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行業壓力增大公司各有喜憂--地產類上市公司后市分析

http://whmsebhyy.com 2005年01月13日 08:05 證券時報

行業景氣造就佳績

自房地產行業進入景氣周期以來，房價持續上漲，房地產開發企業盈利水平也大幅提高。從目前了解的情況看，很多房地產上市公司都預計2004年業績將大幅增長，如深萬科和外高橋(資訊行情論壇)就已分別發布了2004年業績大幅預增公告。

從二級市場的反應來看，近期一些房地產龍頭公司股價走勢非常強勁，深萬科、金融街(資訊行情論壇)、金地集團(資訊行情論壇)等股都有很好的表現。

調整壓力逐步顯現

不過，房地產行業的不規范發展也產生了很大的負面影響，主要表現為積累了巨大金融風險，并嚴重影響到了經濟的可持續發展；房價過高和大量的拆遷糾紛影響到人民生活穩定，導致行業面臨較大的調整壓力。

預計2005年導致行業調整壓力的主要因素有：

宏觀調控宏觀調控仍是中央2005年的核心工作，加息作為調控的主要手段之一，對房地產業影響最大。我們認為，2005年存在進一步加息的可能，其具體影響將表現在：市場資金供應量減少、增加貸款購房者負擔、影響居民心理預期和實際需求。

另外，管理層還可能會采取其它措施，抑制房地產行業的過熱和房價上漲，例如增加對經濟適用房的開發力度、改革稅收、抑制房地產投機行為等。

拆遷需求銳減由于拆遷往往造就大量的剛性需求，例如2003年全國商品房銷售面積只有3.22億平方米，而拆遷面積高達1.56億平方米，因此拆遷因素的影響不可低估。但從目前的不完全統計資料看，2004年拆遷面積已大幅下降，預計2005年依然會保持這種態勢。

供給增加前幾年行業超高的盈利水平吸引了大量資源躋身房地產行業，而由于開發周期的原因，預計2005年將有大量竣工面積上市。

當然，人民幣升值的預期也可能會帶來一定的機會，但短期內不可期望過高，主要理由是:管理層讓人民幣升值的意愿不強；我國有著比較嚴格的資本管理制度；更關鍵的是，宏觀調控對經濟和社會的影響應更為直接。

優勢企業面臨機會

在市場環境發生變化的情況下，企業的抗風險能力更值得關注。通過對各上市公司的規模、償債能力、管理及盈利能力等進行綜合分析，我們認為，萬科、招商地產(資訊行情論壇)、金地集團、金融街、陸家嘴(資訊行情論壇)等公司的抗風險能力明顯強于行業其它上市公司。

由于國家扶強汰劣的態度明顯，優勢企業將獲得相對更好的支持，萬科、金融街和金地集團順利再融資就充分說明了這一點。而近期招商地產大舉增加土地儲備，萬科積極與國外大企業合作開發項目，也表明這些優勢企業正力圖抓住本次調整機會，擴大自己的競爭優勢。

總之，2005年地產行業維持調整態勢的可能性較大，一些利好因素可能只會帶來短線機會，建議投資者應該持謹慎態度。但同時我們也堅信，目前的這種調整是有利于行業健康發展的，并將為一些實力雄厚的公司提供更大的發展機會。因此，我們應密切關注國家政策的走向和優勢公司的發展狀況，以求獲得逢低吸納的機會。

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