|
黃曄
隨著中國商業(yè)零售業(yè)2004年12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內外商家擴張規(guī)模，占領市場的基礎。沈陽也必將成為國際商家首選的市場之一。從沈陽目前商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀來看，綜合性商業(yè)較多，并集中在商圈或市中心，高檔商業(yè)、特色商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、郊區(qū)
商業(yè)的開發(fā)量較小，而這些商業(yè)領域無疑潛力巨大。
高檔商業(yè)：沈陽商業(yè)地產(chǎn)的“軟肋”
紐約曼哈頓、東京銀座、香港中環(huán)、北京王府井、上海南京路、廣州北京路……這些區(qū)域是世界頂尖級商業(yè)地產(chǎn)角逐的戰(zhàn)場，也成為一個城市高檔消費區(qū)的標志。沈陽，目前較成熟的商圈主要是太原街、中街、長江街。長江街從現(xiàn)在的經(jīng)營情況看，更傾向于低端消費群體。太原街與中街雖不乏高檔商業(yè)物業(yè)，但大部分由于沒能引入真正有影響力的國際品牌或不能自始至終地堅持走高端路線，有的干脆在定位時就是高中低檔兼顧的策略，因此很難樹立高端形象。另外3個商圈一個共同點就是商場類商業(yè)地產(chǎn)占絕對多數(shù)，高檔寫字樓、公寓、酒店這些商業(yè)形態(tài)很少，這些都導致沈陽已有的商業(yè)圈更傾向于傳統(tǒng)的大眾化消費，而缺少高檔商業(yè)地產(chǎn)。
特色商業(yè)：個性化是其生命力
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)最忌諱街上千店一面，“個性”是其生命力所在。沈陽目前的現(xiàn)實是綜合性商業(yè)地產(chǎn)較多，專業(yè)性、有特色的卻較少。因此，目前沈陽在建的商業(yè)地產(chǎn)項目，走專業(yè)化、特色化之路是快速脫穎而出的關鍵。
集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一體的一站式消費中心，即起源于美國的摩爾業(yè)態(tài)迅速在各城市走紅。這種商業(yè)地產(chǎn)不僅受項目的地理位置、交通條件及周邊消費環(huán)境限制較大，而且在未來競爭中，只靠大而全肯定不足以吸引消費者，在店內布局、產(chǎn)品內容方面都應有所創(chuàng)新。作為國內商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的排頭兵深圳，開發(fā)商早已意識到這一問題。
由此看來，在競爭化社會，商業(yè)地產(chǎn)只有不斷地推陳出新、獨樹一幟，避免產(chǎn)品同質化，項目才能找到生存之道。
社區(qū)商業(yè)：服務型物業(yè)發(fā)展空間大
社區(qū)商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的一個重要分支。它通常由獨立超市、獨立商業(yè)街、底商3種形式組成。社區(qū)內規(guī)劃商業(yè)物業(yè)的好處，除了為開發(fā)商帶來直接的超額利潤，還能改善區(qū)域的品質，帶動住宅的升值。目前沈陽新建小區(qū)中，商業(yè)物業(yè)主要以底商形式出現(xiàn)，即臨街住宅一層或一二層作為門市進行出租或出售，形式單一。這樣產(chǎn)生的結果一個是可能導致小區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)重復，另外也會使商業(yè)經(jīng)營項目不全面。因此，更成熟的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)應該是多種建筑面積、建筑形式相結合，從而使地產(chǎn)開發(fā)商對社區(qū)商業(yè)經(jīng)營內容起到引導作用。
專業(yè)人士認為，在城市的中心地段開發(fā)社區(qū)商業(yè)，應注意與附近的商業(yè)、周邊的環(huán)境相協(xié)調，能滿足居民基本的日常生活所需。在遠離城市的郊區(qū)開發(fā)社區(qū)商業(yè)需要側重社區(qū)服務性，并營造特色商業(yè)，在建造上提前或同步于住宅的發(fā)售，作為樓盤的重要推廣手段；另外，從長遠看，有實力的開發(fā)商可以考慮只租不售，從而不斷改善自身商業(yè)服務內容的構成。
郊區(qū)商業(yè)：大型超市已開始圈地
隨著沈陽城邊及郊區(qū)新建小區(qū)的增多，道路、公交的不斷完善，住宅城邊化、郊區(qū)化趨勢越來越明顯，例如以皇姑區(qū)的城北地段為例，規(guī)模較大樓盤有國奧現(xiàn)代城、五彩園、花好悅園、亞都茗苑、萬科四季花城、格林夢夏等十余處，但大型超市只有樂購和相對距離較遠的華聯(lián)兩家，遠遠不能滿足該區(qū)域居民就近購物的方便。
而目前沈陽新建小區(qū)中，商業(yè)的規(guī)劃普遍缺乏統(tǒng)一性，布局相對分散，在建設小區(qū)商鋪的門臉時沒有明確的定位，風格、質量的高低都參差不齊。這些小商鋪由于規(guī)模小，實力弱，所提供的服務和商品的質量也就不盡如人意，很難滿足區(qū)內居民的購物與服務的需求。這些因素也促成郊區(qū)商業(yè)的設施和規(guī)模面臨新一輪的升級換代。值得注意的是，今年，一些對市場把握敏銳的開發(fā)商及知名超市，已經(jīng)開始著手開辟郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)這一空白點，一些大型超市迅速地擴展分店，占領城邊或郊區(qū)市場，國內一些知名超市企業(yè)也開始進入沈陽市場。
《市場報》 (2005年01月11日 第十七版)
| 
