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在剛剛過去的2004年,房地產業是中國的一大熱點,吸引了超萬億元人民幣巨額資金的投資,房地產價格更是一路飆升。然而,以房價快速上漲和投機性需求日益增長等作為繁榮標志的中國房地產業,在新的一年里卻可能會面對更多的爭議。
迄今為止,國內學界、房地產開發商和建設部等主管部門大都堅持認為,目前中國房地產業并不存在什么泡沫,持續上漲的房價也是合理的,并列舉經濟快速
增長、農村城市化進程、房地產空置率下降等統計數據來加以說明,更有甚者還將奧運會和世博會作為中國特別是大城市房價上漲具有合理性的支撐依據。通過對抽象過的統計數據及籠統化的一些預期的實證分析,不少人宣稱,目前中國房地產業的繁榮還將持續幾十年。
但是,在中國房地產業繁榮的背后,卻掩蓋了一個基本的經濟現實:隨著房價持續飆升,相當數量的中低收入群體越來越無力購置住房,而越來越多的人卻擠入了房地產投資的逐利游戲中。盡管人們對財富的追求本身無可厚非,但我們還要關注追求財富以外的其他目標,包括對更為基本的生存目標的評價與跟進。目前中國房地產業的繁榮其實已偏離了這一方向。要指出這種繁榮表象背后所存在的問題,需要我們將中國房地產業放入到與經濟關系相聯系的制度條件的大背景中來分析。而這種經濟學研究方法的重要性恰恰被所謂的實證分析嚴重淡化了。
追溯本輪中國房地產業發展的歷程可以發現,催生房地產業過度繁榮的大部分原因都是與一些制度性安排相關的。例如,地方政府為了追求政績,將發展房地產業作為支柱產業,并將改善城市形象的市政建設與動拆遷工程捆綁在一起,人為地刺激了半數以上的房地產需求。在這一過程中,包括尋租活動在內的不公平行為損害了相當數量城鎮居民的合法權益,而房地產商從中卻獲得了巨額利潤。去年的宏觀調控使房地產開發資金趨緊、土地供應緊張,這些因素也促使了2004年中國房地產價格不斷上漲,并導致投機性需求快速上升。所以,如果將這些制度性安排的實際影響增加到解釋房地產業繁榮的原因中去,我們就很難說是市場因素催生了這一輪房地產業的繁榮。
當我們在高唱房價上漲增進了財富快速增長的凱歌時,卻發現中國的低住房市場是一片蕭條,與中高檔住房市場的繁榮景象形成了極大的反差。盡管中國政府早就推出了建設低住房市場的政策與計劃,但到了地方政府這一環節卻"變味"了。有資料顯示,2003年經濟適用房占總住房比重為5.5%,2004年卻下降到了4.5%。這可能又是一個制度性安排有實際影響的實例吧。這又會產生什么社會影響呢?一是城鎮中大多數中低收入群體面對日益上漲的房價只能"望房興嘆"；二是已成為城市產業大軍一員的農民工靠低廉的收入難以滿足其住房需求,市場最終無法滿足城鎮中低收入群體和農民工的住房需求,這恰恰是日益繁榮的中國房地產市場不得不面對的一個冷酷現實。
看本屆政府的主要視點就是更關注社會大多數人,尤其是城鎮中低收入群體和農民工所面臨的各種問題。因此,從長期看,如果中國房地產市場發展不包括大力發展低住房市場的話,我們很難想象這樣的房地產市場繁榮是健全的。這是評價目前房地產市場是否過度繁榮時應重點關注的核心問題。
請注意,我們并沒有說中國房地產市場的景氣程度已發生了什么根本逆轉,而是說影響房地產市場發展的主要構成因素已轉向發展低住房市場。有據可查,最近建設部表示,今年住房建設除了要加大低住房市場的建設力度外,還將研究解決進城務工農民住房問題首次列入工作重點。從長期看,低住房市場的快速發展將大量地抵消掉中高檔住房市場的發展速度,從而再造出一個更加合理也更加健全的中國房地產市場的繁榮局面。
由此,我們認為,不應該再利用各種政策或其他優惠條件來鼓勵發展中高檔住房市場了,這樣的話,不僅無法解決房地產市場的結構性矛盾和背后存在的一些社會問題,反而會導致房價持續快速上漲,并形成房地產市場泡沫。目前,地方政府最適當的做法應當是變革相應的制度性條件與制度安排,適度控制中高檔住房市場的發展速度與規模,大力鼓勵發展低住房市場,以此推動中國房地產市場的長期繁榮發展。當然,這也預示了中國房地產市場將面臨一場痛苦的巨變。
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