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林毅夫
剛過去的2004年對于中國的房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個(gè)分水嶺，隨著一些小企業(yè)的退出，年銷售額過百億的房地產(chǎn)企業(yè)也開始出現(xiàn)。
香港上世紀(jì)五六十年代小開發(fā)商遍地開花，但到上世紀(jì)七八十年代房地產(chǎn)則集中在10
來個(gè)大開發(fā)商身上。國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)也要經(jīng)歷這樣的發(fā)展歷程，因?yàn)檫@樣銀行業(yè)才能有效地支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不會由于本身價(jià)格的漲跌導(dǎo)致銀行危機(jī)。而當(dāng)有關(guān)政策要求必須有比較高的自有資金比例才能夠進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，就必然導(dǎo)致只有大的房地產(chǎn)商才能滿足要求。
具體來說，香港沒有因?yàn)榕菽茰绯霈F(xiàn)金融危機(jī)，其原因是因?yàn)楸O(jiān)管機(jī)構(gòu)對銀行的自有資金、發(fā)展商的自有資金都有非常嚴(yán)格的總量和比例的控制，才沒有造成銀行呆壞賬的增長。之所以在這一點(diǎn)上面能夠取得金融的安全保障，跟房地產(chǎn)開發(fā)商的形態(tài)有相當(dāng)大的關(guān)系：香港在上世紀(jì)50至60年代，大量的投資進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)，但現(xiàn)在香港對幾個(gè)比例控制得非常嚴(yán)，一個(gè)就是銀行在貸款總量當(dāng)中有多少比例可以用在房地產(chǎn)，第二就是開發(fā)商貸款時(shí)，必須有多少自有資金。這樣就使香港金融一方面能夠支持房地產(chǎn)的發(fā)展，一方面不會因?yàn)榉康禺a(chǎn)的泡沫破滅造成整個(gè)金融危機(jī)。而對于房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金的比例抬高以后，就把原來很多小的開發(fā)商排除在競爭的行列之外，因?yàn)樾〉拈_發(fā)商本身資金實(shí)力不夠，很難滿足銀行貸款的一些基本要求。
所以，一方面從中國長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展和未來城市化發(fā)展的必然趨勢來看，房地產(chǎn)業(yè)一定會成為我國經(jīng)濟(jì)中的最重要產(chǎn)業(yè)之一。而在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展當(dāng)中，未來將是以大房地產(chǎn)商為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)在逐漸在出現(xiàn)，而且這種情形會繼續(xù)發(fā)展，到最后會出現(xiàn)跟香港或者是跟其他國家一樣，以大房地產(chǎn)商為主的房地產(chǎn)業(yè)形態(tài)。這樣的產(chǎn)業(yè)形態(tài)的形成具體原因有很多，除了銀行問題，土地取得，政府的管制，以及房地產(chǎn)自有資金的準(zhǔn)備，資金運(yùn)作及管理等一系列的問題外，跟我國房地產(chǎn)業(yè)的提高和調(diào)整密切相關(guān)。（作者系北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心主任）
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