|
業(yè)界建議，小廳、小廚、小衛(wèi)“三小”戶型要減10%；結(jié)合周邊房屋成交價合理估算，以便出手
本報上期估價專欄曾經(jīng)為讀者介紹了一種結(jié)合周邊成交的例子粗略為自己的二手房估價的方法，但是每一套二手房由不同的中介機(jī)構(gòu)評估，或者采取不同的估價方法，最后得出的結(jié)論都將會有差別。本期以賣方曾先生在朝陽無限小區(qū)的一套房子為案例，請不同的公司
及個人為其估價。結(jié)果顯示差額只有一兩萬元。可見曾先生的估價比較合理，出手應(yīng)該會更順利一些。
「賣家期望」
60萬元
曾先生兩年前購買了位于朝陽區(qū)甘露園1號院的朝陽無限小區(qū)的一套房子，現(xiàn)在為了買更大的房子升級置業(yè)而想把這套房子轉(zhuǎn)手賣出。這套商品房的建筑年代為2002年，位于21層樓中的17層，建筑面積105平方米，兩居室，南北朝向，有暖氣和燃?xì)猓胀ㄑb修。
曾先生認(rèn)為，周邊新商品房每平方米六七千元，朝陽無限的地理位置不差，認(rèn)為總價能賣到60萬元。
「鏈家評估」
約59萬元
記者向鏈家咨詢了這套房源的大概市價。鏈家市場總監(jiān)宮萍表示，鏈家對大量成交的二手房案例研究后認(rèn)為，用比較法及修正簡單百分比的辦法進(jìn)行估價。
鏈家剛成交了朝陽區(qū)甘露家園一套108平方米的兩居，成交價為5300元/平方米，建筑年代為2000年，塔樓，樓層為23層中的第16層，朝向為南，雙氣，普通裝修。鏈家以它作為曾先生房屋的比較對象，進(jìn)行了估價：
房屋位置修正百分?jǐn)?shù)為0%，因為朝陽無限和甘露家園都同處在東四環(huán)外朝陽路十里堡地段；建筑年代折舊百分?jǐn)?shù)為：（2002-2000）×2%（建筑年代每年折舊）=4%；朝向修正百分?jǐn)?shù)為：1%，因為朝陽無限為南北向，朝向較好；樓層修正百分?jǐn)?shù)為：1%，因為高層住宅層高比較優(yōu)越；其他修正系數(shù)均為0%.
綜合上述各數(shù)據(jù)，總的修正百分?jǐn)?shù)為：4%+1%+1%=6%，因此該朝陽無限房屋的被估價為：5300×（1+6%）=5618元/平米；總價約59萬元。
「我愛我家評估」
約60萬元
記者同時也咨詢了我愛我家。我愛我家專業(yè)人員王寧告訴記者，我愛我家對每套二手房的估價主要基于房源周邊二手房的成交價，如果是較新的商品房則根據(jù)同一個小區(qū)類似二手房成交價做基準(zhǔn)，然后結(jié)合房源具體特點及以往交易經(jīng)驗而評估，供買賣雙方參考。
王寧表示，朝陽無限小區(qū)一共有17套二手房在我愛我家登記出售，大多數(shù)賣家的報價在5800元－6500元/平方米之間。針對曾先生這套二手房的具體特點及自身的經(jīng)驗，比如樓層17層屬于比較好的樓層，就目前項目周邊市政配套尚不是很好、也沒有名校等因素，王寧認(rèn)為，曾先生這套二手房的價格在5700元－5800元/平方米之間，總價在60萬元比較合理。這也肯定了曾先生自己的心理價位。
「記者評估」
約61.9萬元
一位從事過多年二手房評估工作的業(yè)內(nèi)人士還教給了記者一種簡單的估價方法。即以同區(qū)同類的一手樓盤的均價為基準(zhǔn)價，再加、減計算，即可得出二手房的相近單價。所選取的樓盤與估評單元在各個方面的因素越相似越好。
1、房屋折舊：混合結(jié)構(gòu)房屋折舊期是50年，每年折舊率為-2%；框架結(jié)構(gòu)房屋折舊期是60年，每年折舊率為-1.67%；
2、符合舊房特點的，扣減-10%：符合舊房特點即指內(nèi)部設(shè)計布局落后、功能陳舊或三小（小廳、小廚、小衛(wèi)）；
3、樓層不同：修正分?jǐn)?shù)類似鏈家的百分比。如果無南向窗戶，則房屋的價值在基準(zhǔn)價的基礎(chǔ)上下調(diào)5%；
4、環(huán)境因素：無物業(yè)管理的房屋，下調(diào)5%，附近有市重點中小學(xué)的，上調(diào)15%；
5、心理因素：一般人們買二手房都在心理上有所顧忌，房屋的價值在基準(zhǔn)價的基礎(chǔ)上下調(diào)8%.
記者經(jīng)過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，區(qū)域相近的商品房珠江羅馬嘉園22層塔樓的17層有119平米兩居，價格在7200元/平方米左右，除了它是精裝修之外，其他方面與曾先生的這套房子很相近。曾先生的房子是普通裝修，因此可以在單價7200元中減去裝修費用，一般是500元/平方米，即可以以6700元/平方米作為基準(zhǔn)價。再計算曾先生的二手房價格：
該住宅建于2002年，混合結(jié)構(gòu)，故折舊率為2×（-2%）=-4%；不屬于“三小”，免折舊；不是頂層，朝向為南北，免折舊率；有物業(yè)管理并屬住宅小區(qū)，免折舊；附近無重點中小學(xué)，不加百分比；心理因素：-8%.
因此，該單元的每平方價格計算如下：6700元×（1-4%-8%）=5896元，房子總價則為：5896元×105=619080元。
「總結(jié)」
相差1萬－2萬元屬合理
可以看到，幾種方法最后評估出來的價格距離曾先生自己估的60萬元差別都不是特別大，只在1萬到2萬元之間。所以曾先生的估價相對比較合理，出手應(yīng)該會更順利一些，而不至于定價太高不易出手。
專題采寫/本報記者敖虹
| 
