科學發展觀強調“以人為本”。首先應著眼于大多數人。

    科學發展觀的基本點和方法論是協調。

    我國正處于經濟建設加速發展、城市化水平不斷提升和城市蓬勃發展的時期，但是國家人均資源短缺和環境的脆弱已經開始成為發展的硬制約；我國社會 主義市場經濟體制尚未完善，國家經濟實力還不夠強大，但是社會發展不公平、不和諧的現象已經突現。這些矛盾在城市又集中表現出來。面對嚴峻的現實，我們如何應對？科學發展觀的真正落實是迫切的大事。這里對城市規劃和房地產提出幾點看法，希望大家關注。

    政府必須通過公共政策和法律來安排城市公共設施和社會設施的建設，保證城市的可持續發展

    我們在這方面做了許多工作，但是，現在還存在不少問題，比如：城市的土地利用結構和房地產產業結構不夠合理。許多城市在發展中，商品房占用了大片的好地段，廣大工薪階層和一般老百姓迫切需要的經濟適用房和廉租房的用地短缺，位置不好，經濟適用房的供應遠遠不能滿足社會的迫切需要。比如，今年，在北京一個經濟適用房項目，購買的人要排隊兩天兩夜，第一名排隊達５天５夜。去年，在杭州，購買經濟適用房的群眾，要去“搖號”，搖中了才能夠買，而中的比例是１０比１。不少城市中，許多人買不到急需的住房，而大量的商品房屋空置。現在，城市居住的貧富分化正在加劇，有的城市富人區和貧民區正在形成。在城市，相當一些人的居住條件并不好，特別是外來大量的流動人口的居住問題，相當突出。這一切是不能用住宅建設總量和人均住房面積的擴大來替代的現實。因此，筆者認為，對城市住房的公平性需要有相應的指標體系來客觀反映并加以考核。對解決居住低水平人群問題，政府應提出政策和措施。

    許多城市公共設施和社會發展設施的用地和建設往往得不到保證。在有的城市，規劃欠周到，居住區的配套不夠完整；在有些城市，往往在控制性詳細規劃還沒有批準的地段，就倉促上馬開發建設，公共設施缺乏。更普遍的情況則是，城市規劃對公共設施已經有了安排，可是，在開發中，為了追求利潤，違反城市規劃的行為比比皆是，公共設施建設普遍存在缺項，有些地方甚至將城市規劃明確規定的公共設施用地也用來建設商品房，城市社會發展的公共用地也被用來建設商品房。上海城市規劃部門已經發出警告：禁止占用城市規劃安排的教育、科技、文化、衛生、體育等方面的用地，這在全國可能具有一定的普遍意義。資本的發展正在侵蝕公共利益，值得注意！

    市場經濟條件下，資源的配置要發揮市場機制的基礎性作用，但是政府的調控又是絕對不能沒有的。資本總是偏愛有錢人的，資本不愛沒有錢的人。市場在為解決多數人居住的問題上，在沒有政府強有力調控的情況下，是失靈和缺位的。在解決公共服務和為大多數人的住房問題上，想全靠市場的調節作用，那是靠不住的。

    政府，作為公共利益的代表，必須通過有關公共政策和法律，通過對市場強有力的調控，來安排和保障大多數人對住房的迫切需要，來安排城市公共設施和社會設施的建設，來保證城市的可持續發展。

    城市規劃應當成為國家重要的公共政策

    在市場經濟條件下，城市規劃是國家對城市發展重要的調控手段，國務院在１９９６年就指出“切實發揮城市規劃對城市土地及空間資源的調控作用，促進城市經濟和社會協調發展。”（見１９９６年國務院１８號文件，《國務院關于加強城市規劃工作的通知》）。這是在社會主義市場經濟條件下國家給城市規劃的科學定位。城市規劃正在為此而努力。市場經濟發展到今天，在中國，從維護公共利益的需要來看，從實現發展的公正、公平的需要來看，城市規劃又應當成為國家重要的公共政策。

    城市規劃必須加強對房地產開發的調控，主要是從四個方面進行調控：城鎮體系規劃；城市總體規劃，特別是５年的近期建設規劃；詳細規劃，特別是控制性詳細規劃；城市設計。當前的重點是近期建設規劃和控制性詳細規劃。這種調控又表現在以下幾個方面：房地產開發總規模；開發的空間結構布局；具體地塊的使用性質和開發強度；開發時序；具體建設項目用地和建設的控制及規劃管理。

    如果講國際經驗，那就是國家和政府在住房問題上主要是面向廣大工薪階層和老百姓的。有錢人的住房、商品房，那是依靠市場去解決的。資本主義國家尚且如此，我們社會主義國家理應做得更好。我們的政府，我們的城市規劃部門是非常努力的，在這方面取得了很大的成績。但是，也不能排除這種現象：在有的城市，城市規劃跟著某些領導走，而某些領導又跟著資本走，公共利益被資本不斷地侵蝕。這種狀況必須改變。

    去年年初，溫家寶總理有非常嚴厲的批示，他指出：“一些地方土地市場秩序混亂，非法占地，非法入市的問題相當嚴重，利用土地牟取暴利已成為一些單位和個人尋租的手段。”溫家寶總理要求“對各地以各種名目非法占有、轉讓土地的行為要嚴肅查處，對違規建立的各類園區要進行清理，對土地執法中的錯誤做法要堅決糾正。”近１年多來，國家對土地市場整頓發出多次緊急通知，城市土地市場的整頓正在進行。一個時期以來，城市發展中的許多問題，包括城市規劃實施受到影響，與土地市場的混亂密切相關。在城市土地市場如此混亂的情況下，有關方面從總體上對城市房地產市場的發展是否也應當有所反思呢？

    以人為本，以多數人為本。對房地產業界來說，可能是實實在在的考驗。這些年來，有關方面不時表揚房地產業界的人和單位。筆者認為，應當表揚那些真正為廣大群眾住房問題解決做出貢獻，特別是應當表揚那些為扶持和幫助弱勢群體解決住房問題真正做出貢獻的人和單位，并且形成制度。

    各類專門性規劃必須服從城市規劃的統一要求

    溫家寶總理指出：“城市規劃是一項全局性、綜合性、戰略性的工作，涉及政治、經濟、文化和社會生活等各個領域。”城市規劃是非常綜合的規劃，它關系城市發展的性質、規模、布局，關系城市發展的長遠和全局。國務院２００２年１３號文件明確規定：“城市規劃關系到國民經濟持續快速健康發展的全局”“各類專門性規劃必須服從城市規劃的統一要求”。這是國家重要的規定。但是實行起來，并不順利。現在，有些“條條”的部門專業規劃和有些“塊塊”（有些開發區）的規劃往往使得城市規劃的綜合性難以實現。

    多年來，有的不合理體制已經上升為法制，行政體制的不合理已經上升為法制的矛盾。比如，多年以來，兩個部門根據兩部法律（《城市規劃法》和《土地管理法》），分別制定的兩個規劃（《城市規劃》和《土地利用規劃》），在城市里面管理同一件事——城市土地利用。在這種不科學的、相互矛盾的法制制度之下，我們的城市發展又怎么能夠科學呢？我們強調加強依法行政，現在提出依法執政，在兩部法律存在矛盾的情況下，大家都加強，其結果又會是怎樣的呢？

    因此，今天，科學發展觀在中國的貫徹，第一層面的任務可能是國家法制建設的科學化。首先又需要國家高層對現行的法律之間存在的問題，在決策民主化、科學化的基礎上，認真加以解決。

    第一層面的任務中，還有規劃的科學性問題。現在我們國家的規劃很多，各有各的作用，但是相互關系的協調是個大問題。據悉，國家有關綜合部門正開展規劃的規劃，這的確是一件好事。我們希望真正把好事辦好。這里，我覺得關鍵是分清專業規劃和綜合規劃。城市規劃是綜合規劃，國際經驗和我們５０年的經驗已經一再證明了這個事實。城市規劃不僅僅是城市的土地利用規劃和建設規劃，而且也是保護性的“不建設規劃”，許多保護區，如生態保護區、水源保護區、基本農田、特殊用地的保護區、風景名勝區和歷史文化保護區的保護，都是城市規劃的任務。所以，城市規劃不是專業的建設規劃而是綜合規劃。希望國家的規劃盡可能做得科學一點。

    今天，國家一再強調加強土地管理和耕地保護，這是國家發展全局的迫切需要，我們必須認真貫徹執行國家的有關政策和措施。但是，是否也需要反思一下呢？這么多年以來，每次土地出問題，就加強有關專業方面的權力，問題越大，加強的力度越大，其結果呢？多年的經驗證明，問題解決并不理想。原因何在？重要原因之一是缺乏綜合協調，是由于專業規劃和管理的強化影響了城市規劃對城市土地利用的綜合調控職能。城市規劃是城市土地管理的科學根據，離開這個根據，怎么能夠管理好呢？筆者以為科學發展觀的基本點和方法論是協調。沒有協調，就不可能科學發展。城市是非常復雜的動態系統，我國城市規劃管理幾十年，國際上幾百年，中心任務就是天天在做協調，做經濟、社會、文化、環境的協調，最后表現為城市土地和空間資源的科學合理安排，城市土地利用早已成為城市規劃的題中之義，這是國內國外的共同經驗。因此，強化城市規劃對城市土地利用的綜合調控職能，應當成為國家強化土地管理的正確選擇。

    建設方式的變化可能成為我們必須面對和認真解決的重大問題

    國家正在制定《物權法》。物權是人對物所具有的不受他人干擾的權利。在我國憲法關于私有財產保護的規定出臺后，這部法律的制定非常重要。它關系到房地產的發展，關系到城市規劃和建設。

    在新形勢下，我國城市過去那種大規模新區開發和大規模舊城改造的建設方式可能面臨重大的改變。

    由于國家建設的原因，政府向農民征用土地，這是歷史和現實的現象。這些年，有些地方政府，以比較低的價格從農民手中得到土地，經過投入，土地升值后再開發使用，政府得到其中的價格差，開發商也得益，許多情況下，農民并沒有得到他們應當得到的那一部分。不少失地農民的社會問題，可能由此而生。

    在城市內部，拆遷問題近年來相當突出。這反映了更深層次的矛盾。拆遷補償，本來是開發方的事情，因為在計劃經濟時期投資主體單一，由政府組織有關方面進行拆遷的模式延續到今天，但是投資主體已經多元化了。這樣，被拆遷戶往往面對開發商和政府組織的拆遷單位而顯得很弱勢，他們的合法權益往往得不到應有的保障，一個時期以來，矛盾突出，影響不小，社會關注。

    我們過去大規模的建設的成本，包括基本建設和城市建設的成本，是否因為對農民的補償和對城市被拆遷戶的補償偏低而存在某些假象呢？政府作為公共利益的代表，首先應當關注弱勢群體的利益。講科學發展觀，講城鄉協調發展，講經濟社會協調發展，切實關注農民和被拆遷戶的利益，應當是有實實在在的內容的。

    因此，在不久的將來，城市新區開發和舊城改造的方式將有可能發生重大的變化。這種變化由于國家土地資源的緊缺而更加現實，由于《物權法》的制定而更加現實。有專家提出，政府應從征地和拆遷的過程中退出來，成為裁判和執法者，筆者覺得很有道理。因此，未來城市的新區開發和舊城改造，其規模和力度恐怕要發生比較大的變化，過去那種大手大腳“跑馬圈地”的新區開發和大規模“推平頭”的改造舊城的方式可能應當結束了。我們的思維方式和工作方式也需要有所變化。比如，新區開發在用地的單位上，可能應當從平方公里變成為公頃和畝。建設的大規模推進和建設方式的變化，可能成為我們必須面對和認真解決的重大問題。

    建立城市正規的住房租賃市場

    我國住房制度改革進行多年了，成績巨大。但是，這里是否存在一個大的誤區：我們是否將人人（戶戶）擁有房屋產權作為房改的惟一目標，而無視或者忽視了住房的正規租賃市場的建立。其實，人人有房住，才是我們改革的真正目標，而非人人（戶戶）擁有房屋產權。

    現在，在城市，許多人根本買不起商品房，也買不起經濟適用房，又找不到廉租房，他們最急需的是能夠租到符合他們經濟能力的住房。但是正規的住房租賃市場在哪里呢？沒有！我們沒有高中低不同檔次的可供選擇的正規的住房租賃市場。有的只是很不規范的自發的市場。

    其實，在國外許多市場經濟國家，都有健全的住房租賃市場。在不少國家，依靠租房的人和家庭，要占不小的比例，有的２０％，有的３０％，甚至更高。大學畢業生，剛剛參加工作的年輕人，年輕的家庭，許多人依靠租房度日。而我們，政策上好像企圖家家有房產，許多人想以租賃的方式獲得住房卻沒有，為什么我們長期無視這樣一個巨大的市場需求，而且是廣大群眾的迫切需求呢？

    從經濟發展中生產力要素流動的角度看，人的流動是正常的現象和市場經濟的需要。而從某種意義上講，住房租賃市場的建立和完善則是有利于人的流動的，這也是市場經濟的需要。