號(hào)線延伸段的建設(shè),同樣也引發(fā)了長(zhǎng)寧天山路沿線房產(chǎn)的快速發(fā)展。楊浦的中原地區(qū)、五角場(chǎng)地區(qū)、閔行的七寶地區(qū)等等軌道交通規(guī)劃沿線區(qū)域,都是2004年上海二手房交易的熱點(diǎn)區(qū)域。

    總之,2004年上海住房市場(chǎng)既是實(shí)際需求旺盛、價(jià)格蓬勃向上的一年,又是虛擬需求擴(kuò)大、風(fēng)險(xiǎn)正在增長(zhǎng)的一年。分析其核心原因,居民分享住房制度改革甜頭,激活國(guó)有住房存量資產(chǎn),社會(huì)財(cái)富驟然放大,引致住宅資產(chǎn)價(jià)格大幅上揚(yáng),這是合理和必然的,適逢股市低迷和存款實(shí)際負(fù)利率,購(gòu)房成為投資保值增值的良好工具,并成為全社會(huì)共識(shí)。因此,虛擬需求、負(fù)利率、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)引起全社會(huì)的關(guān)注。

    展望2005年房?jī)r(jià)走勢(shì),專家認(rèn)為將在利率、匯率、股市的三者博弈中演繹出自己的軌跡。對(duì)于具有明顯地域特征的房地產(chǎn)業(yè),會(huì)不會(huì)出臺(tái)區(qū)域性調(diào)控政策,通過(guò)一系列市場(chǎng)化手段,以實(shí)現(xiàn)供求基本平衡,結(jié)構(gòu)基本合理,價(jià)格基本穩(wěn)定的局面,促進(jìn)上海房地產(chǎn)業(yè)保持健康和可持續(xù)發(fā)展,值得觀察與期待。