核心提示：關(guān)于上海樓市，從2002年起幾乎每年都有大漲和暴跌兩個完全相反的預(yù)言。這些年意料之外而又在情理之中的大漲，又使得上海樓市何時回調(diào)成為一個超級懸念。雖然2004年上海市政府相繼出臺了期房限轉(zhuǎn)、緊縮信貸、交易網(wǎng)上備案及交易信息公開、銀行加息等措施，但上海房價仍然 取得兩位數(shù)增幅。如今，大量外資又再次瞄準(zhǔn)上海。對于剛剛開始的2005年，上海樓市何去何從仍然是眾人矚目的焦點。

    “目前，在（上海）別墅以及市中心的高端住宅、寫字樓市場，外資購房的比例已達到40％”。這是在2004年底舉辦的一次內(nèi)部研討會上，中國人民銀行上海分行的一位官員透露的數(shù)字。然而上海市房地局的統(tǒng)計資料則顯示，2004年1月至10月，海外購房的比例僅占3.85％，這意味著外來資金主要流向了上海的高端市場。高端物業(yè)的升溫，是典型的熱錢活動征兆。同樣在去年年底，世界著名的投資銀行摩根士丹利整幢買下了錦麟天地酒店式公寓，業(yè)內(nèi)估計購買價超過了5億元。

    自去年下半年開始，熱錢熱炒上海房地產(chǎn)業(yè)成為上海市政府、房地產(chǎn)行業(yè)空前關(guān)注的話題——無論熱錢現(xiàn)在的“流入”，還是未來可能出現(xiàn)的“撤出”，都將不可避免地引起市場劇烈波動，甚至危機四起。對此，上海市房地局的另一重要領(lǐng)導(dǎo)表示：“上海已經(jīng)做好應(yīng)對準(zhǔn)備，相關(guān)的防范政策，已經(jīng)在研究制定之中”。

    未來3年，將有20億美元涌入

    何謂海外熱錢？一般而言，它主要包括兩大部分：首先是一些個人投資者，其中大部分為海外華僑，或者有親屬在海外的中國人，將來自海外的錢（主要美元）帶入中國，在上海購買物業(yè)（主要是住宅）。這是目前持有上�！盁徨X”的主力部隊。另一部分則是機構(gòu)、基金投資者。這些機構(gòu)、基金來自世界各地，除了大摩、ＩＮＧ、高盛基金、美林證券、萊曼兄弟、第一中國等這些市場熟悉的歐美機構(gòu)、基金外，還有日本、韓國甚至有來自中東的投資者。據(jù)基強聯(lián)行的內(nèi)部報告，未來3年，將會有20億美元的基金到上海來投資房地產(chǎn)。除了投資寫字樓和酒店式公寓，社區(qū)商鋪也是這些機構(gòu)、基金的投資目標(biāo)。

    基強聯(lián)行董事總經(jīng)理陳基強對記者說：“海外基金投資上海商用物業(yè)領(lǐng)域，從2004年第四季度開始初具規(guī)模，未來將會越來越多。在美國，基金投資住宅的比例只占14％，而投資商業(yè)的占27％。由于投資商用物業(yè)有著固定、穩(wěn)定的回報，基金更愛投資，所以其比例遠高于住宅�！�

    海外資本看好人民幣升值前景

    陳基強分析指出：“上海的房價對上海本地人來說是很高，但是相比香港、東京、紐約等城市，上海房價并不算高。對于海外投資者來說，上海沒有高房價，只有房價的高增長。在紐約，房價翻一番也許要15年到20年，而上海只用了3年，這實在很快�！�

    對于海外投資者來說，考察上海房價，不能不從國際金融的背景中考慮。首先匯率是重要因素。2001年來美元持續(xù)走弱，歐元兌美元的比例從2001年的0.827∶1,一路攀升，至2004年12月30日，已達到1.36∶1,漲幅高達62％。總體上看，從2001年以來，世界主要貨幣相對美元而言都上漲了30％～50％。 由于人民幣采取的緊盯美元的固定匯率政策，一直以來對美元比價波動極小，這也意味著從2001年來，人民幣對除美元外的世界幾種主要貨幣一直在下跌，而且由于通貨膨脹因素，人民幣兌美元實質(zhì)上也在貶值。

    因此早有業(yè)界人士指出：“一些來自海外的非房地產(chǎn)基金投資中國房地產(chǎn)，實際上并不是看好房地產(chǎn)，而是看好人民幣升值的前景。因為外資買房享受國民待遇，因此大量資金就通過這一途徑進來了�！�

    去年10月底央行加息，更讓外資看到了匯率變動的曙光。銀行方面的人士認為，“這次加息的背后，最重要的是利率市場化，這也是未來大勢所趨。”

    麥格理管理咨詢（上海）有限公司總經(jīng)理章利華的看法，代表了大部分海外資金的心態(tài)：“加息是海外基金希望看到的，這印證了海外對中國經(jīng)濟形勢的判斷。這次加息，取消了貸款利率上限，大部分利率開始可以自由浮動。我相信，這是最終邁向浮動匯率、人民幣走向升值整個環(huán)節(jié)中的重要一步。盡管這個時間表目前看不出來，但可以相信這次加息是一個起點�！�

    除了匯率，吸引海外資金的另一重要因素是國際間的利率差異。上海海奇投資管理有限公司首席執(zhí)行官徐江這樣解釋：“人民幣的基準(zhǔn)利率目前是，一年期貸款利率為5.58％，美元在3.25～3.5％之間，港元在2.1～2.5％之間。這樣，用美元、港元貸款在中國購房，利率非常低，非常劃算�！彼麑τ浾哂嬎�，比如貸款100萬元人民幣，也就是12萬美元左右。20年期按揭貸款，如在中國貸款，月供為6800多元，但是用美元貸款，月供也就是4000多元人民幣。這樣，每月僅利息差就有2000多元。而港元的貸款利息則更低。

    投資商業(yè)物業(yè)，不僅可以坐擁良好的現(xiàn)金流，而且風(fēng)險相對較低，比較適合長期投資，上海商業(yè)物業(yè)投資潮日漸興起的原因也在于此。安家集團董事長張旭東認為：“上海寫字樓市場的市場機會甚至比住宅市場更大�！庇袛�(shù)字顯示，上海正在面臨難得的機遇。據(jù)高力國際調(diào)查，上海的寫字樓空置率降到10年來最低，為7.2％，甲級寫字樓平均租金也漲至0.79美元每天每平方米，是1999年以來最高。香港、新加坡都有600萬平方米的甲級寫字樓，上海只有300萬平方米，相比之下，上海還有著巨大的市場空間。而且有的寫字樓的售價甚至不如住宅，出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，這說明寫字樓市場空間極廣。

    上海上實房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理沈浦陽提醒記者，2004年底外資商業(yè)完全開放，也是一個不可忽視的因素。

    預(yù)防樓市震蕩政府高度戒備

    對于熱錢大量涌入上海這一現(xiàn)象，業(yè)界普遍認為，上海樓市崩盤的可能性不大。但有兩種因素除外，有銀行界人士認為，“如果上海樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，最重要的因素除了兩岸局勢之外，就是匯率。一旦匯率變動，樓市必將出現(xiàn)一定的拋盤�！鄙虾７康鼐值念I(lǐng)導(dǎo)則有更加精確的預(yù)言，如果未來人民幣升值幅度超過7％，對樓市的影響將是巨大的�？梢灶A(yù)見的是，那些先前用美元在上海、北京等地大量購房的海外資本很可能拋盤套現(xiàn)，這將會導(dǎo)致房價整體水平的波動，進而挫傷市場信心。

    但是，這位領(lǐng)導(dǎo)也明確表態(tài)：“上海已經(jīng)做好了應(yīng)對準(zhǔn)備，必要時會通過財稅手段和貨幣手段進行市場調(diào)控，相關(guān)的防范政策正在研究、制訂之中�！�

    據(jù)復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉分析，財稅政策很可能指的是個人所得稅政策，已經(jīng)停止的購房返還個人所得稅政策，有可能重新推出：對高端人群實行購房返稅，低端實行購房貼息政策。另外一點是資本利得稅，從交易中征收定額稅，而不是差額稅。

    除了在財稅政策外，國家外匯管理局對于熱錢也已經(jīng)采取了相應(yīng)措施。有消息稱，即將出臺的《2005年外資銀行短期外債額度核定辦法》對境內(nèi)外資銀行短期外債余額指標(biāo)將進行更為嚴(yán)格的核定。

    背景 三大房地產(chǎn)新政元旦起實施

    2004年被稱為房地產(chǎn)業(yè)的“政策年”。從2005年1月1日起，又有一系列影響樓市的國家政策以及行業(yè)管理規(guī)定正式開始執(zhí)行，為2005年中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展布局探路。

    根據(jù)財政部、國土資源部、中國人民銀行共同下發(fā)的《進一步加強新增建設(shè)用地土地有償使用費征收使用管理的通知》，1月1日起，中國對土地有償使用費將實行先繳后分。

    從1月1日起，通過住房公積金和商業(yè)銀行進行貸款買房的貸款利率將按照上調(diào)后的利率執(zhí)行。也就是說2004年10月29日前辦理的個人住房貸款，從2005年1月1日月供還款將有所增加。有專家計算說，央行加息讓貸款買房的市民購房成本增加2％。

    1月1日起，如果業(yè)主在不知情的情況下購買了開發(fā)商已進行抵押的房屋，只要業(yè)主已支付全部房款而且實際入住，即使沒有辦理過戶登記手續(xù)，人民法院也不得查封、扣押、凍結(jié)該套房產(chǎn)。這是最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定的。